Экономикс

2021-05-23 20:00:08 ЭФФЕКТИВНАЯ ИПОТЕКА

Здравствуйте! Когда я завела новый инстаграм @ipotechniku про ипотеку и начала писать про тонкости кредитной истории, досрочных погашений и имущественного вычета, за две недели в мой профиль пришло 400 человек.

Без рекламы.

Что еще может говорить мне о том, что ВСЕ те ошибки и промахи, которые допустила я на своих ипотеках, ВСЕ те сложности, которые возникли у меня, возникают и у других людей?

Я-то думала, что я одна такая - ничего не понимаю.
Я-то думала, что только у меня ощущение, что банк надо мной издевается, когда после досрочных погашений цифра долга РАСТЕТ.
Я-то думала, что ответы на все 100 вопросов про имущественный вычет нельзя загуглить...

В общем, чтобы помочь таким же, как я когда-то, я придумала и запустила 7-дневный интенсив "ЭФФЕКТИВНАЯ ИПОТЕКА".

Интенсив про то, с чего начать проект "Квартира в ипотеку" и чем закончить; почему ипотека может быть и может НЕ быть инвестицией; почему сниженная ставка - это НЕ всегда хорошо и НЕ всем подходит.

Будем говорить про рынок недвижимости, ипотеку как финансовый инструмент, про ипотеку БЕЗ первого взноса. Будет отдельный тренинг с практическим инструментом.

Тем, кто доберется до 7-ого дня, будут подарки.

Интенсив БЕСПЛАТНЫЙ.

Стартуем завтра. Регистрация по ссылке ниже Открыть/Комментировать

2021-05-21 18:43:16 Обзор рынка недвижимости 
⠀
Нашла свои самые первые наработки по недвижимости, рассказываю тезисно о главном.
⠀
#ipotechniku_квартира
⠀
Структура рынка недвижимости
⠀
Из терминологии фондового рынка в недвижимость пришли понятия "первичный" и "вторичный" рынок.
⠀
На бирже первичными ценными бумагами считаются те, которые продаются при первичном размещении на фондовом рынке. Если ценные бумаги перепродаются от одного владельца к другому, то эти бумаги считаются вторичным.
⠀
Ровно так же и в недвижимости.
⠀
 Первичный рынок недвижимости - это новостройки, вторичный - готовое жилье от застройщика, юрлица или собственника.
⠀
 Вторичка - дома от 0 до 15 лет, растут в цене на величину инфляции;
старая вторичка (хрущевки и подобные) - только падают в цене, их бесполезно улучшать, делать ремонты - все равно падают;
новостройки растут в цене на 300-400 тысяч с момента начала продаж и до сдачи дома. Это сильно меньше по сравнению с периодом 2008-2018, когда ввели 214-ФЗ.
⠀
  Ставка по ипотеке на новостройки всегда ниже, чем на вторичку (из-за рисков недостроя). Такая банковская политика и сговор с застройщиками обеспечивают спрос первичному рынку недвижимости.
⠀
Какая может быть цель покупки квартиры?
⠀
для проживания сейчас
для сдачи в аренду
для перепродажи
детям
себе на старость
для сохранения денег (ипотека как копилка, чтобы не тратить свободные деньги; для тех, кто не умеет откладывать и все спускает)
⠀
Типы объектов строящейся недвижимости
многоквартирный жилой дом
апартаменты
дом блокированной застройки (есть не во всех регионах)
⠀
Объем рынка новостроек (данные на март 2021 года, самые свежие)
⠀
Сегодня в Петербурге рынке орудует 157 застройщика, которые строят 183 ЖК. По количеству объектов жилой недвижимости лидирует ЛСР, Сэтл, Главстрой-СПб. По количеству апартаментов (их всего 41 в СПб) лидирует "БОСФОР".
В Москве - 267 застройщиков, которые строят 278 ЖК.
В Краснодарском крае - 163 застройщика, которые строят 174 ЖК.
⠀
Также я недавно запартнерилась с рядом аналитических порталов и банков и получила доступ к некоторым интересным базам данных.

Некоторой информацией готова делиться ( которой можно делиться)

Например, сейчас появилась свежая аналитика за март и апрель, что происходит с рынком недвижимости после пандемии.

Есть региональное деление. Везде все по-разному, зависит от города РФ.

Если хотите узнать, как обстоят дела в вашем городе, оставляйте, пожалуйста, заявку по ссылке ниже, и я пришлю аналитический отчёт вашего города. Открыть/Комментировать

2021-05-21 08:05:00 Как из аннуитета сделать дифференцированный платеж, чтобы закрыть ипотеку БЫСТРО

#ipotechniku_ипотека
⠀
Я уже рассказывала, что для заемщика выгоднее дифференцированная схема ипотечного кредита. А ведь дифференцированного платежа нигде нет.
⠀
Во-первых, диф. платеж есть, но мало, где. А во-вторых, банки отобрали у нас этот продукт, но его можно СФОРМИРОВАТЬ самим.
⠀
Рассказываю, КАК.
⠀
Лет 5-7 назад чек-лист проверки кредитного договора по ипотеке был другим. Одним из важных пунктов в нем было наличие возможности досрочного погашения. То есть да, раньше аннуитет можно было схватить БЕЗ возможности "досрочки".
⠀
Это очень грустная практика! В этом случае банк пользовался незнанием населения о том, насколько важны досрочные погашения.
⠀
Для некоторых видов кредитов (небольших на 5-7 лет) некоторые банки вообще запрещали досрочки (ну, надо же побольше процентов содрать). Получается, что люди брали кредит БЕЗ возможности выплатить и закрыть его раньше срока даже при наличии денег.
⠀
Выигрывали те, кто знал о существовании аннуитета с досрочным погашений и проверял это в договоре. Или брал дифференцированный платеж. То при подписания кредитного договора надо было проверять эти моменты.
⠀
Сейчас ситуация другая.
Во-первых, люди уже поняли, что гасить ипотеку можно досрочно. В среднем, в России народ выплачивает ипотеку за 7 лет вместо 20-ти, отчисляя в тело кредита 30-50 тысяч каждый месяц.
Во-вторых, банки поняли, что люди в курсе. И уменьшили количество выдаваемых дифференцированных платежей и заменили их в портфеле продуктов аннуитетом с досрочным погашением. Вот так просвещай народ.
⠀
Есть даже версия, что сейчас банкам вообще запретили выдавать такие кредиты, что без возможности досрочного погашения.
⠀
"Народные", как я их называю, банки (зеленый, синий, красный) легко выдают аннуитеты сейчас с возможностью досрочного закрытия. И это прекрасно!
⠀
Досрочные погашения делают аннуитетный платеж дифференцированным.
⠀
 Осталось теперь только научиться гасить ипотеку досрочно КОРРЕКТНО, чтобы тело кредита уменьшалось максимально быстро.
⠀
Согласны?
⠀
Об этом и не только написано в новой версии моего "Путеводителя по ипотеке". Запросить свой экземпляр можно в директ Инстаграм Открыть/Комментировать

2021-05-17 10:22:31 ​​Какую ипотеку мы взяли? "Путеводитель по ипотеке 7.0"

17 мая - закрытие продаж "Путеводителя по ипотеке", который я обновила вчера до 7-ой версии.

Просвещение населения уже законодательно запретили. А мы и так не особо были в курсе.

Вы пишете мне, что после опроса родных, знакомых, друзей, кто платит ипотеку 5 лет, они не могут ответить вам, какая схема погашения ипотечного кредита у них, - аннуитетная или дифференцированная.

Кому-то важен ежемесячный платеж, чтобы он был одинаковым каждый раз. Но при этом две стоимости квартиры мы за весь срок кредита мы переплатим, как раз если будет платит аннуитетом.

Дифференцированная схема более выгодна заемщику, ТОЛЬКО если платить кредит ВЕСЬ срок. Переплата будет, но меньше, чем при аннуитете.

Если вы не знаете, какая схема у вас, то, скорее всего, аннуитетная. Именно ее предлагают подписывать, если заемщик на сделке не задает "лишних вопросов" менеджеру банка.

А теперь внимание.

Без разницы, какая схема у вас - дифференцированная или аннуитетная. Об этом мой "Путеводитель по ипотеке".

ЧТО ДОБАВЛЕНО К ОСНОВНОМУ СОДЕРЖАНИЮ ИЗ 9-ТИ ГЛАВ "ПУТЕВОДИТЕЛЯ ПО ИПОТЕКЕ"?

Я придумала, как более наглядно, чем в первых версиях показать тему досрочных погашений. В итоге переписала главу 6 практически полностью в "Путеводителе 7.0".

Дописала частично каждую главу.

Внутри "Путеводителя 7.0" - ссылка на отдельный чек-лист проверки готовности к ипотеке в формате теста.

Внутри "Путеводителя 7.0" - ссылка на отдельный файл "Портрет заемщика", кроме тех, что уже были в ранних версиях "Путеводителя".

Внутри "Путеводителя 7.0" - ссылки на топовые статье моего канала про вычет и рефинансирование (про вычет будет отдельный продукт).

Внутри "Путеводителя 7.0" - тренинг по накоплению первого взноса + матрица.

Сегодня 17 мая можно забрать "Путеводитель по ипотеке 7.0" последний раз в таком виде и за такую цену 899 рублей.

Это pdf-документ, 74 страницы, таблицы, инфографика (см. карусель).

Кто уже купил "Путеводитель" ранней версии и хочет версию 7.0, пишите, для вас специальные условия.

Для запроса "Путеводителя по ипотеке 7.0" пишите, пожалуйста, в директ.

Ипотеку - ДОСРОЧНО!

Запрашивайте "Путеводитель по ипотеке 7.0" в директ инстаграм Открыть/Комментировать

2021-05-16 08:05:00 ​​Банку НЕ нужна ваша квартира, но

Ипотечный кредит - это кредит на покупку недвижимости, которая остается у банка в залоге.

Банк дает деньги в долг, но на всякий случай оставляет за собой право продать купленную недвижимость, если заемщик не расплатится. Таким образом банк получит свои деньги обратно.

Часто ипотечный кредит называют ипотекой, но это не одно и то же.

Ипотека - это вид залога. Банк дает вам кредит на покупку недвижимости, а вы отдаете эту недвижимость банку в ипотеку - то есть закладываете ее. Недвижимость будет в залоге у банка до тех пор, пока не погасим кредит.

При этом она будет принадлежать не банку, а ВАМ. Квартира, купленная в ипотеку, - это ВАША квартира.

Банк просто ограничит вас в некоторых правах и запретит проводить сделки без своего одобрения.

Большинству людей привычнее использовать слова "ипотека" и "ипотечный кредит" как синонимы, я не спорю.

Важно осознать, что банку ваша ипотечная квартиру НЕ нужна: у него другой бизнес. Бизнес банка - это ипотека. Банк сделает все, чтобы заемщик платил ипотеку, как можно дольше.

Если заемщик теряет способность платить кредит, долг можно реструктуризовать внутри банка (например, увеличить срок, чтобы снизить платеж, если не рассчитали).

Недавно меня в директ спросили, можно ли рефинансировать ипотеку с увеличением срока кредита.

Рефинансирование, скорее, наоборот, служит для снижения срока и ставки с целью снизить общую переплату.
А вот если надо увеличить срок (вероятно, с целью, растянуть долг на большее количество лет) - это больше похоже на реструктуризацию долга, когда заемщик не тянет текущий платеж.

Есть другие способы, что делать, если потеряли способность платить кредит, но они портят кредитную историю на 5 лет. О них подробно написано в новой главе 9 в "Путеводителе по ипотеке".

НЕ надо доводить до потери платежеспособности, лучше заранее прозондировать и оценить свою готовность к ипотеке, прежде чем брать ее.

Вот прям протестить себя. Например, по моему чек-листу, который я расширила и обновила. Теперь это самый настоящий ТЕСТ НА ГОТОВНОСТЬ, как я и планировала его изначально.

Тем, кто покупает "Путеводитель", тест на готовность в подарок. Открыть/Комментировать

2021-05-15 17:17:28 ​​ПРОЕКТ «Квартира в ипотеку»ПОШАГОВЫЙ ПЛАН РЕАЛИЗАЦИИ 
⠀
Моя мечта - чтобы люди изучали ипотеку как продукт банка ДО того, как подпишут кредитный договор.
⠀
Моя мечта - чтобы ВСЕ понимали, как изменилась ипотека как продукт банка за последние 10 лет. Все меняется и, не поверите, улучшается
для людей.
⠀
Моя - мечта, чтобы ВСЕ умели гасить ипотеку за 7 лет вместо 20-ти и НЕ паниковали, почему же у них в тело долга уходит только 3 рубля.
⠀
Как любой проект, проект "Квартира в ипотеку" имеет несколько стадий реализации. Вот, как их вижу я 
⠀
 Проверка готовности к ипотеке, проработка жизненных целей на 5 лет
Действительно ли ипотека вам нужна сейчас? Насколько хорошо вы изучили этот кредитный продукт, чтобы ввязываться в такие долгосрочные отношения с ним.
⠀
Об этом мой чек-лист: "Как проверить свою готовность к ипотеке за 5 шагов".
⠀
 Что такое ипотека как финансовый инструмент? Как она работает?
Какие схемы погашения ипотеки существуют и как они работают? Что проверить перед подписанием кредитного договора? Что надо сделать, чтобы закрыть ее досрочно?
⠀
 Личные финансы: учет и контроль
Умеете ли вы считать свои деньги? Сколько вы зарабатываете и сколько тратите? На что? Ведете ли вы бюджет план-факт? за месяц? за год?
⠀
Прежде чем брать ипотеку, надо освоить профессию "Сам себе бухгалтер", как я ее называю.
⠀
Поэтому я разработала шаблон учета доходов и расхода, а главное, бюджета за весь финансовый год, где видно, насколько вы в плюсе или минусе за год / месяц.
⠀
 Цель покупки квартиры
 инвестиции
 для жизни
 детям
 себе на старость
⠀
Зачем вам квартира? Почему именно такая? Почему сейчас?
⠀
 Оценить шансы одобрения по ипотеке ДО того, как подавать заявку на одобрение в банк.
⠀
 Сначала - квартира, потом - ипотека на нее.
Сначала - оцениваем себя глазами банка (об этом мой другой чек-лист "Как оценить свою одобряемость по ипотеке"), потом только после анализа своего портрета заемщика - подаемся в банк на одобрение.
⠀
Это первое. И второе.
⠀
Нельзя отправлять "веером" заявки в разные банка в одну неделю, особенно если в каком-то банке уже отказали. Скорее всего, откажут везде.
⠀
Путь ипотечника в виде пирамиды прикреплён картинкой. Сохраните.  Открыть/Комментировать

2021-05-13 10:23:59 Как банк оценивает потенциального заёмщика?

Почему одним одобряют, а другим отказывают? Какой портрет заёмщика делает его идеальным, с точки зрения банка?

На какие факторы смотрит банк?

На 2 фактора, на самом деле, - портрет заёмщика и ликвидность / состояние жилья.

Про последнее - здесь важно осознать, что банк проверяет, оценивает объект, на который он выдаёт ипотечный кредит.

У банков есть список технических требований, на какой объект они выдают кредиты. Далеко не на каждый объект недвижимости! Это первое.

А второе, банк - это старомодная свекровь преклонного возраста, у которого есть список требований к невестке. Какой она должна быть и с каким приданым.

Список требований - это более 15 пунктов идеальности.

Возраст 27-50 лет
Стаж работы
Наличие активов в собственности
...

Если по какому-то пункту будет провал, это не значит, что откажут в ипотеке: будут смотреть совокупный итог.

Чем ближе вы к идеальному портрет, тем выше шансы.

А если хотите получить полный список факторов, формирующих портрет заёмщика андеррайтерами при рассмотрения заявки, ставьте пожалуйста, "+" в комментариях к этому посту сегодня 13 мая - и я пришлю портрет идеального заёмщика глазами банка. Открыть/Комментировать

2021-05-11 08:00:07 13 моих советов, как купить квартиру в молодости (и не только!)

Сейчас они звучат для меня как сильно очевидные. Но было время, когда мне их очень не хватало.

Недвижимость брать лучше в ликвидном или центральном районах, где она точно не потеряет в цене, а в случае новостройки - еще и вырастет.

Маржинальность роста цен новостроек снизилась после введения поправок в 214-ФЗ с 1 июля 2019 года: раньше это было 20%, сегодня - жилая 4-6%.

Если при покупке квартиры есть мысль продавать ее в следующие 3-5 лет, надо покупать ЛИКВИДНОЕ жилье, которое будет иметь спрос в любой кризис.

Купить хорошую, ликвидную квартиру - гораздо сложнее, чем продать!
Для этого, собственно, и нужен грамотные риелторы - именно, чтобы ВЫБРАТЬ, а НЕ купить жилье!

Продавать квартиру надо БЕЗ агента, подавая объявления самостоятельно. Покупать квартиру - надо с агентом, который сам - инвестор.

Нельзя верить менеджерам отдела продаж застройщиков: все считаем сами (прогноз роста в цене, рентабельность, окупаемость в месяцах / годах, платежи по ипотеке).

ИПОТЕКУ НАДО ГАСИТЬ ДОСРОЧНО СРАЗУ, как только взяли кредит, с ПЕРВОГО месяца.

Ипотеку погасить досрочно проще всего, если ее ИЗНАЧАЛЬНО взять правильно.

Если берем ипотеку, то надо иметь подушку безопасности (НЗ = неприкосновенный запас) минимум на полгода.

Если берем ипотеку и есть хоть одна мысль продавать жилье в ближайшие 3-5 лет, то ипотеку берем с минимальным первоначальным взносом и с наибольшим сроком см. карусель

Перестаем бояться ипотеки сроком на 25-30 лет. Никто не платит ипотеку так долго: все закрывают спустя 5-7 лет.

Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30% от ежемесячного дохода. А лучше, чтобы платеж по ипотеке составлял 20%, чтобы оставалось на прочие радости жизни.

Максимально низкую ставку по ипотеке в России может получить молодая семья. Нас стимулируют создавать семьи.

ВСЕ КРУГИ АДА я прошла при досрочных погашениях, когда я кидала досрочку, а цифра кредита РОСЛА.

Как гасить ипотеку правильно и досрочно, я привожу в новой версии своего "Путеводителя по ипотеке". Запрашивайте его в директ. Открыть/Комментировать

2021-05-10 08:05:00 ​​Как лучше гасить ипотеку? Что уменьшать - срок или платеж?

Я не знаю, правда. И вот почему.

До сих пор (спустя три года мои ипотечных бдений), кто-то мне продолжает писать, рассказывать, что ипотека на маленькую студию в спальном районе - это плохо.

Что надо брать хорошую квартиру в Московском или Адмиралтейском районах (самые дорогие районы Петербурга после Центрального).
А что же не на ваське?? Ваську, тоже дорогой район, забыли!
А что же НЕ намывные территории? Там же такие квартиры, такой вид!!!

Так может рассуждать только тот, кто никогда не брал удачных объектов и кто просто не умеет выбирать их для инвестиций, чтобы они отрабатывали своё.

Критерии выбора инвестиционного объекта - вполне понятные, если в них разобраться. Их 30-40 штук.

У меня на изучение рынка ушло несколько лет, пока я научилась оценивать новостройки. Знаете СКОЛЬКО я всего переслушала и перечитала, отфильтровала и поняла, чтобы смастерить матрицу оценки инвестиционного объекта в иксель??

Мне пишут иногда на канале, что я - диванный аналитик. Ну, да, так и есть. И что? Я несколько лет анализировала «в стол» и НИЧЕГО не покупала, вникала в рынок новостроек до тех пор, пока до меня наконец не дошло, как все устроено и во что реально имеет смысл вкладывать.

Я и так плохо сплю по ночам, а если еще купить неудачный актив, представьте, что будет)))

Я никуда не инвестировала, пока не прокачалась в этом досконально, чтобы убрать человеческие страхи, которые есть у всех адекватных людей.

Отвечая на вопрос, как лучше гасить ипотеку, я не могу на него ответить однозначно. Я могу только занудно сказать, что всёёё завиисиит от ваааших цееелей и сроооков. У меня нет ответа на вопрос, как лучше поступать вам в вашем случае в конкретный период времени для достижения конкретных целей.

Надо изучать вопрос, думать, считать, разрабатывать несколько сценариев (хотя бы на коленке) и читать мой "Путеводитель по ипотеке". Про инвестиции в недвижимость я там НЕ говорю, но как пользоваться ипотекой наиболее эффективно - это да.

Готовых решений НЕ существует. Пассивного дохода НЕ существует. Есть финансовые инструменты, активы, ваша голова и постоянная работа.

Всё.

Согласны? Открыть/Комментировать

2021-05-09 23:31:05 ​​Досрочные погашения ипотеки портят кредитную историю

О, как.

#ipotechniku_ипотека

Сегодня на трансляции на канале поступил вопрос, правда ли, что досрочные погашения портят кредитную историю заемщика.

Я, конечно, много читаю и слышу мифов про кредитную историю, но чтоб такое...

Я даже перечитала вопрос три раза, чтобы удостовериться, что правильно его поняла.

Ответ - неееетттт. Нет, конечно.

Если у человека был ипотечный кредит, а потом - он его за год существенно погасил или вовсе закрыл, то при одобрении следующей ипотеки для банка он будет надежным, платежеспособным заемщиком.

Вторую и последующие ипотеки одобрить проще, если первая - закрыта раньше срока. А вы думаете, зачем я тут распинаюсь, что надо гасить ипотеку досрочно сразу?

Отрицательная кредитная история формируется при текущих просрочках более 90 дней или оных в прошлом и еще при ряде условий, о которых написано в "Путеводителе по ипотеке".

Кредитная история есть у всех людей, даже если она отсутствует. Наличие кредитов в прошлом НЕ улучшает КИ, но и не ухудшает ее, если заемщик исправно платил платежи.

Да вы что, если бы досрочки ухудшали КИ, то как бы народ закрывал ипотеки раньше срока и брал столько много новых и новых?

Понимаете?

У меня есть чек-лист проверки одобряемости ипотеки и кредитной истории. За 5 шагов можно оценить себя как заемщика и проверить КИ, в каком состоянии она сейчас (обложка чек-листа на картинке). За чек-листом, пожалуйста, - в директ инстаграм. Открыть/Комментировать