2024-02-26 13:49:58
Покупка земли и строительство дома. Мои выводы.
Продолжается моя эпопея с землей. Ипотеку на дом в Подмосковье нам забрили. И пришла идея построиться в Крыму. В процессе сбора матчасти, изучения всех нюансов по проверке земли, просмотра участков в Москве и в Крыму, у меня накопилось несколько инсайтов. Которыми сейчас хочу поделиться с вами.
1. Земля важнее, чем дом
С годами дома стареют, дают усадку, становится неактуальным дизайн. Земля, если она в хорошем месте, - эксклюзивный товар. Ее просто ограниченное количество.
Познакомилась тут в Ялте с девушкой. Ее родители в 2000-х построили на берегу моря гостевой дом - с прямым выходом на Массандровский пляж. Сейчас такой земли просто нет. Ни за какие деньги.
Еще пример. Два коттеджа продаются. Буквально на соседних улицах. И там, и там стильный современный ремонт, сопоставимая площадь. Но один дом находится на землях ИЖС, а второй - на земле, где допустимо только гаражное строительство. Разница в цене - 10 млн руб. Ну и смысл было экономить на земле?
2. Через 5 лет на рынок выйдет куча плохо построенных домиков а-ля барн. Если собираетесь строить домик под аренду с последующей продажей, - надо изначально строить такой, который будет на их фоне выгодно отличаться.
Сейчас бум на них. Я себе просчитывала такой дом, там реально ультра-эконом. Самая тонкая металлочерепица, жидкий слой утеплителя, самый дешевый ламинат. Вентиляция - доп.опция, если б я не спросила про нее, застройщик и не предложил бы сделать. И это при том, что в каркасном доме вентиляция чуть ли не важнее отопления.
В теории, наверное, логично. Те, кто арендует, не будет смотреть на такие мелочи, главное, чтоб дом был инстаграммного вида. А потом на продажу, пока не успел сгнить.
Но я разговаривала с технадзорщиками, и они говорят, что на их услуги сейчас бум. Покупатели стали умные, привлекают профессионалов. Так же, как при приемке квартир. И все недостатки этих соломенных домиков технадзорщик сразу увидит.
3. Чтобы проверить землю, нужно заказать ГПЗУ. В нем будет написано, что именно можно строить на данном участке. И в каком месте. Бывает так, что участок по площади большой, но частично попадает в зоны с особыми условиями использования. И именно в этой зоне дом ставить нельзя, только на 2 метра левее.
Для Крыма (и Сочи) отдельный риск - близость заповедника. Причем, то, что сейчас участок к заповеднику не относится, ничего не значит. Мы знаем прецеденты, когда землю изымают в пользу государства, потому что, оказывается, мы тут еще раз посмотрели и решили, что тут все-таки заповедник. И наплевать, что вы эту землю честно купили и уже построили на ней дом.
А, и деревья еще. Краснокнижные. Штрафы огромные. И за этим реально следят. За подснежники вон 25 млн. штрафа назначили. Причем, участок может продаваться уже расчищенным. То есть важно проверить и то, НЕ БЫЛО ЛИ на нем ранее краснокнижных растений.
4. Подборщики не помогают
В Крыму (да и в Сочи тоже) много таких предложений - помогу с подбором земли. Спросила одного такого: на чем вы зарабатываете, если с меня просите всего 20 тыс. за подбор? Ожидаемый ответ: беру комиссию с продавца. Получается, если продавец несговорчивый, то его участок мне не предложат, даже если он мне идеально подходит.
Риэлторы, которые занимаются квартирами, в земле ничего не понимают. Девушка, которая продавала нам ялтинскую квартиру, местный риэлтор, - обещает помочь со всеми проверками по земле. Спрашиваю, а что будете проверять? Как что - ну выписку из ЕГРН запросим. Вот только в выписке не будет ничего про охранные зоны и краснокнижные деревья...
5. Если "коммуникации по границе", это значит, что за подключение нужно будет заплатить около 150 тыс.руб. Раньше была лазейка с условно-бесплатным подключением, но ее прикрыли.
Если до вас еще нужно тянуть столбы, то еще придется платить за каждый столб.
13.2K views10:49
S
