Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

2022-06-02 15:45:29 ​​ Как обещал в предыдущем посте, выкладываю анализ ЖК Новое Очаково от ПИК.

Основные наблюдения:

Отложенного спроса в локации нет. Но запросы на покупку будут равномерны и стабильны (ЗАО все-таки ) Да, понятно, что виды на ТЭЦ не добаляют ликвидности, но это ж не у всех лотов

В отчете есть частотное распределение (конкурентное окружение) ЖК Новое Очаково + ЖК Матвеевский Парк + ЖК Большая Очаковская 2. Если кратко — в сторону студий и ЕВРO-2 лучше не смотреть Мамкины-инвесторы Маринки и Васи отсюда вас с «дохой» не выпустят. Ибо имя им будет легион, а продаваться лоты будут только по нижней цене в экспозиции.

А вот в сегменте ЕВРО-3 совсем другая ситуация. В этом сегменте инвестор будет себя чувствовать гораздо комфортнее. На «малышки» ЕВРО-3 (47-49 м2) и нужно смотреть в первую очередь (визуализация на диаграмме в отчете). А с кухней-гостинной от 17 м2 - именно то, что вам нужно.

Да и еще, лоты без ремонта в этом проекте, покупать нельзя ! Ну или оценивайте свой ремонт в 10-20 тым руб/м2 (как ПИК). Потому как те, кто при дэнгах — поцокают языком и уйдут покупать Матвеевский Парк

Лучшие лоты:

ЕВРО-3 (47-49 м2). «Выход на ключах» 16,5 млн руб (с отделкой)
.
Полный отчет с навигацией по разделам тут: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1h5L8ceokd2ABM2QjrqQXOeaN5Ar5krBxFqob_phgiVI/edit#gid=0 Открыть/Комментировать

2022-05-31 21:26:47 Старт продаж ЖК Новое Очаково (ПИК).

Цены тут: https://www.pik.ru/ochakovo
.
P.S. Неплохой старт
.
Анализ уже сделан, в закрытом ТГ канале. Выложу его в следующих постах
.
#пик
#новое_очаково Открыть/Комментировать

2022-05-31 11:12:57 Анализ ЖК Открытый Парк (ПИК), ул. Николая Химушкина 2/7

Инвесторам. Если кратко — тут инвестору делать нечего. Отложенного спроса «на ключах» не будет. Низкоконкурентных лотов — нет. Я даже проанализировал экстремальные выбросы и нетипичные показатели для групп. Но увы … Лотов, на которые стоит обратить внимание инвестору — не удалось найти

Если вы смотрите «Для себя». Обратите внимание на такое наблюдение: «нарезка» ЕВРО-3 в Открытом Парке крупнее, чем в Лосиноостровском Парке (ну а стоит значительно дешевле).

Потолки в Лосиноостровском Парке = 2,6 м, а в Открытом Парке = 2,72 м. Старый фонд в локации экспонируется дороже, чем ПИК. В низкоценовом бюджете старого фонда нет Ну а промзону Калошино частично реорганизуют: ссылка
.
Полный анализ с навигацией тут: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1DZRVvMTTJ0y9ssop3g064hUsHhgTmQbC5BC4nsan9wg/edit#gid=0
.
P.S. Сам я смотрю в сторону площадки ПИК-а (1-й Дубровский проезд, вл. 78/14) м. Волгоградский проспект. РнС получен, скоро старт. По-моему скромному мнению — площадка д.б. перспективна (если будет позиционироваться как комфорт-класс)
.
#пик
#открытый_парк Открыть/Комментировать

2022-05-27 19:16:45 ПИК внезапно возобновил продажи в ЖК Открытый парк (ранее была отмена старта продаж и возврат броней).

В тот момент я писал, что это не лучший день для старта. Ну что же ... Ждите анализ в следующем посте .
.
P.S. Цены тут: https://www.pik.ru/opark
.
#старт_продаж Открыть/Комментировать

2022-05-27 17:03:26 Стартуют «закрытые бронирования» в ЖК Republic на Пресненском валу. Все-таки меня текущие старты все больше и больше радуют
.
Анализ с конкретными лотами (который занял несколько трудодней) — выложу в одном из следующих постов. А если вы хотите получать доступ к аналитике до старта продаж/бронирований — подпишитесь на закрытый ТГ канал «АнтиЛабиринт нвестора»
.
See ya, не переключайтесь На «низком старте» еще 2 проекта.
.
#Republic Открыть/Комментировать

2022-05-26 10:58:06 Новая ключевая 14 % (◎ ◎)ゞ Восторженных прогнозов коллег пока не разделяю. Хороший «ключ» - это 7 или меньше (если повезет ). Да и важен сейчас не ключ, а индикатор настроений что думают купцы. А купцы считают — что цена будет вниз и можно на «заборе посидеть».… Открыть/Комментировать

2022-05-25 16:02:53 Вы давно хотели купить коммерческую недвижимость?
Пытались разобраться в доходности инвестиций?
Подбирали наиболее выгодный ГАБ ( Готовый арендный бизнес), но не могли определиться?
Приглашаем вас на канал «Доходные ГАБы»

Ваш консультант на рынке коммерческой недвижимости

https://t.me/publicGaB
.
#ВП Открыть/Комментировать

2022-05-25 14:21:15 ​​Level Селигерская, Ильменский, 12, Level Group - новый проект. Ключи, по словам менеджера, - 2 квартал 2025 года. Бронирование открыто, ДДУ будет в середине июня!

Друзья, привет! Этот ЖК находится рядом с метро Селигерская. Выше на канале я уже сделал репост про его инвестиционную составляющую и согласен с автором: https://t.me/Kharyb/606 - через 3 года студии, которые сейчас стоят 6.5-7 млн., вполне можно будет реализовать за 10+ миллионов.

А сейчас стоимость лотов:

Студии - 17.9м2 от 6.5 млн.
Евродвушки - 33.5 м2 от 10.4 млн.
Евротрешки - 53.1 м2 от 15.6 млн.

Для себя:

Центр недалеко. Район благоустроен. Метро близко - неплохая, относительно новая ветка средней степени загруженности с современными поездами. Пыльновато и зелени мало для меня. Строек вокруг много и вообще окрух богат промзонами в прошлом и настоящем. Но в целом - неплохо. Мне больше нравится Строгино, Орехово-Борисово, Хамовники (губа не дура)), Сокол и Аэропорт и тд. Более зелёные и более обжитые районы с парками и водой. Но это я.

Под аренду:

Здесь все очень интересно. Студии за 6.5 и за 7 миллионов вполне можно было бы сдавать за 35000 в месяц уже сейчас. НО! Район реально развивается и становится интересным. Через 3 года ЖК построят, локация станет еще более благоустроенной, рядом есть ТЦ и небольшой парк. Метро опять же. Думаю, аренда должна хорошо расти. Ликвидность отличная - найти хороших нанимателей будет просто. А это ведь самое главное в аренде. Мы недавно уже сдавали студию с хорошим ремонтом рядом - в Селигер Сити, за 45000! Это уже в наши времена.
Не верите? Вот ссылка на пост: https://t.me/Kharyb/484 Я не просто аналитик, я - практик.

Инвестиции рассмотрел коллега, ссылка выше. Повторяться смысла не вижу.

Всем хороших квартир, апартаментов, пассивного дохода и здоровья. С ув. Александр Харыбин! Подпишитесь на канал, будете знать гораздо больше о недвижимости, правильно инвестировать и сдавать в аренду: https://t.me/Kharyb Открыть/Комментировать

2022-05-25 10:32:14 Застройщики одумались ?! Это я про старт «закрытого бронирования» в ЖК Level Селигерская. За 2 мес — это второй или даже уже третий старт продаж, в котором я наблюдаю нелохой прайс.

Немного о проекте. Да, понятно, что окружение сверхконкурентное. Но (всегда есть «но»), как мамкин инвестор ваш покорный слуга, абсолютно точно могу утверждать — студии-малышки в этой локации в явном почете, ибо они в проектах есть, а в экспозиции нет. И это наблюдение основано не только на таймфрейме мая, но и на наблюдениях декабря и февраля ссылка . Этих «малышек» в экспозиции всего 4-7 штук. И в декабре и в феврале и в мае

Теперь про ЕВРО-2. А вот этот тип лотов — «кровавый океан». Оставь надежду всяк сюда входящий. Экспозиция избыточна, при этом само конкурентное окружение равномерно (что очень нехорошо для инвестора). А если присмотреться к планировкам — это просто жесть (дополню в комментах).

А вот «мелкие» 3-ЕВРО уже поинтересней, конкуренция хоть и значительная, но в сегменте 78-83 м2 ССЫЛКА

Мои наблюдения: стоит рассмотреть 17,9 м2 ≈ 6,5 млн руб., «выход на ключах» 10 млн. руб. В ЕВРО-2 лучше не входить, а в ЕВРО-3 «доха» ни о чем

Тем, кто смотрит «для себя». Посмотрите планировку ЕВРО-3, 53,1 м2, прайс 15,6 млн ₽ (20-21 этаж) — она зе бест. А при продаже помните — хорошие планировки и по оверпрайсу продаются
.
Полный отчет с навигацией тут: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1FcDFL_vLmCcQIAmX58J-v5wmfURWaoFHms597MKt4Ug/edit#gid=0
.
P.S. See ya, не переключайтесь «На низком старте» еще 3 проекта.
.
#левел_селигерская
#старт_продаж Открыть/Комментировать

2022-05-23 11:35:01 Покупать сейчас или не покупать ? Вырастут цены или упадут ? На какие переменные стоит обратить внимание ?

Подготовил исследование и мои наблюдения до 24-25 года, специально для ТГ канала Александра Харыбина (инвестиции в арендные квартиры). Рекомендую прочитать:

Наблюдения тут https://t.me/Kharyb/600

P.S. Если вас интересует направление аренды — обязательно обращайтесь к Александру Открыть/Комментировать