|MONEY MARKET|

2021-01-19 20:20:59 ​​Крупнейшая финансовая пирамида
[Часть 1/2]

Наверняка, многие слышали о финансовой пирамиде Бернарда Мейдоффа, которую называют крупнейшей в мировой истории. Не буду изобретать велосипед и писать с нуля, давай для начала посмотрим что уже есть в сети:

Madoff Investment Securities считался одним из самых надёжных и прибыльных инвестиционных фондов США: он приносил инвесторам стабильно высокую гарантированную прибыль — порядка 12–13 процентов годовых. Многие инвесторы были убеждены, что фирма Мейдоффа действовала успешно благодаря доступу к инсайдерской информации. Среди его клиентов были многочисленные хедж-фонды, банки, благотворительные организации, а также частные лица, в основном, знаменитости. Всего в 2008 году в распоряжении Madoff Investment Securities находилось 17 миллиардов долларов. Проверки Комиссии по ценным бумагам и биржам и аудиторов не выявляли значимых нарушений в деятельности компании. Фирма считалась одним из ведущих маркетмейкеров фондового рынка.

Оказалось, что Madoff Securities не занимался инвестициями доверенных ему средств по меньшей мере в течение последних 13 лет. Под влиянием обострения мирового финансового кризиса в ноябре — декабре 2008 года несколько крупных инвесторов обратились к Мейдоффу с просьбой возвратить вложенные средства или иное имущество на общую сумму в 7 млрд долл., но Мейдоффу нечем было платить — пирамида лопнула.

29 июня 2009 года судья окружного суда Манхэттена приговорил Бернарда Мейдоффа к 150 годам лишения свободы за организацию крупнейшей в истории финансовой пирамиды, замаскированной под инвестиционный фонд.

По словам одного эксперта, деятельность Мэдоффа мало чем отличалась от деятельности Сергея Мавроди:
"Причина успеха компании Мэдоффа, как и компании Мавроди, заключалась в простой вещи – люди доверчивы, их не учат ошибки. Они хотят быстро и много заработать. А в чем отличие – ну, все-таки Мавроди действовал более масштабно, миллионы людей были вовлечены. А у Мэдоффа – более узкий круг людей, больше знакомых и более состоятельных. Но с точки зрения человеческой мотивации – что состоятельные, что бедные – у всех одно и то же: хочется быстро заработать, получить задешево. В результате и там, и там пирамида, и в результате вполне логичный конец: она рушится, а их организаторы оказываются в тюрьме".

Официальная сумма убытков инвесторов составила 17.5 миллиардов долларов.

В принципе, это основное. Пирамида, деньги не выводились на биржу, регулятор (SEC) облажался, всё как в МММ и т.д. – вот что написано в сети.

Широкие массы в это верят. А вот у профессионалов возникают вопросы...

Если это была в чистом виде пирамида, то почему из $17.5 млрд потерь уже 14.2 млрд найдены и возвращены инвесторам?
Регулирование SEC? У Хедж-фонда? (Вспоминаем статью на прошлой неделе)
При отдельных проверках SEC не заметили что деньги не выводятся на рынок. SEC? Профессиональные аудиторы пропустили простейший элемент для проверки?

Пирамида рухнула не от того, что кто-то попросил деньги, а с подачи самого Мейдоффа в 2008 году (рассказал родне, а те его сдали). Именно во время кризиса. Совпадение?

Эти и другие вопросы рассмотрим завтра:) Открыть/Комментировать

2021-01-15 19:53:23 ​​Как прошла твоя неделя?

Мой блог устроен таким образом, что практически все статьи можно перечитывать в любой момент времени. И всегда это будет интересно, актуально и полезно. 

Но особенно мне нравятся статьи, которые можно перечитывать хоть каждый день. Как правило это мотивирующие статьи, которые напоминают тебе о важном. Проблема таких статеей лишь в том, что они длинные и порой состоят из нескольких частей

Поэтому вот тебе моя короткая настольная статья, напоминающая о важном:)

Про это ты, разумеется, знаешь и слышал, я лишь, повторюсь, напоминаю тебе

Средняя продолжительность жизни в России составляет 73 года. С определённой долей вероятности можно сказать, что ты доживёшь до этого возраста. Если ты ведёшь здоровый образ жизни и имеешь хорошую генетику, то проживёшь дольше, если нет, то меньше, но предположим, что ты всё же проживёшь 73 года

Это 26 645 дней. Первые 10 лет жизни можно назвать бессознательным возрастом и вычесть его, остаётся 22 995 дней. Также мы спим 8 часов в сутки, это третья часть дня, а значит из оставшегося времени мы проспим 7665 дней и останется у нас 15 330 дней. 

Согласно разным исследованиям мы тратим за жизнь примерно год на транспорт (жителей мегаполисов я поздравлю, у вас все три), это еще минус 365 дней, также мы тратим примерно 2.5 года на чистку зубов, душ, туалет, еще минус 913 дней. 

2.5 года мы тратим на шоппинг, еще раз минус 913 дней, 4 года мы тратим просто на то, чтобы есть и пить, это еще минус 1460 дней. Каждый день мы тратим 2 часа и 26 минут в день на скроллинг ленты инсты, фейсбука, вк, ненужных новостей и прочего. У некоторых на самом деле это занимает еще больше времени, но я округлю даже до двух часов в день. За весь срок набежит чуть больше 5 лет, а точнее 1886 дней

Вычтем всё это и у нас остаётся…

9793 дня. Это 1399 недель. Вообще всего.

Но ты вряд ли вчера родился, какое-то время ты уже прожил. И если тебе около 30 лет, то пересчитаем всё с учётом того, что ты уже потратил и получается, что за вычетом всего, что я указал выше, и учитывая, что тебе около 30 лет, у тебя остаётся активного времени…

6962 дня. Это 994 недели. В следующую пятницу будет 993, потом 992, 991...

Но это не страшно, ведь не важно, сколько дней в твоей жизни, важно сколько жизни в твоих днях. Поэтому каждую пятницу просто не забывай спрашивать себя “А как прошла моя неделя?” Открыть/Комментировать

2021-01-13 19:52:11 ​​Что такое хедж-фонды?

Это инвестиционный фонд, который может управлять деньгами так, как считает нужным, не ограниченный строгим регулированием. Это акулы инвестиционного мира. Вершина инвестиционной пищевой цепочки.

Если же взаимные фонды зарегулированы так, что: "шаг влево, шаг вправо - расстрел", то хедж-фонды могут зарабатывать на чем угодно и как считают нужным.

Взаимные фонды при торговле ценными бумагами не могут выходить в cash, не могут зарабатывать на падении рынка, имеют ограничения по частоте сделок, могут действовать только в рамках заранее прописанной стратегии и т.д. В общем имеют ряд ограничений в применении инструментов. Каждый их шаг контролируется регулирующими органами, любое нарушение – лишение лицензии и судебное разбирательство с презумпцией виновности. Всё очень и очень жестко.

Хедж-фонды могут сегодня скупать муниципальную недвижимость, а завтра сыграть на понижение валюты Нигерии. В общем, практически полная свобода действий. Регулируются они по минимуму.

С одной стороны, эта свобода действий позволяет показывать доходности 100-300% в год (не каждый, разумеется).

Одним из наиболее известных является хедж-фонд Quantum Джорджа Сороса, сыгравший на падении стоимости английского фунта стерлингов. После Чёрной среды 1992 года произошла девальвация английской валюты, а фонд Сороса заработал 1 миллиард долларов.

Или совсем из недавнего, фонд Universa Investments, управляющий которого является учеником Насима Талеба, заработал своим клиентам за первый квартал 2020-го года 4144% прибыли.

Или совсем из ошеломляющего, фонд Medallion, основанный известным математиком Джимом Симмонсом в период с 1988 по 2018 выдавал 66% годовых. Каждый год. Про этот фонд как-нибудь отдельно еще расскажу

С другой же стороны, отсутствие регулирования и свобода действий – это риск. Известны сотни случаев, когда убытки инвесторов составляли 50-70% от капитала. Именно поэтому начать инвестировать в хедж-фонд достаточно сложно.

Чтобы оградить неопытных инвесторов от потерь, регулирующие органы установили ряд ограничений по входу в хедж-фонды.

Во-первых, вы должны иметь статус квалифицированного инвестора.
Во-вторых, обладать немалым капиталом для входа. В оффшорах есть хедж-фонды с самым низким порогом входа - от 100000$. В США вход в хедж-фонды начинается от нескольких миллионов долларов для частных инвесторов, и от $25 млн для институциональных инвесторов.

Стоит ли в них инвестировать?

Однозначного ответа нет. Хедж-фонды бывают разные, от консервативных до ультра-агрессивных. Это одна из форм доверительного управления, оболочка для инвестиций, дальше нужно рассматривать каждый фонд в отдельности. Но, в качестве резюме, я скажу так: когда твой капитал гораздо больше, чем 100 000$, тогда на часть капитала можно и в хедж-фонд зайти :)

P.S. Я особо не планировал про хедж-фонды рассказывать, очень уж специфический продукт и далеко не для всех, но это нужно чтобы навести ясность в одной из следующих статей Открыть/Комментировать

2021-01-12 19:51:37 ​​100$ или жизнь?

Ну что ж, всем привет, я снова в строю. Январь у меня традиционно полурабочий. Это и видно по динамике выхода статей в моём блоге:) Еще, кстати, через пару недель улечу на недельное обучение по инвестициям и финансам, то есть снова пропаду немного, но об этом позже расскажу уже.

А сегодня пообщаемся о насущном:)

На днях прочитал пару исследований о том, какие новогодние цели себе ставят разные люди. ТОП-3 это: больше упражняться, правильнее питаться и больше экономить. Что, собственно, неудивительно

Цель про деньги пишут от 40 до 50% всех людей, кто в принципе ставит себе новогодние цели. И только лишь от 6 до 18% всех людей, кто ставил себе цели помнят и делают что-то ради этого к концу года

Статистика неутешительна, но кстати один из лайфхаков как проще достигать цели я уже описал, буду писать, разумеется, еще, но сейчас я хочу поговорить с тобой о простых 100$...

Что такое 100$?

Это около 7400 руб по текущему курсу. И что же такое эти 7400 руб? Ответ для каждого будет свой. Для кого-то это будет значительная часть дохода, а кому-то и на ужин этого не хватит. Но что общего между всеми этими людьми? 7400 руб – это та сумма, которую по силам ежемесячно откладывать любой семьей.

И тут наступает момент выбора: либо ты хочешь стать финансово независимыми и готов ради этого что-то делать, либо ты выбираешь для себя путь бедности. Либо ты начинаешь создавать капитал, либо надеешься на чудо. Третьего варианта просто нет.

Что такое эти 7400 руб в течение всей жизни? Давай посчитаем

Если откладывать 7400 рублей ежемесячно в течение 20 лет при среднегодовой доходности 15%, (что вполне реально, напомню), то ты получишь следующие результаты:

Инвестировано: 1 776 000 рублей
Остаток на инвестиционном счете: 11 079 000 рублей

Такой финансовый результат позволит следующее: если выводить только прибыль, то в месяц ты будешь получать 138 000 рублей.

Как тебе пассивный доход в размере 138 000 рублей?

А теперь пойми следующее: если ты работаешь на работе и получаешь 35 000 – 40 000 рублей в месяц, то примерно эти 7400 рублей сверху уходит в твой пенсионный фонд. Но что-то государство по истечении твоего трудоспособного возраста тебе 138 000 рублей в месяц не предлагает...

Забудь про государство. Никто, кроме тебя, о твоём будущем не позаботится. Относись к этим деньгам, которые уходят в ПФР с твоей зарплаты, как к благотворительности (деньги ведь идут текущим пенсионерам).

Почему я изначально всё-таки сказал про доллары? Вдумайся в следующее:
Возьмем среднегодовую инфляцию рубля 10%. В этом случае, по прошествии 20 лет на 138 000 рублей ты сможешь купить ровно столько же, сколько сейчас на 20 500 рублей... Инфляция, такая инфляция.

Забудь про создание капитала в рублях. Бесполезная это затея, все силы уйдут на борьбу с инфляцией. А есть еще и девальвация... раз в 5-7 лет.

А если мы переведем всё в доллары?

Инвестировано за 20 лет: 24 000 долларов
Остаток на инвестиционном счете при 15% доходности: 149 700 долларов
Пассивный доход в месяц: 1870 долларов.

Пенсия 1870 долларов и сейчас неплохо, и 20 лет назад было неплохо, и через 20 лет будет очень неплохо! Поверь, жизнь человека с пассивным доходом 20000 рублей в месяц и 1870 долларов в месяц сильно отличается.

Думаешь, если в 50 лет у тебя будет хороший долларовый доход, ты будешь во дворе семки щелкать, да прохожих обсуждать? Ага, конечно... Ты скорее присоединишься к путешествующей толпе европейских пенсионеров, которые, как и ты, позаботились о своем будущем заранее. 85% европейских пенсионеров живут не за счет гос. пенсии, а за счет капитала, который создали себе в течение жизни!

Еще я хочу, чтобы ты услышал следующее:

Все инструменты, в которых эти самые европейские пенсионеры создают себе капиталы, открыты и доступны для российских граждан. То, что ты о них не знаешь – только твоя проблема. При этом ты можешь легко эту проблему решить – просто записавшись на консультацию. Все ответы рядом с тобой, осталось только спросить о них. А время-то уходит. Открыть/Комментировать

2020-12-31 13:02:10 ​​Итоги 2020

Для начала напомню, что у меня вчера вышел довольно неплохой (по мнению многих) пост, который тебе срочно нужно прочитать, если еще не сделал этого.

И теперь касаемо итогов. Это новая рубрика, в которой я буду подбивать итоги работы наших портфелей за год и за каждый квартал

Начнём с рынка. Что показал S&P500?

+15% с начала года. Для такого года это, конечно, шикарный результат. Не смотря на все экономические, политические и прочие проблемы на рынке царит эйфория, посмотрим как долго это будет продолжаться

Теперь касаемо наших портфелей. Портфели буду писать под кодовыми названиями, чуть позже может расскажу про них подробнее:
GE + 9.6%
SA + 7.19%
EWP +14.72%

Итого +11.2% на весь портфель с учётом распределения.

Много это или мало?

С одной стороны это ниже рынка, но с другой стороны максимальная просадка в течение года у рынка была 35%, что довольно-таки много. Просадка же наших портфелей составила всего 2.1%. Знающим людям это о многом говорит:)

Риск-менеджмент выкручен на максимум, и пока остается в таком же режиме. До тех пор, когда наконец можно будет расслабиться. Потому что цель прежде всего – сохранить капиталы клиентов. А приумножить – аккуратненько, продумывая каждую сделку. В этом смысл, именно так и создаётся капитал в долгосрочной перспективе.

В общем как по мне, то результат достаточно хороший для такого года. Двузначная доходность в валюте практически без просадок. Лучший результат можно было получать только значительно повышая риски, а на это я пойти не готов. Когда работаем в долгосрок нам важнее стабильно иметь 10-18% годовых без просадок, чем +40% в одном году и -50% в следующем.

Всех с наступающим и увидимся в следующем году! Открыть/Комментировать

2020-12-30 19:50:14 ​​Как точно выполнить новогодние цели?

Время прочтения: 7 минут
Время написания: 8 часов, 20 минут
Время применения: Всю жизнь



ЧИТАТЬ>>> Открыть/Комментировать

2020-12-28 15:30:21 IPO
[Часть 2\2]

Но даже до этого момента есть свои подводные камни, которые могут помешать тебе иметь заявленные доходности

Например, все агитаторы инвестирования в IPO рекомендуют инвестировать практически во все IPO подряд равными долями и тогда ты всё равно получишь от 30% годовой доходности

Звучит неплохо и вполне походит на правду, однако есть нюанс

И звучит он так: Аллокация

В чём суть?

Есть компания, которая продает на IPO своих акций на 1 миллион долларов. Компания крутая, инвесторы верят в будущее компании, каждый хочет купить! Суммарно заявок набирается на 20 миллионов долларов. Однако акций продаётся всего на 1 миллион.

Это значит, что каждый инвестор сможет купить акций этой компании в среднем только на 5% от того, что он заявил (получит аллокацию 5%). Кто-то меньше, кто-то больше, разумеется.

А если компания – мусор, и думающие инвесторы это знают?

Пул желающих всё равно наберётся :) так называемое "жертвенное мясо" – те, кто инвестирует бездумно во все компании подряд в надежде получить свои "от 30% годовых". Мол, общая статистика все равно в их пользу. Наберётся не 20 млн желающих, а только 4 млн. Значит каждый в среднем получит аллокацию 25%.

Если в среднем успешные компании растут на 20% после IPO, а провальные - падают на 20%, то какой результат получит бездумный любитель IPO?

Он будет получать по 5% от 20%-го роста и по 25% от 20%-го падения. А еще вычтем налоги, комиссии, затраты на форвард (если они были) и получается откровенно печальный результат.

И теперь немного про “IPO-миллионеров с телеграмма”

Кто какую получит аллокацию никто заранее не знает. Разным клиентам брокер выдаёт разную аллокацию. Здесь и разворачивается широкий пласт для манипуляций

“Наше последнее IPO “Рога и копыта”, в которое мы вошли принесло всем +45%, ура. Что? У тебя аллокация была всего 4%? Жаль, мне дали, например 20%. Ну что ж, тебе нужно просто делать больше оборота и со временем всё будет лучше. Дерзай!”

_____

Итак, подытожим

Инвестирование в акции это в принципе рискованное занятие, однако инвестирование в акции свежеиспечённых публичных компаний с огромными убытками (в 80% случаев) это еще более рискованное занятие

Инструмент однозначно неподходящий для долгосрочного создания капитала.

Требуется крайне высокий профессионализм, чтобы делать прибыль из год в год, и даже с этим учётом не нужно забывать, что подобная ситуация на рынке IPO была уже в 1999-2000 годах и все мы помним чем это кончилось, поэтому нужно быть очень внимательным в ближайшие пару лет

Всё равно хочешь побаловаться IPO? Балуйся, но не больше чем на 10% от своего портфеля. Открыть/Комментировать

2020-12-28 08:30:20 ​​IPO

Меня давно все спрашивают насчёт IPO. И клиенты и подписчики и даже люди, которые слово “инвестиции” могут написать с двумя ошибками. Вспоминается знаменитая фраза Джон П. Моргана: “Когда чистильщик обуви начинает интересоваться акциями, надо срочно уходить с рынка”

Хайп вокруг IPO не утихает, а в этом году и вовсе вспыхнул с новой силой, но это скорее связано с общим помешательством на инвестициях.

Давай в этой статье полностью разберём эту тему и решим стоит ли тебе в неё входить, ведь там ребята из телеграмма делают аж по 100%+ годовых

Для начала что такое IPO?

Initial Public Offering – первое публичное размещение акций компании на бирже, то есть момент, когда компания впервые выставляет свои акции для продажи на бирже.

Исходя из отчетности компании и объема размещения, аналитики рассчитывают первоначальную цену её акции. Например, 10$. В логичном мире дальше было бы так: если аналитики недооценили компанию, тогда стоимость её на бирже резко начинает расти. Компания ведь имеет прекрасную отчетность и отличные перспективы.

А если аналитики пожадничали и сходу назначили $40 за акцию при той же отчетности, чтобы побольше заработать, то рынок начинает искать справедливую стоимость и цена снижается. Невидимая рука рынка всегда наводит порядок.

Вообще из чего складывается цена акции на рынке?

1. Экономически обоснованный текущий результат. Все активы компании, плюс прибыль, плюс занимаемые рынки и тд (Определяется фундаментальным анализом)

2. Будущий потенциал компании. Основывается только на вере людей в данную компанию. Почему так много стоит Tesla, при огромных генерируемых убытках? Потому что у них крутые идеи, в которые верят люди.

Зачем компании выходят на рынок?

Продавая часть своего бизнеса компания привлекает капитал, с помощью которого пытается захватить новые рынки, развить технологии и тд. В общем они хотят развивать свой бизнес.

Если идея крутая, тогда 2-я составляющая цены акций (вера) побеждает первую (текущий результат), и акции новичка на рынке с удовольствием раскупают инвесторы, давая компании деньги на развитие и толкая цену акций вверх.

Исторически так сложилось, что среди 100% IPO, порядка 50% - убыточны на этапе размещения. И это нормально.

Но последние пару лет уже более 80% компаний, выходящих на IPO, были убыточны. А как показывает история, любые пики (резкие отклонения от нормы) имеют исключительно временный характер, то бишь после резкого роста идет резкое падение. Последний раз такие пики были в 1999-2000 годах (гуглите график), я думаю все помнят, что было дальше

Может ли 8 из 10 выходящих на рынок компаний предлагать действительно крутые инновационные идеи, которые потенциально могут изменить будущее, в которые стоит верить и надо вкладываться? Крайне в этом сомневаюсь.

Однако убыточные компании продолжают выходить на рынок. А чего бы им не выходить? Ведь их акции покупают! А почему покупают?

Потому что добавляется фактор, который звучит примерно так:
– Я общался с разными людьми, которые инвестируют в IPO, и все они получают по 30-50-100% годовой доходности последние несколько лет! Значит тема рабочая и проверенная. Сколько порог входа? Понятно, держите. А что покупать? Вы же специалисты, вам виднее.

На рынке IPO сейчас время жадности и большого объема дешевых глупых денег, которые толкают котировки вверх. Но это не новая реальность, а временное помешательство.

Поэтому когда начнется заварушка (а она начнется рано или поздно), то если все ваши деньги в IPO, то вполне возможен следующий сценарий:
Все те деньги, что у вас в lock up-периоде (после входа в IPO некоторое время запрещено продавать), резко станут на 80% меньше

Продолжение через несколько часов... Открыть/Комментировать

2020-12-26 15:31:05 Куплю квартиру и буду сдавать
[Часть 2\2]

Продолжаем!

Далее у нас идёт ремонт

В среднем раз в 5 лет желательно делать ремонт, который будет обходиться ориентировочно в 300 000 руб. Выходит из строя бытовая техника, приходит в негодность мебель, обои и т.д. Ты конечно можешь этого не делать, но тогда с каждой пятилеткой арендная плата будет снижаться, т.к. квартира будет убиваться и жить в ней захотят только гастарбайтеры. А значит общая доходность с годами будет снижаться

Нам этого не нужно, соответственно мы будем поддерживать наш актив в целости и сохранности. И чтобы не искать потом разом сумму в 300 000 руб мы сделаем по уму и просто изначально будем на это закладывать по принципу амортизации 5000 руб каждый месяц. (300/ 5 лет/ 12 месяцев = 5 000 руб)

И вот теперь считаем:

30 000 руб аренда – 3500 руб коммуналка – 3900 налоги – 5000 ремонт = 17 600 руб

По-хорошему отсюда бы еще вычесть расходы на страховку, т.к. в случае форс-мажоров пострадает вся стоимость актива. Но ладно, это уже совсем для фанатов безопасности. А у нас и без того тут грустно выходит

17 600 руб это чистый доход за вычетом всех расходов. Это 3.52% годовых… В рублях…

А еще добавь сюда, что это не полностью пассивный доход. Так или иначе тебе нужно искать арендаторов. Самостоятельно или с помощью риэлоров, не суть. Контролировать это придётся всё равно именно тебе. Также решать какие-то вопросы с этими самыми арендодателями (в зависимости от их адекватности). И иногда заниматься ремонтом

Ну и как вишенка на торте – постоянное удешевление общей стоимости актива. Да да, недвижимость растёт в рублях (хотя тоже не всегда). Спасибо ей хоть за это. Но в долларовом эквиваленте она до сих пор не восстановилась с 2009-го года

В общем огромный ворох минусов ради 3.52% годовых в рублях.

Выходит моя “детская” идея с инвестированием в банки РФ и то давала бы больше прибыли:)

А главное, ради чего всё? Чтобы был актив, который “можно пощупать”?

Не знаю как ты, но я не готов за эту идею быть в минусах. Потому что 3.5% в рублях это глубокий минус, т.к. за последний год только рубль девальвировал на 17%, а дальше будет только хуже Открыть/Комментировать

2020-12-26 08:30:34 ​​Куплю квартиру и буду сдавать

В одной из статей я уже как-то упоминал про доходность жилой недвижимости, однако нужна полноценная статья на эту тему, а то многие не до конца понимают что это такое

Если спросить у среднестатистического гражданина нашей страны как он видит себе безбедную пенсию, то в большинстве вариантов там будет фигурировать что-то вроде “Накупить квартир и сдавать их в аренду”

Да что там, когда я только начинал свой путь в бизнесе конечная точка мне виделась примерно такая же.

Хотя нет, вру, всё начиналось с идеи накопить 6 млн, раскидать их по 10 банкам (потому что тогда АСВ страховали только 700 тыс руб) и получать спокойно свои 12% годовых. (когда-то такие ставки были, представляете:) А это целых 50 000 руб в месяц. Неплохо пассивный доход, думал я

Эх, как бы я расстроился сейчас, когда мой доход от такого “банковского инвестирования” снизился бы в 3 раза.

Но до ладно, вернёмся к недвижимости

Посчитаем доходность жилой недвижки на примере Москвы, в регионах примерно то же самое, просто цифры будут пропорционально ниже

Допустим, мы купили однушку с более менее приличным ремонтом за 6 млн руб. Сдавать мы сможем её за 30 000 руб. Это 360 000 руб в год. Доходность 6%!

Но 30 000 руб это не чистая доходность, давай вычтем из неё обязательные расходы

Сначала вычитаем стоимость услуг ЖКХ. В среднем это 3500 руб. (за однушку)

Еще ты обязан платить подоходный налог, то есть 13%. Ты, конечно, можешь оформить ИП с УСН и платить 6%, но тогда ты понесёшь еще все расходы связанные с владением ИП: взносы в пенсионный фонд, услуги бухгалтера, обслуживание Р/С в банке и т.д.

Так обязывает закон, и он же вас защищает в случае необходимости. Если квартира сдаётся официально и подписывается соответствующий договор, то собственник жилья защищён в правовом плане. При нарушении квартиросъёмщиком договора (нанесение ущерба помещению, выбытие без предупреждения, порча имущества) собственник может обратиться в полицию и суд с иском о возмещении ущерба и дополнительных издержек.

Если же квартира сдаётся неофициально, то при обращении в правоохранительные органы или судебные инстанции всплывёт вопрос об уплате налогов и законности твоей деятельности. Тогда суд тебя может обязать выплатить все налоги за прошедшие периоды и заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). При этом, по этой же статье штраф может составить 40%, если выяснится, что уклонение от уплаты налогов было умышленным.

Так что из 30 000 вычитаем еще 13%, т.е. минус 3900 руб

Продолжение через несколько часов... Открыть/Комментировать