Юридические Тонкости

2023-05-19 12:51:49 Собственнику квартиры даже через суд не удалось взыскать с бывших нанимателей все свои расходы на восстановление жилого помещения после отъезда жильцов.

Несмотря на то, что были представлены доказательства стоимости ремонта в 134 000 рублей и 15 000 рублей на генеральную уборку, суд снизил эту сумму почти вдвое, сославшись на то, что в договоре не отражено объективное состояние жилого помещения на момент передачи его в наем (Третий КСОЮ, определение №8Г-25470/2022).

То есть собственник не смог доказать, что все повреждения обстановки и внутренней отделки квартиры возникли после того, как туда заселились наниматели.

Дабы избежать проблем с возмещением ущерба, причиненного жилому помещению за период его сдачи в наем, нужно со всей серьезностью подойти к составлению договора найма: там должны быть зафиксированы не только права и обязанности сторон, но и то, в каком состоянии собственник передает жилое помещение, а также порядок внесения и возврата обеспечительного платежа.

Шаблон такого договора найма квартиры доступен подписчикам моего канала на платформе Boosty. Открыть/Комментировать

2023-05-19 09:40:28 Почему с собственников жилья взыскивают взносы на капремонт, а самого ремонта при этом может и не быть

С тех пор, как на законодательном уровне собственников квартир обязали отчислять взносы на капитальный ремонт (ст.ст. 154, 158 ЖК РФ), люди задаются вопросом: куда идут эти деньги и почему ремонт дома при этом не проводится?

Многие даже предпринимают попытки доказать в суде, что они не обязаны оплачивать капремонт, если он фактически не проводится. Но здесь нужно учитывать следующие моменты.

Во-первых, не любой ремонт дома признается капитальным. Согласно ст. 166 ЖК РФ к капремонту относятся работы и услуги по ремонту:

- внутридомовых инженерных систем,
- лифтов, лифтовых шахт и машинных помещений,
- крыши,
- фасада,
- общедомовых подвальных помещений и фундамента дома.

Решением региональных властей этот перечень может дополняться и другими работами.

Поэтому нет смысла ссылаться в суде на то, что плата за капремонт взимается необоснованно, поскольку в подъезде дома вот уже несколько лет не покрашены стены — это не капитальный, а текущий ремонт, который обязана проводить управляющая организация за счет ежемесячных платежей собственников в счет содержания общедомового имущества.

Во-вторых, сроки проведения капитального ремонта каждого дома закреплены на нормативном уровне — в Региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, которая разрабатывается и утверждается на уровне каждого субъекта РФ.

Если в установленный программой срок капремонт не проводится, собственники вправе потребовать от Фонда капремонта выполнить свои обязанности, в т.ч. в судебном порядке — и ссылка его на то, что денег недостаточно, не будет иметь никакого значения (см. например, определение Третьего КСОЮ №8Г-19630/2022).

Ускорить срок проведения капремонта дома (по сравнению с Региональной программой) собственники помещений могут, перейдя на т. н. спецсчет (когда средства на капремонт формируются на отдельном счете, открытом для конкретного дома).

Тогда, по мере накопления на счете требуемой суммы, собственники могут принять на общем собрании решение о проведении капремонта (ст. 189 ЖК РФ).

В-третьих, освободиться от уплаты взносов на капремонт можно только по тем основаниям, которые прямо предусмотрены законом (сюда относятся, в частности, льготы для неработающих собственников квартир, которые достигли 70-летнего возраста, для жителей домов, признанных аварийными, домов, где меньше 5 квартир — ст. 169 ЖК РФ).

Освобождение собственников от уплаты взносов в связи с тем, что капремонт не проводился, закон, к сожалению, не предусматривает.

Так, например, женщина обратилась в суд, требуя признать незаконным доначисление ей взносов на капремонт за 5 последних лет на сумму 36 тысяч рублей, поскольку квитанции ей раньше не присылали, а сам капремонт дома ни разу за это время не проводился.

Суд отказал ей, указав, что согласно Региональной программе самые ранние работы по капремонту ее дома были запланированы на 2038 год, а вот обязанность ее по уплате взносов возникла с 2014 года, когда она стала собственницей квартиры.

Что касается пропуска срока исковой давности, то, по мнению суда, выставление в квитанции долга за 5 лет вовсе не обязывает собственницу оплачивать его: она имеет полное право платить взносы в пределах 3-летнего срока давности (определение Тульского облсуда № 33-3188/2022). Открыть/Комментировать

2023-05-18 23:49:00 Суд обязал собственника квартиры предоставить доступ сотрудникам госжилинспекции для проверки законности перепланировки жилого помещения.

В жилинспекцию поступила жалоба по поводу того, что в такой-то квартире была проведена перепланировка с нарушением действующих требований.

Жилинспекция дважды направляла собственнику этой квартиры уведомления о допуске в жилое помещение, однако в назначенное время дверь проверяющим так никто и не открыл.

Суды в двух инстанциях встали на сторону собственника, сославшись на то, что в актах об отказе в допуске квартиру не было указано время их составления — поэтому отказ в допуске сочли недоказанным.

Но в кассационной инстанции жалобу жилинспекции удовлетворили и дело направили на пересмотр.

По мнению суда, ответчик не выразил возражений относительно того, что не предоставил допуск в квартиру в назначенное время.

А проверить перепланировку жилого помещений невозможно без проведения его обследования — в связи с чем требования жилинспекции признали обоснованными (Второй КСОЮ, сообщение пресс-службы от 7 апреля 2023 г.). Открыть/Комментировать

2023-05-18 21:28:52 С 1 сентября 2023 г. медицинские услуги на платной основе будут оказываться по новым правилам: вступит в силу Постановление Правительства РФ от 11 мая 2023 г. № 736.

В частности, при заключении договора пациента обязаны будут проинформировать о том, какие виды медицинской помощи и в каком объеме он вправе получить бесплатно, в рамках программы ОМС.

При отказе гражданина от заключения договора на оказание платных медуслуг ему не могут уменьшить объем медпомощи, предоставляемой без взимания платы.

При заключении договора на оказание платных медуслуг гражданину должны сообщить сведения в т.ч. о порядке оказания медпомощи, действующие стандарты ее оказания, информацию о медицинском работнике, который отвечает за оказание необходимой услуги (его образование и квалификацию). Открыть/Комментировать

2023-05-18 20:19:24 Гражданин купил квартиру с долгами по коммунальным платежам — кто должен погасить долг: прежний или новый собственник

После покупки квартиры новый собственник может столкнуться с неприятным сюрпризом в виде задолженности по оплате коммунальных услуг, которую оставил ему предыдущий хозяин.

Коммунальные организации, видя, что на лицевом счете квартиры числятся долги, выставляют их в общей квитанции на оплату — и их не интересует, кто эту задолженность погасит: прежний собственник или новый.

Но если дело дойдет до суда, новый владелец жилья может поставить этот вопрос на заседании.

Разберем, как он будет решаться в свете действующего законодательства.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ на собственника возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Применительно к жилым помещениям основную статью расходов на их содержание составляют коммунальные услуги, которые обеспечивают возможность использования его по назначению.

Жилищный кодекс РФ предусматривает в составе обязательных платежей за содержание жилых помещений: плату за услуги по управлению многоквартирным домом, по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества, плату за коммунальные услуги (водо-, электро-, газоснабжение, отопление, водоотведение, вывоз мусора) и взносы на капитальный ремонт общедомового имущества (ст. 154 ЖК РФ).

По общему правилу (поскольку закон не предусматривает иного), обязанность оплачивать все эти услуги возникает у покупателя квартиры со дня государственной регистрации его права собственности на это жилое помещение и он не должен отвечать по долгам предыдущего собственника (ст.ст. 210, 223 ГК РФ).

Поэтому все коммунальные долги, которые накопились до того момента, как в ЕГРН внесена запись о смене владельца недвижимости, должен оплачивать прежний собственник квартиры.

И если коммунальная организация требует погасить задолженность от нового собственника, ему достаточно предъявить выписку из ЕГРН, где указана дата регистрации его права на квартиру.

Долги, начисленные до этой даты, должны с него списать (если дело дойдет до суда, там откажут во взыскании этой задолженности — см. например, определение Московского облсуда по делу № 33-18404/2018).

Единственное исключение, которое прямо оговаривает закон, составляют взносы на капремонт.

Как следует из ст. 158 Жилищного кодекса РФ, при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего владельца по оплате расходов на капитальный ремонт общедомового имущества.

Это правило не применяется лишь в том случае, если предыдущим собственником жилья было государство.

Поэтому, если квартира покупалась у физического лица или частной организации, новому собственнику не удастся освободиться от задолженности по взносам на капремонт, которую накопил предыдущий хозяин жилья.

Сослаться можно лишь на общее правило о сроке исковой давности — в том случае, если долг не взыскивался уже более 3 лет (инструкция о том, как применить срок исковой давности к коммунальным долгам, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty). Открыть/Комментировать

2023-05-17 17:26:43 Женщина заключила договор долевого участия в строительстве, согласно которому застройщик должен был передать ей квартиру проектной общей площадью 64,28 кв. м, проектной общей приведённой площадью — 65,83 кв. м.

После ввода дома в эксплуатацию покупательница подписала передаточный акт, где было указана, что ее квартира имеет общую площадь 64,3 кв. м, а площадь с учётом неотапливаемых помещений — 65,9 кв. м.

С учетом этого она доплатила за увеличение площади объекта на 0,07 кв.м еще 18 549 рублей.

Но когда собственница получила технический паспорт своей новой квартиры, выяснилось, что общая площадь ее жилья составляет 62,4 кв.м — т. е. она не только не должна была ничего доплачивать застройщику, но, наоборот, это ей должны были вернуть часть денег.

Женщина обратилась в суд, требуя взыскать со строительной компании переплату, а также компенсацию морального вреда и штраф по Закону «О защите прав потребителей».

Но ей отказали в иске, поскольку, по мнению суда, она не доказала, что на момент сдачи-приемки квартиры ее площадь отличалась от той, что была указана в акте.

Техпаспорт был составлен позже — так что площадь могла измениться в результате, например, ремонта, выполненного самой же собственницей.

В Верховном суде РФ не согласились с такими выводами судов: даже с учетом подписанного акта приема-передачи потребитель не лишается права оспорить действия застройщика и соответствие переданного объекта условиям договора с использованием законных средств доказывания.

Судам следовало выяснить, проводился ли ремонт квартиры после ее сдачи истцу и какая была площадь жилья до ее сдачи и после.

Дело направили на пересмотр — и теперь суды будут устанавливать эти обстоятельства (определение ВС РФ №5-КГ23-18-К2). Открыть/Комментировать

2023-05-17 14:53:20 В многоэтажке проводился капитальный ремонт — в т.ч. системы отопления.

Собственница одной из квартир этого дома обратилась в Фонд капремонта с просьбой заменить у нее 5 старых чугунных радиаторов отопления на новые.

Но Фонд отказал ей, сославшись на то, что замена внутриквартирных радиаторов не заложена в смету и вообще они не относятся к общедомовому имуществу — значит, собственница должна менять их за свой счет.

Женщина не согласилась с этими доводами и обратилась в суд, требуя обязать Фонд капремонта заменить радиаторы в ее квартире бесплатно. В первой инстанции ей отказали, но в апелляции дело пересмотрели.

Суд принял во внимание, что действующими Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) к капитальному ремонту относятся в т.ч. работы по замене системы центрального отопления с применением модернизированных отопительных приборов.

Чугунные радиаторы в квартире истца не имели отключающих устройств (значит, являлись частью общедомовой системы отопления), а срок их эксплуатации превысил установленный норматив (30 лет). Учитывая это, суд пришел к выводу, что Фонд капремонта должен заменить радиаторы в рамках проводимых в доме работ.

Суд кассационной инстанции согласился с таким решением (определение Седьмого КСОЮ №8Г-14098/2020).

Подписчикам моего канала на платформе Boosty доступна инструкция о том, как бесплатно заменить батареи в квартире за счет Фонда капремонта — с шаблонами необходимых заявлений. Открыть/Комментировать

2023-05-17 09:30:12 Женщина заложила свою квартиру по чужому кредиту и стала банкротом — банк потребовал вернуть долг: что решил суд

Закон запрещает обращать взыскание на единственное жилье должника, но для ипотечного жилья предусмотрено исключение: если квартира или дом является предметом ипотеки, кредитор может потребовать в суде выставить его на торги в случае просрочки выплаты со стороны должника (ст. 446 ГПК РФ).

Но что если должник и собственник ипотечной квартиры не совпадают в одном лице — при этом должник своевременно платит по кредиту, а вот собственник ипотечной квартиры стал банкротом?

Такая нестандартная ситуация недавно стала предметом разбирательства в Верховном суде РФ.

Женщина заложила свою единственную квартиру, поручившись по кредиту одной своей знакомой (та взяла в банке 2,2 млн рублей сроком на 10 лет).

Заемщица исправно выплачивала свой долг по кредиту, а вот собственница квартиры вскоре объявила себя банкротом (по своим долгам) и обратилась в суд с заявлением о возбуждении дела о несостоятельности (банкротстве).

Узнав об этом, банк, который выдал кредит ее знакомой, тоже обратился в суд, требуя включить свое требование по взысканию кредитной задолженности, обеспеченное ипотекой, в реестр требований кредиторов банкрота.

В итоге перед женщиной возникла угроза лишиться своего единственного жилья — при том, что кредит исправно выплачивался банку ее знакомой, за которую она поручилась.

Поначалу суд согласился с банком и удовлетворил его требование. Но спор дошел до Верховного суда РФ, где обратили внимание на специфичность ситуации:

- с одной стороны, заемщица не допускала просрочку перед банком и действие кредитного договора продолжается до 2029 года,

- с другой стороны, интересы банка обеспечиваются залогом квартиры, которая является единственным жильем для ее собственницы, в отношении которой введена процедура банкротства.

Это значит, что в случае, если должник перестанет выплачивать кредит, банк не сможет в будущем заявить требование в деле о банкротстве — а значит, лишится обеспечения своего кредита в виде квартиры.

Поэтому банк вынужден принять меры по обращению взыскания на предмет залога.

Но, в то же время, решение суда об удовлетворении требований банка ведет к тому, что собственница ипотечной квартиры в отсутствие просрочки по кредиту фактически лишается своего единственного жилья.

Поэтому Верховный суд РФ посчитал необходимым отменить такое решение и направить дело на пересмотр, предложив сторонам заключить мировое соглашение в отношении заложенной квартиры, по условиям которого ее собственница продолжает нести свои обязательства перед банком как залогодатель — т. е. ипотека сохраняется, а погашение кредита (в случае просрочки, допущенной должником) не может осуществляться за счет другого ее имущества, на которое претендуют другие кредиторы.

В случае, если банк откажется заключать такое соглашение, суд вправе утвердить локальный план реструктуризации с учетом мнения, высказанного Верховным судом РФ (определение Верховного суда РФ №305-ЭС22-9597 от 27 апреля 2023 г.).

Результаты пересмотра дела пока неизвестны, но, в любом случае, решение Верховного суда РФ, принятое по этому делу, станет важным прецедентом для разрешения других подобных случаев: судам напомнили, что право гражданина на жилье должно быть весомее, нежели интересы банка. Открыть/Комментировать

2023-05-16 19:51:37 Мужчина подарил сожительнице своего сводного брата жилой дом с земельным участком, а вскоре после этого обратился в суд, требуя признать договор дарения недействительным.

Как следовало из пояснений истца, у них с ответчицей была договоренность: она получает в собственность дом с участком, чтобы взять в банке кредит (под залог недвижимости).

Деньги она должна была передать истцу или его отцу — и тот обещал выплачивать кредит банку.

Но после того, как первая часть договоренности была исполнена (переход права собственности к одаряемой зарегистрировали в ЕГРН), события пошли не так, как предполагалось.

Женщина не стала оформлять в банке кредит, а возвращать обратно дом с участком отказалась.

В итоге мужчина вынужден был обратиться в суд. К счастью, он взял расписку с сожительницы брата, где та подтверждала достигнутую между ними договоренность.

Расписка свидетельствовала о том, что договор дарения не был безвозмездным (как того требует закон).

Поэтому суд признал дарение притворной сделкой — однако применить последствия той сделки, которая прикрывалась этим договором (залог в счет обеспечения кредита), было невозможно, т. к. ответчик не выполнила свою часть договоренности.

Но поскольку договор дарения был признан недействительной сделкой, иных оснований для нахождения в собственности ответчика спорной недвижимости не имелось, суд удовлетворил иск и обязал женщину вернуть дом с участком истцу (Седьмой КСОЮ, дело №8Г-20663/2022).

Не будь расписки, спор, скорее всего, решился бы в пользу ответчика. Открыть/Комментировать

2023-05-16 12:37:13 Когда собственник земельного участка освобождается от уплаты НДФЛ в случае его продажи, если участок был создан в результате раздела, объединения или перераспределения других участков?

Минфин России опубликовал свои разъяснения по этому вопросу (письмо от 07.04.2023 №2023 г. № 03-04-05/31253).

По мнению министерства, в случае раздела, объединения, перераспределения земельных участков или выдела одного участка из другого возникают новые объекты права собственности (прежние же прекращают свое существование).

Поэтому срок нахождения в собственности вновь созданных земельных участков в случае их продажи будет исчисляться с даты государственной регистрации права на них.

Иными словами, даже если собственник владел земельным участком 10 лет, но, спустя эти годы, он разделил этот участок на два и продал их, ему придется заплатить НДФЛ с вырученного дохода (если только с учетом налогового вычета не удастся «обнулить» налогооблагаемую базу — в частности, за счет снижения дохода на величину расходов по приобретению участка).

Собственник освобождается от налоговой обязанности только, если со дня регистрации его права на вновь образованные участки истечет минимальный предельный срок владения — по состоянию на дату продажи (по общему правилу, это 5 лет — ст. 217.1 НК РФ). Открыть/Комментировать