Фундаментал

2021-11-22 17:27:38 Экспресс-разбор с/х участка

Экспресс анализ довольно громко сказано, потребовалось некоторое время, чтоб собрать всю инфу по крупицам. Покупал я в слепую, и только сейчас у меня есть минимальное представление о приобретении.

• Кадастровый номер: 7424480400:07:001:0180
• Размер: 4.49га
• Локация: Ripkyns'kyi district, Chernihiv Oblast, Velyka Vis`
• Арендатор: ПП "Агропрогресс", дочернее предприятие агрохолдинга ИМК
• Конкуренты: поблизости 34 фермерских хозяйств, минимум 6 из них с пахотной площадью более 1000 гектаров, один из них крупнейших агрохолдинг страны "Кернел"
• Цена: 1300$/га с учетом всех издержек
• Ожидаемая доходность за 6 лет: 9.91% в гривнах, 3.07% в $
• Эффективность: данные эффективности поля никто не даст, пришлось опираться на косвенные показатели предприятия, у которого Чистый Доход/Расходы = 62%(2020), 52%(2019)
• Тип почвы: Лугово-чернозёмная
• Коэффициент плодородия: 0.5-0.6, средняя плодородность
• Рельеф: поле ровное, 5м разница между максимальной и минимальной высотой на участке
• NDVI(вегетационный индекс): в пик стадии роста культур от 0.8 до 1. Стабильный на протяжении 3 лет, ниже 0.7 не опускался.
• Севооборот: данные отсутствуют
• Осадки: от 600 до 800 мм в год, средний показатель за 5 лет 672 мм
• Температура: редко опускается ниже -6 градусов. Последние годы были довольно жаркими, максимальная температура часто превышала 30 градусов.
• Влажность почвы: не опускалась ниже 14% в период роста

Резюме: в регионе присутствует конкуренция как от малых хозяйств, так и от крупного агрохолдинга; арендатор достаточно эффективен и может платить более высокую арендную плату в будущем; самый лучший тип почвы это Типичный Чернозем, по умолчанию данный участок должен быть в 2 раза менее плодородным и уступать 60% обрабатываемых почв в Украине; показатели NDVI свидетельствуют о том, что пай активно возделывается и пока не наблюдается очаговой деградации грунта, но это не точно, для более точного анализа нужно проводить химический анализ и уже по нему смотреть насколько грамотно фермер поддерживает плодородие почвы из года в год, а также на сколько хорошо фермер придерживается севооборота. Компенсация за не лучший грунт - хорошие климатические условия, температура, осадки и влажность, за последние 3-5 лет в пределах нормы. Пока определяю этот участок как средней привлекательности, повысить оценку сможет только химический анализ.

Я не претендую на роль эксперта, это только мое субъективное мнение из тех данных, что удалось собрать. Интересно какой анализ проводят эксперты и агенства перед тем как предлагать продаваемые участки частным инвесторам? Открыть/Комментировать

2021-11-18 14:12:02 Добавление C/Х земли в портфель

Требуемый минимальный капитал - 3-4тыс. $, можно начать и с меньших сумм, но это не рационально из-за расходов.

Ранее я поделился личным опытом, если у кого-то осталось желание все же попробовать пощупать эту инвест идею на себе, то стоит начать с поиска предложений и их самостоятельного анализа используя доступные инструменты.

Где искать предложения?
1) искать самому через Dobrozem (5% комиссия)
2) обратится в компании посредники, агентства подбора зем. участков

Критерии отбора C/Х земли
Как мне кажется следующие критерии важные при выборе инвест привлекательных земельных участков, не всю информацию возможно узнать, но даже частичная информация будет лучше, чем полное ее отсутсвие.

• Состояние, качество, плодородие почвы
• Количество осадков, температурный и погодный режим.
• Эффективность земельного участка(Прибыль/Расходы)
• Арендатор
• Размер участка
• Размер арендной платы
• Конкурентная среда
• Цена за гектар
• Ожидаемая доходность в течении 5-10 лет при условии роста цены на 10% в грн. или 2% в $ ежегодно

Инструменты для анализа:
Геокадастр Украины
Эталон почвы
Карта почв Украины
Карта/фильтр почв по плодородию
Инструмент мониторинга полей со спутника(платный)
Бесплатный инструмент мониторинга
Калькулятор ожидаемой доходности Открыть/Комментировать

2021-11-12 11:59:59 На что обращать внимание для оценки ликвидности недвижимости?

Главные критерии
- год постройки
- локация
- инфраструктура
- ремонт
- цена
- тип недвижимости

Пример ликвидного объекта:
- Цена ниже рынка. Цена напрямую влияет на скорость продажи каким бы крутым объект не был. 1к квартиры продаются быстрее не потому что они 1-комнатные, а потому что они самые дешевые.

- Квартира в новом доме не старше 10 лет.
Желательно чтобы это был дом с качественных материалов и по современной технологии. Стоит поинтересоваться на форумах, что сами жильцы пишут о ЖК в котором живут.
Форумы всех ЖК

- Возле метро, до 18 минут пешком
Проблемы с пробками старая проблема в Киеве и единственное спасение это скоростной трамвай + метро.

- Тихое место, недалеко супермаркет, спортзал, бассейн, школа, детский сад, близко к центру, хорошая транспортная развязка, подземный паркинг, хорошая репутация района, близость к деловой части города.

- Хорошая экология, рядом парк с озером, отсутсвие в близости промышленных объектов, низкая вероятность появления человейников.
Карта чистоты воздуха и шума

- Дизайнерский или функциональный евроремонт(можно и без ремонта, если есть время заниматься самому)

Мне кажется в Киеве таких мест не существует, чтобы удовлетворяли всем критериям, а если и есть то цены на них будут космическими. Поэтому чем-то придется обязательно жертвовать. Открыть/Комментировать

2021-11-11 12:00:53 Самыми частыми вопросами до сих пор остаются: какого брокера выбрать? как платить налоги? что нужно делать новичку? и т.д.

Сегодня я хочу познакомить вас с двумя очень полезными телеграм каналами, которые дадут вам ответы на эти вопросы:

• iPlan, тут вы сможете узнавать чаще и больше информации про инвестиции, бизнес кейсы, брокеров, разные инструменты такие как ОВГЗ, недвижимость, акции и т.д.

• UAtaxesYou, вам точно сюда, если вас беспокоят вопросы налогообложения своих доходов, подача деклараций, новые изменения в налоговый кодекс и т.д. 

Подписывайтесь на эти каналы, чтобы всегда быть в курсе новостей в сфере финансов Открыть/Комментировать

2021-11-11 00:43:26 Наполнение портфеля недвижимостью. Алгоритм.

Следующим по надежности инструментом после ОВГЗ как по мне идет физическая недвижимость. Это более доходный инструмент с минимальными рисками, который способен генерировать стабильный денежный поток. ОВГЗ легко продать в тот же день, акции можно продать за секунду, а вот продажа недвижимости может затянуться на месяцы, поэтому инвестору важно держать этот фактор в уме при выборе объекта и пытаться выискивать самые ликвидные.

Алгоритм выбора объекта:
1. Ищем доступные объекты: Flatfy, OLX
2. Проверяем стоимость аренды на похожие объекты в той же локации: Flatfy, bird(iOS App)
3. Считаем доходность с издержками на налоги, нотариуса и т.д. Если доходность подходит, то двигаемся дальше. Здесь невозможно учесть рост стоимости объекта. К примеру с 2008 по 2014 недвижимость подешевела в 2-3 раза, а с 2015 уже выросла на 100%, поэтому этот фактор опускаем и учитываем уже по факту.
4. Анализируем ликвидность объекта

• Аренда самых ходовых квартир в новострое возле метро в новых домах - 12000-15000грн.
• Цены на готовые объекты в новых домах c ремонтом возле метро стартуют от 55000$. 
• Ожидаемая доходность ~ 7-9% без учета роста стоимости самой недвижимости, простоев или издержек связанных с арендой.

Это очень упрощенный алгоритм, так как у каждого своя ситуация, свой бюджет и возможности, у каждого свой взгляд на привлекательность объекта, у каждого свой целевой арендатор, нет универсальных правил, которые подойдут всем. Открыть/Комментировать

2021-11-08 23:55:06 Стоит ли наполнять портфель недвижимостью?

В большинстве случаев стоит обращать внимание на рынок недвижимости там, где вы физически находитесь и можете более объективно оценить обстановку, мне кажется это проще с точки зрения управления и минимальной аналитики. По этому я буду опираться на Киев.

Часто слышу мнение, что "недвижимость в столице находится в пузыре, и вот вот скоро все рухнет. Не могут цены расти, если население страны убывает, а денег больше не становится".

Частично могу согласится с выше сказанным, но некоторые данные наводят на обратную мысль:
• Население Киева ~4-5 млн(не официально)
• Жилой фонд ~1 млн. квартир или ~60 млн. м2
• Старый жилой фонд 50-55%
• 7.5 м2 нового жилья на человека

При этом это без учета реально качественного жилья, где комфортно жить и находится, но данных цифр мне уже достаточно, чтобы понять что присутствует дефицит.

Что будет способствовать дальнейшему росту?
1. Урбанизация. Население страны хоть и уменьшается, но в больших городах присутствует небольшой рост за счет внутреннего переселения.
2. Старый жилой фонд. Люди хотят поменять старое жилье на новое, а арендаторы давно предпочитают квартиры в новых домах.
3. Рост заработной платы. Как ни странно, в нашей стране растет ЗП, за последние 6 лет номинально уже на уровне 2014, но реально пока еще отстаёт на 16% в долларах из-за инфляции.

Стоимость нового жилья за 6 лет в столице выросла на 80-100%, это произошло из-за низкой базы, в будущем этот рост скорее будет поскромнее.

Ситуация в вашем локальном городе может быть кардинально другой и инвест привлекательность значительно отличаться. Открыть/Комментировать

2021-11-05 14:29:08 ​​ Фундаментал попал в подборку 15 полезных телеграм каналов связанных с финансовой тематикой

Это подборка украинских телеграм каналов, которые будут интересны бизнесменам, предпринимателям, инвесторам и всем тем, кто интересуется данной тематикой.

Подборка тут Открыть/Комментировать

2021-10-30 14:27:07 С/Х Земля. Первый опыт

Люди, которые каким либо образом связаны с аграркой имеют сильное преимущество перед такими инвесторами как я. Я решил на своей шкуре проверить к чему инвестиция в землю может привести и представляет ли она для меня какой либо интерес или преимущество перед другими доступными инструментами.

1. Как я и рассчитывал издержки на покупку земли вышли огромные, у меня они составили 32.8% от стоимости участка. Это налоги, оплата агенту, нотариус. Утешаюсь тем, что мы находимся на низкой базе и в будущем это скорее окупится, но если честно, то реальный кэш уносит не инвестор, а государство и посредники между покупателем и продавцом.

2. Изначально я знал про издержки, но у меня была надежда, что можно будет приобрести большой участок одной покупкой, чтобы сэкономить хотя бы на услугах нотариуса, но участки очень маленькие от 1 до 4га.

3. При выборе участка я ориентировался на P/E соотношение стоимости инвестиции к арендным платежам. Но расчеты показывают, что это ничего не решающий фактор и гораздо важнее выбрать участок, который просто будет расти в цене.

Табличка с расчетами и прогнозируемой доходностью тут.

Мой прогноз - рост стоимости будет не ниже инфляции >= 10% в гривнах.
Прогноз экспертов 15-20% в долларах. Мне не хватает знаний и инструментов, чтобы придти к такой оценке, поэтому пока я к ней отношусь скептически. Открыть/Комментировать

2021-10-26 11:20:55 ОВГЗ

Наполнение нижнего уровня портфеля имеет смысл начать с инструментов у которых отсутствуют риски либо они минимальные. Если у вас часть сбережения в гривнах, то ОВГЗ будет гораздо привлекательней депозитов.

Преимущества:
- Доходнее вкладов в банках
- ОВГЗ гарантированы государством
- Отсутсвие налогов на прибыль и военного сбора
- Возможность зафиксировать процент на 2-7 лет
- Возможность продать ОВГЗ в любой момент

Минусы:
- Порог входа выше, требуется открытие счета в ценных бумагах, минимальная сумма 11500 грн

Посчитал реальную доходность гривневых ОВГЗ покупая через разных дилеров.

Общий ликбез по облигациям - тут. Открыть/Комментировать

2021-10-25 13:25:22 ​​ 10 корисних Telegram-каналів про бізнес, фінанси та інвестиції
Telegram - це найпопулярніший месенджер серед українців. Сервіс не просто служить засобом комунікації, а є майданчиком для різних інформаційних каналів, групових чатів та джерелом свіжих новин.

Команда InVenture підготувала добірку 10 популярних і дуже цікавих українських Telegram-каналів, які будуть цікаві бізнесменам, підприємцям, діловим людям і представникам інвестиційно-активних верств населення Открыть/Комментировать