2021-12-21 10:27:45
«Что купить в инвест, с первоначальным взносом в 2 млн.руб. ?» - один из самых частых вопросов. Попробую его разобрать.
По моему скромному мнению, помимо покупки одного лота (и его продажи в дальнейшем), имеет право на существование альтернативная гипотеза/модель: покупка двух недорогих лотов с отделкой (в ипотеку).
Модель «Модель входа/выхода» следующая:1) Покупка 2-х лотов. Сумма примерно 9 млн руб (по 4,5 млн. руб. каждый лот). ПВ= 2 млн руб. Тело кредита = 7 млн руб. Ежемесячный платеж = 68 000 руб
2) Вижу цену на «ключах» каждого лота по 5,4 млн (конец 2023 г), что составляет примерно 10% годовых (но на этом этапе не продавать).
3) Cдать лоты в аренду по 35-38 тыс руб. Рента будет покрывать платежи по ипотеке.
4) Через 5-6 лет (инфляция сделает свое дело), каждый лот будет стоить ≈ 6,7-6,8 млн руб, а остаток тела кредита составит ≈ 6,1 млн руб.
5) На этом этапе (п.4) продать 1-н лот за 6,7 млн руб, что позволит закрыть весь ипотечный кредит ( за оба лота).
За это время (6 лет) вы отдадите банку в виде процентов по кредиту ≈ 4,1 млн руб и получите (с учетом индексации арендной платы ≈ 4% годовых) 3 млн руб ренты (за 4 года), с учетом налогов, заполняемости, эксплуатационных платежей. В период ренты, прирост стоимости активов 5% годовых.
Расчет тут: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1_KkKnWAU3XFt0bXajSg56T9olpZvqwK3P2llTjTw7Zk/edit#gid=1955756817
«На выходе» у вас остается 1-н лот без долгов и ипотек, стоимостью 6,7 млн (напомню, что вложили вы 2 млн руб). Если ПВ составит 2 млн руб, то расчетная «доха» составит ≈ 20 % годовых на вложенный капитал нарастающим итогом
.
Вот такой альтернативный вариант «инвеста».
.
Если вам интересна такая модель «инвеста» и нужны конкретные лоты -> пишите. Я на связи @totemo , контакты в «закрепе» (Алексей)
.
P.S. В примере указаны апарты в Москве.
.
#модельвходавыхода
559 viewsАлексей, edited 07:27
Л
