2023-09-30 13:47:26
4 года назад мы искали для себя квартиру в Москве. И теперь я решила посмотреть, а какой из вариантов больше всего вырос в цене. Что надо было выбирать с инвестиционной точки зрения.Выбирали мы из 4 вариантов:
1. Вторичка - панелька, рядом с Садовым. Подъезд ухоженный, но прям все равно старый. Парковка забита, естесственно, как везде в центре. Низкие потолки, небольшие комнаты. Хрущевка, одним словом.
2. Новостройка с ключами, но дом начинал строиться еще при Лужкове, и выглядел... ну немного не модно что ли.
Из-за этого застройщику пришлось снизить цены, а нас терзали сомнения: а есть ли тут потенциал для роста цены за квадрат...
Плюс дом долго не мог достроиться, ходили слухи, что там паркинг затоплен, что по стенам ползут трещины, и дом может рухнуть...
3. Вторая новостройка - на 15 квадратов меньше, полгода до ключей (в реальности стройку задержали, ключи выдали только через год).
Этот вариант был ближе всех к метро, но дальше всех от центра. К тому же в наш бюджет укладывался только третий этаж окнами на дорогу.
4. Третий комплекс должен был вот-вот сдаться, там модная локация, много молодежи, рядом дизайн-завод Флакон. Внешний вид комплекса такой, а-ля Нью-Йорк, виды классные на город.
Под аренду отличный вариант. Но для себя мы его первым отмели: вайб не семейный, а именно, что молодежный. Жить там в нашем составе было бы некомфортно.
Все эти варианты 4 года назад стоили 15-16 млн (за евротрешку). А вот как изменились цены за 4 года:1. Панелька подорожала до 25 млн, и это самый скромный результат. От такого жилья стоит избавляться, у него нет потенциала роста. Брать его под инвест - однозначно нет.
Исключения бывают (сталинки, дома в самом-самом центре, какие-то уникальные проекты, особенно в регионах), но глобально не стоит ждать от старого фонда, что он выстрелит в цене выше рынка, - а с чего бы?
2 и 3 варианты выросли сильнее прочих. Сейчас стоят 28 и 29 млн в черновой отделке. С ремонтом не сравниваю, потому что там уж слишком большой разбег. И последняя из новостроек выросла на уровне вторички. Правда, там и метраж самый маленький был.
Кстати, спрашивала в инсте, какой вариант вы бы выбрали для себя. И большинство голосов было за вторичку... За 3 вариант тоже много голосовали, и сам комплекс правда неплохой, тем более, у метро.
Но мы выбрали аутсайдера голосования - новостройку с ключами.
Оценив риски и съездив на место, мы поняли, что недооценка этого комплекса не имеет под собой реальных оснований (не затоплен там паркинг и трещин никаких нет), тупо с имиджем не повезло проекту.
И мы поняли, что это наш шанс купить на 15 метров площади больше по цене ниже рынка.
То, что сейчас он выровнялся в цене с вариантом номер 3, - говорит о том, что недооценка действительно была в моменте. А потом рынок понял, что все там нормально, и цены вернулись к среднерыночным.
Если же говорить про инвест, то, давайте честно, все эти варианты не подходят. Под инвест я брала бы 4-й комплекс - модный-молодежный, только не евротрешку, а студию или однушку. И сдавала бы выше рынка в посуточную аренду.
Посмотрела - такие сейчас сдаются по 5-6 тыс. руб. сутки. Аналогичные квартиры в других комплексах - почти вдвое дешевле.
Вот. Рассказала про себя. Теперь вы давайте. Поделитесь своими историями покупки недвижки. И как она, выросла или нет. Приносит ожидаемую доходность или нет. Мне всегда интересно читать, как люди выбирают, как у них этот процесс устроен.
12.9K viewsedited 10:47
S
