Инвестиции в Недвижимость

2021-10-27 11:25:58 https://t.me/bettingworldnews/1804

Мы описали эту тенденцию ещё в начале лета:
https://t.me/inv_estate/153

Сейчас она заметна всем.
Теперь даже далекие от трендов в коммерческой недвижимости арендодатели перестали предлагать свои помещения букмекерским конторам.
БК уже давно не развивают наземную сеть ( за редким исключением).

Дальше будет постепенное сокращение числа оффлайн клубов, но уже не по инициативе букмекеров.
Они уже закрыли все нерентабельное.
Теперь будут закрываться под влиянием внешних факторов ( инициатива арендодателя, появление лицензионных нарушений на объекте и т.д)
Ведь просто так остановиться нельзя.

Нужно выбирать: развитие или регресс. Открыть/Комментировать

2021-10-25 16:09:05 Как мы продали свой ГАБ в Московской области.

3 недели назад мы анонсировали эту статью.
Правда, за это время мы успели продать целых 2 помещения с сетевыми арендаторами.
Поэтому обо всем по порядку:
ГАБ с сетевым арендатором «медицинские анализы» был продан примерно за 2 недели.
С окупаемостью 10 лет.
Сразу после публикации объявления пошли звонки и просмотры.
Примерно через неделю был внесён задаток.
Вполне возможно, что можно было продать и подороже.
Так как интенсивность звонков была высокая , а покупатель в итоге купил без торга.
ГАБ с сетевым арендатором «интернет магазин» был реализован тоже примерно за 2 -2,5 недели.
С окупаемостью 9 лет.
В этом случае звонков было гораздо меньше, но все равно помещение быстро нашло своего покупателя.
ГАБ был продан с определенным дисконтом, потому что хотели «продать, а не продавать».
Убеждены, что могли получить больше денег, но на это потребовалось бы не 2 недели, а 3-5 месяцев.

Сейчас можно констатировать достаточно высокий спрос на подобные помещения.

Мы сделали определенные выводы , сделайте и вы свои… Открыть/Комментировать

2021-10-22 13:03:53 Обзор объявлений о продаже ГАБов с алкомаркетами.
P.S.

После небольшого анализа ГАБов с алкомаркетами в Москве мы убедились:
подобрать такой ГАБ с окупаемостью менее 11 лет сейчас очень сложно.

Но не нужно отчаиваться.
Советуем обратить внимание на подобные помещения в Московской области.
Там можно найти ГАБы с более высокой доходностью.
В будущем планируем сделать небольшой обзор, посвящённый им…

Мы можем вам помочь сконструировать ГАБ с окупаемостью менее 8 лет и без «скелетов в шкафу».
На перепродажу или для оперирования.
В Московской области порог входа - от 6 млн.руб.
В г. Москве- от 13 млн.руб.

Для получения более подробной информации пишите. Открыть/Комментировать

2021-10-21 12:30:28 Обзор объявлений о продаже ГАБов с алкомаркетами .

Специально для вас подобрали наиболее привлекательные объявления и сделали краткий SWOT-анализ.
С окупаемостью от 11 лет и выше.
Мы встречали объявления о продаже ГАБов с алкомаркетами и с меньшей окупаемостью, но при поверхностном анализе в них обнаружились «скелеты в шкафу» ( дом в программе «реновация», сомнительные перспективы пролонгации договора и т.д.)

https://www.cian.ru/sale/commercial/263264862/
ГАБ с арендатором «Винлаб»
Адрес - ул. Широкая, д.29;
Цена- 37 млн.руб.
Месячный арендный поток - 300 000 руб. в месяц.
«Грязная окупаемость»- 10,2 лет ( на самом деле конечно больше)

SWOT -анализ:
Сильные стороны- рыночная ставка арендной платы, хорошая проходимость.
Слабые стороны- договор с «Винлаб» заканчивается через 4 года, помещение в ОСЗ- будут дополнительные расходы ( арендная плата за земельный участок, высокий налог на имущество)
Возможности- взаимозаменяемость арендаторов, торг минимум на 500 тыс.руб.
Угрозы- здание продают по частям, в дальнейшем возможно нарушение лицензионных требований.

https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/arendnyy_biznes_krasnoe_beloe_v_tsentre_2194791248?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing
ГАБ с арендатором «Красное и Белое»;
Адрес- ул. Сергея Макеева, д.6;
Цена - 32 млн.руб.;
Месячный арендный поток - 230 000 руб.;
«Грязная окупаемость»- 11,5 лет;

SWOT- анализ:
Сильные стороны- помещение находится в ЦАО г. Москвы, договор заключён с «КИБ» в 2021 году на 10 лет;
Слабые стороны- дом 1929 года постройки;
Возможности- взаимозаменяемость арендаторов, конкурентная арендная плата;
Угрозы- дом не вошёл в программу реновации, но это 5-этажка ( возможность сноса)

https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_torgovoe_pomeschenie_74_m_2262969515?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing
ГАБ с арендатором «Красное и Белое»;
Адрес- ул. Дубнинская, д.14, корп.2;
Цена 28,8 млн.руб.;
Месячный арендный поток - 200 000 руб.;
Грязная окупаемость- 12 лет.

SWOT- анализ:
Сильные стороны - помещение находится на платформе Дегунино, рядом сетевые магазины и аптека;
Слабые стороны- договор с «Красным и Белым» заканчивается через 4 года;
Возможности-рыночная ставка арендной платы, цену можно снизить до 28 млн.руб;
Угрозы- соседние помещения тоже продают, в дальнейшем возможно нарушение лицензионных требований.

Для более точного SWOT- анализа этих помещений требуется собрать больше данных по затратам, налогам и окупаемость немного увеличится.
Также провести юридическую экспертизу.

Эти ГАБы, на сегодняшний день, наиболее интересны по окупаемости и , на наш взгляд, будут реализованы до конца этого года. Открыть/Комментировать

2021-10-18 11:59:42 Обзор объявлений о продаже ГАБов с алкомаркетами.
Продолжение.

Сейчас в открытой продаже и свободном доступе порядка 15 объявлений.
Больше всего (8) с «Красным и Белым», остальные ( «Винлаб», «Ароматный мир», «Бристоль») представлены примерно поровну.
«Грязная» окупаемость этих ГАБов находится в промежутке от 8 до 13 лет.
На наш субъективный взгляд, самые надежные из них - это ГАБы с «Красным и Белым» и «Бристолем», но с оговоркой.
Помещения, которые они арендуют менее ликвидны.
То есть вам будет сложно подобрать на них другого арендатора.
Также нужно помнить, что невзирая на то, что пишут в объявлениях - индексация в договорах с «Красным и Белым» маловероятна ( по соглашению сторон).
Мы в следующей статье выберем 3 (три) объявления о продаже, которые кажутся нам наиболее привлекательными и остановимся на них поподробнее.

Продолжение следует… Открыть/Комментировать

2021-10-15 15:36:29 Обзор объявлений о продаже ГАБов с алкомаркетами.
Вступление.

Прежде чем перейти непосредственно к обзору, вначале пройдёмся по основным участникам рынка.
На сегодняшний день к сетевым алкомаркетам мы относим:
1) «Красное и Белое»;
2) «Бристоль» ;
3) «Винлаб»;
4) «Ароматный мир»;
5) «Дринкс»;
6) «Градусы».
Можно их назвать и магазинами у дома или как-нибудь по-другому.
Также безусловно есть сетевые винные магазины, такие как «Winestyle», «Мильстрим», «Simple Wine» и т.д.
На наш субъективный взгляд, их лучше выделить в отдельную группу и сделать по ним отдельный обзор.

«Дринкс» и «Градусы» пока занимают в Московском регионе небольшую часть рынка, помещения с ними в качестве арендаторов практически не продаются.

«Красное и Белое» и «Бристоль», несмотря на то, что принадлежат одному хозяину («Mercury Retail») имеют разные отделы развития и отличающиеся формы договоров аренды.
Причём у «Красного и Белого» наиболее жесткие по отношению к арендодателям условия договоров ( минимальный срок - 10 лет, отсутствие возможности повышения арендной платы)
«Ароматный мир» может арендовать меньшие по метражу помещения до 70 кв.м.
«Винлаб» готов платить более высокую арендную ставку по сравнению с другими, но в то же время стараются подбирать помещения с хорошей проходимостью.
Все 4 вышеперечисленные сети ( «Красное и Белое», «Бристоль», «Ароматный мир», «Винлаб») активно развиваются и характеризуются, как достаточно надежные арендаторы.

Продолжение следует… Открыть/Комментировать

2021-10-12 13:24:52 Обзор объявлений.

09.09.2021
https://t.me/belaya_kaska/1739 мы подготовили обзор объявлений о продаже наиболее интересных ГАБов с арендаторами «аптека» в г.Москве.
В нем мы сделали прогноз о реализации их в течение 1-2 месяцев.
Прошёл месяц и можно констатировать, что прогноз сбылся.
Все объявления, участвовавшие в обзоре не актуальны.
По той подборке мы получили определенный отклик от наших читателей.
Стало понятно, что многим это интересно.
Поэтому продолжаем , в следующем обзоре будут наиболее интересные объявления о продаже помещений в Москве с арендаторами - алкомаркетами. Открыть/Комментировать

2021-10-08 14:57:58 Пару слов в продолжении о несостоявшейся сделке по слиянию Авито и ЦИАН.

На днях к нам обратился знакомый с просьбой разобраться, почему, его помещение не продаётся?
Даже звонков мало, может цена высокая или спрос сейчас маленький?
Задали уточняющие вопросы, выяснили, что наш знакомый продаёт через …
-J-cat,- с гордостью сказал он, - это платформа-агрегатор автоматических публикаций на 75 сайтах единовременно
- Больше вопросов не имеем,- сказали мы.
Замечательный сервис, ставящий цель познакомить пользователей с наибольшим количеством площадок по недвижимости.
Лет 10 назад мы пользовались его услугами и нам тоже не повезло.
Почему-то практически не было звонков.
Возможно - совпадение или , помещение, которое мы хотели реализовать, было неликвидным .
А может потому, что объявления действительно «работают» только на 2-х площадках.( смотрите заголовок ) Открыть/Комментировать

2021-10-08 10:52:59 Авито не покупает ЦИАН.

Наши ФАС
(Федеральная Антимонопольная Служба).
Если допустить, что Авито действительно планировали покупку, то после неё образовавшийся монстр ( АВИАН) занял бы примерно 80 % рынка ( по нашим скромным прикидкам).
В дальнейшем именно он бы диктовал цены на объявления , а пользователи скрипели, жаловались, но соглашались и платили .
Потом остались бы только крупные агенства недвижимости, размещающие там объявления.
Вот такая антиутопия…. .

Но этого не случилось.
Зарабатываем дальше. Открыть/Комментировать

2021-10-06 15:12:32 https://realty.ria.ru/20210930/osnova-1752489151.html

Тенденция продолжается.
Девелоперы покупают торговые центры.
На этот раз купили ТЦ «Южный» из 90-х.

Были там около года назад и поразились насколько неправильно и неэффективно используется площадь в нем и рядом.

Теперь должно все измениться… Открыть/Комментировать