СобственникРФ

2019-08-13 14:36:19 ​​Возможности новой "Дачной амнистрии"

Президент РФ Владимир Путин подписал закон о продлении «дачной амнистии». Упрощенный порядок оформления прав собственности на дачную недвижимость будет действовать до 1 марта 2021 года.
Кроме того, закон продлевает до 1 марта 2022 года срок льготного бесплатного предоставления в собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности, для членов садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ (СНТ).

Новая норма затрагивает только дачников и те объекты, которые построены на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства. Обладатели правоустанавливающих документов на земельные участки для садоводства смогут оформить в собственность дома или строения на основании технического плана здания. Необходимым документом для его подготовки является декларация, составленная правообладателем объекта недвижимости. Для оформления собственности таких объектов владельцу достаточно сначала обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана, а после – предоставить такой документ в Росреестр.

Что касается объектов недвижимости, расположенных на землях под ИЖС, для них сохраняется действующий порядок: оформление прав проводится при соблюдении уведомительного порядка, предусмотренного Градостроительным кодексом РФ. В данном случае владельцу потребуется направить в администрацию субъекта РФ уведомление о планируемом строительстве, в том числе, описание параметров объекта недвижимости. После - уведомление об окончании строительства с приложением, в том числе, технического плана здания. Открыть/Комментировать

2019-07-01 11:01:01 С 1 июля 2019 года в России начинает действовать правило обязательного использования эскроу-счетов

Согласно новым правилам, покупатели квартир больше не перечисляют деньги застройщику, а хранят средства на сберегательных счетах эскроу. Застройщик ведет строительство за счет собственных средств или банковского кредита. Доступ к эскроу-счетам застройщик получает только после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подтверждение регистрации прав собственности как минимум одного объекта долевого строительства. Таким образом, финансовым гарантом дольщиков выступает банк, а для застройщика создаются условия, в которых своевременная сдача объекта и проведение процедуры кадастрового учета становятся важными составляющими успешного завершения проекта. Застройщик может привлекать средства дольщиков по старой схеме, если его проект завершен на 30% и не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места, будет продано без использования эскроу-счетов. Готовность объекта может составлять 15%, если строительство ведется в рамках развития застроенной территории, комплексного освоения территории или по договорам с органами власти, предусматривающим передачу объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность либо снос ветхого и аварийного жилья.
Законом также предусматрено право регионов устанавливать собственные критерии и случаи их применения, при условии предоставления финансовых гарантий завершения строительства, которое велось без использования эскроу-счетов. Открыть/Комментировать

2019-06-17 11:00:36 ​​Практика применения «уведомительного порядка» оформления недвижимости

Совсем не было времени для того, чтобы делиться информацией, поэтому давно не писал. К тому же хороших новостей, которыми очень хотелось поскорее поделиться, почти не было, но в этом сообщении хочу поделиться практической стороной вопроса оформления жилых и дачных домов после введения «уведомительного порядка».
Для тех, кто начал строительство индивидуального жилого дома до нововведений, необходимо было получить разрешение на строительство и после окончания работ обратиться в Росреестр с техническим планом для одновременной постановки на кадастровый учёт и регистрации права. После 1ого марта 2019г таким застройкам необходимо уведомить администрацию об окончании строительства (получается своего рода разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) и вот здесь у многих начинаются проблемы… Причин для отказа в согласовании оконченного строительства масса - начиная от наличия охранных зон инженерных коммуникаций и заканчивая внезапным нахождением земельного участка, на котором уже построен дом в зоне, которая не предполагает застройки вообще (не понятно как и зачем такой участок предоставили под эти цели? )
Для владельцев садовых и дачных участков с 01.03.2019г порядок ровно такой же. Тут тоже процент положительных решений не велик, так как во многих случаях есть нарушения строительных норм, а именно отступов от границ участков. Здесь хотелось отметить такую особенность: в судебных вопросах по границам внутри общего землеотвода в СНТ и ДНП представители фемиды заявляют об отсутствии необходимости привлекать представителей местных администраций. Почему же тогда в вопросах строительства не руководствоваться этим принципом тоже не понятно‍? Резюмируя все вышесказанное: легче никому не стало. Практика формируется скрипя зубами
Нужно отметить, конечно, что в мае проект поправок в законопроект о смягчении для садоводов и дачников этих норм был одобрен первой инстанцией, но когда примут в окончательном виде пока не ясно.
Хочу также отметить общую тенденцию к отсутствию инициатив в принятии даже очевидных решений в части имущественных вопросов по причине боязни принять «неправильное» решение, а ещё хуже иметь ответственность отвечать за такое решение. Но это в общем по всем сферам, как мне кажется Открыть/Комментировать

2019-04-30 15:24:38 ​​Земельные споры

В этом посте хотел осветить вопрос относительно споров, возникающих у собственников соседних земельных участков, так как впереди майские праздники и многие наверняка отправятся на дачи, в деревню или собственный загородный дом. Нередко по работе сталкиваюсь с вопросами вроде: «А вот мой сосед баню свою слишком близко к забору/моему дому построил-могу я как-то заставить его отодвинуть?» или «соседи слева 5 лет не пользуются участком-весь зарос вон. Плюс трава сухая и сорняки. Могу я как-то повлиять на это?» и тому подобные вопросы...
Скажу сразу: у собственника земельного участка есть как права, так и обязанности. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены.

По порядку о правах:
Право владения — это право физического, материального контроля над объектом.
Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом (огородить, посадить сад, построить дом) в том числе и извлекать выгоду из пользования.
Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, разделить, завещать, отдавать в залог и так далее.

Собственник по закону обязан:
- Поддерживать безопасность и пригодность имущества к использованию.
- Имущество не должно представлять опасность для окружающих. Например, если аварийный забор может рухнуть на соседский участок - собственник должен принять меры, чтобы предотвратить это.
- Использовать участок по назначению (на участке под пашню нельзя строить дом!)
- Не допускать неиспользование, то есть запустение.
- Платить за содержание имущества, например за услуги ЖКХ.
- Платить налоги, например земельный налог.
- Регистрировать имущество в соответствии с законодательством.

Исходя из приведенных выше обязанностей за нарушение какого-либо из них, собственнику может грозить от внушительного штрафа до изъятия земельного участка.
При этом хочу отметить, что штраф может быть наложен соответствующим органом, уполномоченным на проведение той или иной проверки в части исполнения законодательства, а вот изъятие или иное изменение, затрагивающее Ваши права в отношении объекта недвижимости, должны решаться только в суде.

О любом из нарушений на соседнем земельном участке Вы, как сторона чьи интересы могут быть затронуты, вправе обратиться с жалобой в компетентные органы: в части нарушения земельного законодательства - в орган осуществляющий контроль в этой части;
В части нарушения СНиП - в орган осуществляющий надзорные функции в этой части. В любом случае Вы вправе обратиться с жалобой/обращением в местную администрацию - они должны либо инициировать проведение проверки либо направить информацию о том, куда Вам надлежит обратиться.

Земельные участки — это тоже вещи, так что на них тоже распространяется правило о бесхозяйности объекта, но только в случае, если можно доказать, что от прав на неё отказался владелец. У земли всегда есть собственник. Если собственника — неважно, физического или юридического лица — нет, значит, собственник — Российская Федерация, или регион, или муниципалитет. То, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозяйной. Если право на земельный участок когда-то возникло, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а земельный участок - нельзя.

В завершении хотел поделиться личным опытом и сказать о том, что лучший способ решения споров с соседями - это переговоры с принятием совместно выработанного решения. Ни один суд не станет учитывать формальные признаки и пожелания каждой из сторон, а скорее всего будет принимать решение жёстко в рамках законодательства, невзирая ни на что. Такие решения, как правило отнимают кучу нервов, времени и денег, а в итоге могут оказаться неудобными ни для одной из сторон, а то и совсем неприемлемыми Открыть/Комментировать

2019-04-05 11:00:44 ​​Земельно-имущественные отношения

В предшествующих постах говорили в основном об объектах капитального строительства, ну а теперь пришло время поговорить о земельно-правовых отношениях. Наверняка у многих из Вас есть какая-то загородная недвижимость в виде дома с участком земли, дачи или огорода. Возможно, кто-то из Вас или Ваших родственников живёт в собственном доме. К правильному и своевременному оформлению документов на такие объекты также необходимо относятся очень внимательно.

Всё дело в том, что как правило, такое имущество кому-то досталось в наследство, кто-то получил дачный/огородный участок от профсоюза и так далее, а было это много лет назад. В нашей стране земельное законодательство является одним из самых быстро меняющихся (и года порой не проходит чтобы, наши усердные законодатели не ввели новых норм или не изменили существующие), а многие из правообладателей получив заветные документы когда-то привыкли считать, что всё оформлено как положено либо вообще никогда не думали про это и живут спокойно.

Вынужден разочаровать и сообщить, что поводы для беспокойства всё же есть. Мало того, что с течением жизни меняли сами виды вещных прав, на которых гражданам предоставлялись земельные участки или иную недвижимость, так ещё система учёта таких объектов тоже претерпевала изменения. По этой причине мало того что нужно понять, содержится ли информация о Вашем объекте ЕГРН, так ещё и определить каков Ваш статус по отношению к такой недвижимости (далеко не всегда это право собственности).

На данный момент для физических и юридических лиц(кроме государственных и муниципальных учреждений)в отношении объектов установлено лишь два возможных вида вещных прав: аренда и собственность. В этой связи если вдруг в Ваших документах оказалась информация об отличных от этих двух видов либо вообще ничего нет - стоит озаботиться поиском старых документов по шкафам или запросить архивные копии по месту, где такие документы были выданы и с этим комплектом документов обратится с заявлением в Росреестр о регистрации необходимых сведений/объектов.

Любой объект, как и любой организм, требует внимания и проверки (если хотите аудита) время от времени для поддержания в актуальном = здоровом состоянии. И неважно, в связи с чем возникла необходимость внесения корректировок: будь то изменение самого объекта или иных внешних условий. Открыть/Комментировать

2019-03-25 15:36:08 ​​Реконструкция жилого дома

В прошлом посте я писал о том, как нужно правильно оформить перепланировку квартиры, а теперь хочу рассказать о том, как оформить реконструкцию жилого дома, так как изменение параметров (перепланировку) отдельных помещений или комнат индивидуального жилого дома тоже необходимо делать правильно.

Согласно Градостроительного Кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Для того чтобы осуществить реконструкцию жилого дома необходимо также обратиться в администрацию с уведомлением о планируемой реконструкции объекта ИЖС и после получения уведомления о соответствии заявленных параметров реконструкции непосредственно приступать к работам. В данном случае желательно заранее определиться со всеми желаемыми изменениями и, возможно, даже обратиться в строительную компанию за подготовкой проекта реконструкции. Согласование проекта в данном случае не потребуется. Также как и в случае с квартирой, после окончания работ необходимо направить в орган местного самоуправления уведомление об окончании реконструкции дома вместе с новым техническим планом и получить соответствующее заключение. После этого можно будет обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений сведений о реконструированном объекте.

Здесь важно отметить, что можно не осуществлять указанные процедуры, если переделка здания не изменяет его размеры, не нарушает безопасности, не превышает параметров разрешённого строительства и не затрагивает прав третьих лиц. Не нужно отправлять уведомление о капитальном ремонте отдельных конструктивных элементов здания (замене кровли, дверей/окон и иных работах не относящихся к несущим конструктивным элементам постройки) так как данные работы относятся к ремонтным работам, а не к работам по реконструкции здания. Зато потребуется согласование, чтобы обложить деревянный дом кирпичом (или заменить материал облицовки стен здания). Это особенно важно, если в будущем дом будет подключён к водопроводу/канализации или газопроводу. Домовладельцы могут получить отказ в подключении, если габариты постройки нарушены, и толщина стен дома фактически больше, чем указано в документах. Но также не стоит сносить старый дом и строить новый под видом реконструкции. Правильно будет изначально согласовать те виды работ, которые будут проводиться действительно - это сбережёт время, нервы и деньги. Открыть/Комментировать

2019-03-19 18:15:06 ​​Перепланировка и Переустройство квартиры

Перепланировку или переустройство жилого/нежилого помещения следует осуществлять по согласованию с органом местного самоуправления, а в некоторых случаях даже с соседями и собственниками общего имущества (в том случае, если затрагивается общее имущество: расширяется балкон или переносятся стены в подъезде). Для собственников ипотечных квартир важно помнить, что все залоговые договоры банков, как правило, содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. В данном случае нужно начинать с письменного согласия банка.

В случае выявления незаконной перепланировки собственника может ожидать штраф в размере от 1000 до 2500 рублей с предписанием о согласовании проведённых работ, а в случае, если самовольные изменения согласовать невозможно - предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. В дополнении к этому нужно сказать, что на практике есть единичные случаи принудительного прекращения права собственности и взыскания стоимости работ по восстановлению в судебном порядке.
Думаю, что привёл достаточно оснований, чтобы отнестись к этому вопросу серьёзно.

Давайте же определимся с терминами:
К понятию “перепланировка” в широком смысле относят переустройство и перепланировку жилого/нежилого помещения.
Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
После того как определите, какой из видов изменения помещения планируется или уже произведён - изучите требования. Таких требований много (нельзя переносить ванную, сносить несущие стены, расширять балкон и т.д.), но они помогут Вам точно понять что “можно” и “нельзя”. Если идея, по Вашему мнению, не противоречит требованиям - заказывайте проект перепланировки или переустройства (его можно сделать и самостоятельно).

С готовым и согласованным, в случае необходимости, проектом нужно обратиться с заявлением и комплектом документов в орган местного самоуправления для утверждения проведения перепланировки/переустройства. Решение ведомства должно быть письменно оформлено в течение 45 дней с момента подачи обращения. После проведения работ в строгом соответствии с проектом и подготовки технического плана, подтверждающего соответствие, проблем при выдаче акта (решения) о законности проведённой перепланировки быть не должно. После получения решения о завершении перепланировки или переустройства останется подать заявление и технический план с данным решением в Росреестр для обновления данных. Открыть/Комментировать

2019-03-13 19:00:19 ​​Собственность в многоквартирных домах

В последние годы застройщики многоквартирных домов произвели на рынок недвижимости немало новых объектов в виде квартир, апартаментов и машино-мест. Здесь нужно сразу сказать о том, что наряду с готовыми объектами увеличилось и число «домов-призраков», а вместе с ними и обманутых дольщиков. В такой ситуации правительство старается исправить ситуацию и вносит изменения в существующие правила застройки и вводит новые нормы и ограничения.
Ранее из-за несовершенства законодательства были нередки случаи, когда дом сдавался в эксплуатацию без кадастрового учёта квартир и помещений в нём, что осложняло процесс оформления для собственника. С января 2017 года было установлено законодательно, что кадастровый учёт квартир и помещений в доме теперь выполняется одновременно и вместе с регистрацией права собственности на них. Данная норма проблему не решила: и сегодня ко мне обращаются те, кому приходится решать проблемы с оформлением самостоятельно.
Последними, на момент написания этого поста, утверждёнными изменениями (от 19 декабря 2018 года), являются поправки о переходе на эскроу-счета с 1 июля 2019 года для всех без исключения проектов. Эти поправки обязывают застройщика использовать собственные или заёмные средства при строительстве МКД, а деньги дольщиков ему выдадут только после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию. С точки зрения дольщика и законодателя, всё выглядит логично и максимально безопасно. С точки зрения застройщика - увеличение финансовых рисков по множеству причин, вытекающих из этих поправок (разбирать не буду - об этом пишут многие эксперты из этой сферы).
В случае ухудшения положения строителей может возникнуть новая волна «банкротств» и людям, в этом случае, опять придётся решать эти проблемы за свой счёт. О примерах оформления квартир в подобных случаях подробно рассмотрим в одном из будущих постов, если реализуется такой прогноз... Открыть/Комментировать

2019-02-26 19:00:27 ​​Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости
Мне часто задают вопросы относительно определения кадастровой стоимости, так как она зачастую сильно оторвана от реальности. Ранее эти функции осуществляла «Кадастровая палата» и её отделы, но в 2016 году было создано отдельное государственное бюджетное учреждение в Московской области Центр кадастровой оценки (https://ckomo.ru/), которое осуществляет эти функции. Определение кадастровой стоимости в порядке осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня поступления из органа регистрации прав в Учреждение сведений об объекте недвижимости, за исключением случая недостаточности информации, необходимой для определения кадастровой стоимости. При недостаточности информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, Учреждение направляет запрос о предоставлении дополнительной информации в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации (информация предоставляется в течении 5 рабочих дней). ГБУ МО «ЦКО» в течение трёх рабочих дней со дня определения кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящей статьёй, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
Хочу отметить, что кадастровая стоимость объекта недвижимости влияет на сумму налога(об этом будет отдельный пост), которую Вы ежегодно видите в квитанции на оплату. Если в Вашей выписке ЕГРН в графе «кадастровая стоимость» цифра с которой сложно смирится - Вы можете подать обращение в ГБУ МО «ЦКО» через отделения многофункциональных центров или в электронном виде (https://uslugi.mosreg.ru/). Открыть/Комментировать

2019-02-22 19:01:00 После 1 февраля нотариусы должны самостоятельно передавать в Росреестр

Начиная с 1 февраля 2019 года нотариусы должны бесплатно передавать на регистрацию в Росреестр документы для регистрации права собственности на недвижимость, причём сразу после оформления сделки или наследства. Если вам нужно оформить право собственности на квартиру, теперь это можно сделать через нотариуса и не придётся лично подавать документы на регистрацию.
Обязательное условие - эти документы оформлялись нотариально. Это значит нельзя просто прийти к нотариусу и попросить его отправить документы в орган регистрации.
Эти нововведения касаются всех, потому что к нотариусам может обратиться любой человек в разных ситуациях. У нотариусов есть полномочия, которые больше никто не может выполнить: оформить наследство, зарегистрировать брачный договор или куплю-продажу долей в квартире. Получить наследство, как и раньше, без визита к нотариусу невозможно, но теперь не нужно после этого идти в МФЦ и подавать документы на регистрацию права. А в случае заинтересованности обеих сторон провести сделку, например, по продаже земельного участка с домом, можно вообще ограничиться лишь встречей в нотариальной конторе для полного совершения любой сделки. Таким образом обе стороны, на мой взгляд, максимально снижают риски для обеих сторон и экономят максимальное количество времени, правда нужно что не бесплатно, конечно.
Работа нотариуса регулируется законами: суммы они не самостоятельно, а утверждённые государством или нотариальной палатой. Государственную пошлину за регистрацию прав, как и раньше, нужно оплачивать в любом случае. То есть Вы можете по каким-то причинам отказаться у нотариуса от передачи документов в Росреестр (это его обязанность только в случае Вашего согласия), но в таком случае чтобы зарегистрировать право нужно будет самостоятельно идти в МФЦ.
На очень подробную статью с примерами, кому интересно, я наткнулся здесь:
https://journal.tinkoff.ru/news/notarius-peredast/?utm_source=telegram&utm_medium=social
В описании канала и здесь оставлю электронный адрес pro.owner@bk.ru для Ваших вопросов и постараюсь помочь разобраться в самых сложных и интересных. В одном из будущих постов постараюсь подобрать что-то актуальное и интересное из практики СобственникРФ Открыть/Комментировать