КапиталЪ / Пассивный доход / Блог Антона Гловацкого

2021-04-10 23:58:21 ​​Давно собирался разобрать кейс одного из наших инвесторов, который был реализован в конце прошлого года. Полностью реальная история работы моей команды.

От инвестора была поставлена задача, что хочется с одной стороны иметь постоянный пассивный доход от аренды с помещений в собственности, а также можно и на перепродажу что то смотреть, но чтобы тогда доходность была не ниже 20% годовых.

В результате большой проделанной работы было отобрано и приобретено великолепное нежилое помещение на 1 этаже нового жилого дома за 110млн руб. Естественно голое, без ремонта.

Не смотря на то, что в момент заселения, мы попали в самый разгар пандемии , и многие арендаторы остановили развитие или закрывались, и было реально непросто, команда все равно максимально успешно заселила помещение тремя ТОПовыми арендаторами, которые самостоятельно сделали ремонт под свою деятельность. В результате общий месячный арендный поток(МАП) с трех арендаторов составляет 1.3 млн рублей. Всё на УСН.

Далее, чтобы доказать инвестору реальную новую стоимость объекта, он был краткосрочно выставлен на рынок и были собраны официальные письменные оферты от нескольких покупателей, готовых приобрести данный объект за 156 млн руб. На сегодня я считаю можно продать еще дороже. Объект получился высочайшего качества за счет отлично подобранной локации, а также сильных и идеальных для данной локации арендаторов.

Инвестор выбрал не продавать, а оставить объект для себя. Была зафиксирована его «бумажная» прибыль, от которой я и моя команда получили свой процент за успешно проделанную работу.

Также объект мы взяли в постоянное управление. В результате законной налоговой оптимизации, на налоги и расходы уходит всего ~3% от общей выручки(МАП), что является превосходным результатом, хотя для других объектов бывает и лучше. А также мы узаконили перепланировку между тремя арендаторами, согласовали увеличение количества кВт, оперативно закрываем вопросы с протекающими или неработающими батареями, заклинившими дверями, жалобами жильцов на что либо и всей бухгалтерией и счетами. Инвестор реально почти всегда сидит на Мальдивах и крайне доволен данной инвестицией .

Объективно, вся команда тоже довольна проделанной работой и качественным объектом.
Не самая сильная доходность среди наших сделок, но с учетом, что это очень ликвидный и качественный объект на рынке ритейла внутри МКАД, это очень достойный результат для этого сегмента рынка. Можем и для вас сделать также. И даже гораздо лучше, если брать менее очевидные объекты. Открыть/Комментировать

2021-03-29 15:38:15 Итак. Новое направление деятельности!

Совместные путешествия!

Я, приглашаю Вас, поехать вместе со мной в приключенческое путешествие на Алтай!
Узкий круг, только предприниматели и инвесторы! За время посиделок у костра, рыбалки, конных прогулок, трекинга к озерам, поездок на квадроциклах, прогулкам за ягодами и грибами, настоящей алтайской бани мы обязательно обрастем новыми дружескими и деловыми связями.

А заботливые организаторы сделают все, чтобы наш отдых был комфортным, ярким, насыщенным максимумом эмоций. Это не просто поход в дикий лес с палатками. То, куда мы едем называется модным словом Глэмпинг, то есть Гламурный Кемпинг. По сути тот же поход, но когда более состоятельные люди, ценящие свое время и комфорт приезжают на все готовое. Там и шеф-повара готовят исключительно изысканные блюда местной кухни , опытные инструкторы и проводники не дадут нам натворить глупостей в тайге и что то себе сломать, проживание в уютных красивых шатрах на чистом белье со всеми удобствами цивилизации. И все это в глубокой тайге где нет никаких других туристов и скорее всего нет и связи. К стандартной программе у нас дополнительно будет день на квадроциклах и обратная дорога на вертолетах. Все по серьезному!

С конечно самое главное, что вокруг только не случайные люди. Близкие по духу и по ценностям и по интересам и по состоянию. Создаем ценное окружение. Я лично, как идейный вдохновитель и организатор мероприятия, обещаю как минимум один рассказ про мой опыт, про недвижимость, про кейсы последние, ответы ваши вопросы.

Размещение на месте в двухместных комфортных шатрах. Все включено, кроме перелета, стоимость на человека ровно 200тр за всю программу. Длительность 6 полных дней, 5 ночей. Есть комфортное расписание самолетов с Москвы, чтобы не терять лишнее время в ожидании рейсов. Последняя неделя Июля.

Всего 16 мест, осталось 11. Определиться и внести задаток надо до 15 апреля. Если вы в деле, пишите свое желание и краткий рассказ о себе в личку @Chudilos, будет отбор участников, чтобы было однородное комьюнити. Человек с гитарой вне конкурса . Более подробно посмотреть видео и фото можно здесь https://mamontcamp.ru/ Открыть/Комментировать

2021-03-29 14:29:22 Привет, Друзья.

Не в первый раз я надолго пропадаю. Это нормально, для человека у которого блог и все что с этим связано является далеко не основным видом деятельности. Если вам нравится контент, не уходите, рано или поздно обязательно будет продолжение и развитие.

У меня все отлично, последние мои сделки очень удачны, на рынке много всего интересного, и в том числе многие вещи которые я последнее время делаю, обладают некими признаками уникальности, и они довольно крупные, поэтому я не могу в открытую со всеми подробностями их освещать на канале. В том числе потому, что меня читаю очень серьезные конкуренты, и выжигать те сегменты рынка, где водятся интересные сделки я не хочу. Скажу, что я и инвесторы чувствуют себя хорошо, все довольны. Какие то конкретные кейсы обязательно в будущем будут разобраны и описаны. Оставайтесь , чую, что скоро назревает новая серия постов.

А пока я в следующем посте сообщу очень интересную новость. Открыть/Комментировать

2021-02-17 15:21:07 «БЫЧИЙ РЫНОК - период роста цен, когда многие инвесторы начинают думать, что их IQ стал таким же высоким, как и стоимость портфелей. После неизбежного падения цен они узнают, что в обоих случаях рост был временным»

Джейсон Цвейг, «Финансовый словарь дьявола»


Мое личное мнение, что падение будет гораздо раньше и гораздо глубже чем все себе это на сегодня представляют. Просто запишем это здесь для истории. Открыть/Комментировать

2021-02-15 07:48:58 КапиталЪ / Пассивный доход / Блог Антона Гловацкого pinned «В начале ноября я решил активно развивать свой блог. Надеюсь, вы заметили, что посты стали регулярными.  Сейчас мой пассивный доход составляет 1.5 млн. ₽/мес++++. Точную цифру называть не стану. Основной инструмент — сдача в аренду коммерческой недвижимостью…» Открыть/Комментировать

2021-02-09 18:00:21 А вы отдадите 45 млн ₽ в карман чиновника?

На балансе у государства, муниципалитетов и различных ГУПов и МУПов находится огромное количество недвижимости, в том числе ликвидной. Управляют этой историей чиновники, большинство из которых заинтересованы не в эффективном управлении, а в том, чтобы самим «подкормиться»

Типичный пример. У города Москвы на балансе есть помещение площадью 1200 кв. м и его никто не использует. Город оплачивает отопление и прочие небольшие расходы, а прибыли с него не получает.

Почему? Есть группа чиновников, которые специально организуют процессы так, что многих помещений нет ни в текущих ни в каких -либо ближайших планах на освоение, приватизацию и т. п. Поэтому оно продолжает висеть без дела

Но!!!

Если вы принесете в «чемоданчике» всего 45 млн ₽, то через месяц помещение передадут в аренду вашей компании под медицинские услуги без конкурса по минимальной ставке аренды.
Еще через 2 года вы сможете официально подать на выкуп помещения и использовать его в любых свободных целях.

Абсурдность ситуации в том, что экономика данной процедуры никак не бьется
Сначала тратите 45 млн ₽, которые никак не будут работать, потом за 2 года заплатите аренду около 12 млн ₽. А после этого выкупите помещение у города примерно за 120 + млн ₽.

В итоге вы получите за ~ 200 млн ₽ актив, который стоит 160-190 млн ₽.

Очевидно, что никто и никогда не согласится на такую сделку. А кормить этих товарищей, в принципе, противоестественно и минус в карму.

Что мы имеем?

Город мог бы продать помещение, получить деньги в казну, налоги от нового собственника, перестать оплачивать содержание этого имущества и кормить ворюг, что сидят в кабинетах.

Продуктовая сеть могла бы использовать это помещение по назначению, снабжать продуктами жильцов, платить налоги, закупать товары у производителей, платить зарплату кассирам и продавцам.

Производители продуктов могли бы поставлять больше товара, платить налоги, нанимать больше сотрудников.

Инвестор мог бы купить ликвидное помещение, платить налоги, получать аренду и реинвестировать ее или тратить на услуги дальше.

Представьте, сколько теряет наша экономика и государство от того, что это помещение простаивает?
А всему виной конкретные наглые жулики, которые сидят в важных кабинетах и пухнут от жадности, ожидая тех, кто принесет чемоданчик с 45 млн ₽. А поскольку никто не принесет, ибо не выгодно, то помещение так и будет годами простаивать, а государство терять деньги, но продолжать платить зарплаты в эти самые кабинеты.

Кто знает, какое влияние на эту ситуацию рано или поздно окажет пост, но посыл во вселенную отправил и вас предупредил. Будьте готовы и к такому. Открыть/Комментировать

2020-12-28 18:01:00 ​​Он берет трубку и говорит, что банк, получив столько денег на наш счет, удивился и заморозил временно счет. Меня даже попросили не волноваться и пообещали через пару дней решить вопрос.
Еще через пару дней, я узнаю, что денег на счету организатора уже нет, они списаны принудительно по исполнительному листу, который был предъявлен как раз на новогодние праздники.

То есть они заранее, хорошо подготовившись и сопоставив все сроки, год назад якобы выдали займ от другой компании этому организатору торгов на 50 млн рублей. Осенью этот займ взыскали через суд общей юрисдикции, чтобы в общей базе я этого не мог увидеть. Они не стали сопротивляться, признали иск, не пошли в апелляцию. Получили исполнительный лист на 56 млн рублей. После чего стали ждать, когда на счету у организатора появятся деньги.
Арбитражный управляющий предложил, что торги должен проводить не он, а назначить организатора торгов. Но в качестве организатора предложили компанию, которая ранее торгами не занималась. Естественно все были в курсе этого плана

Как только от участников торгов задатки поступили на счет, в банк принесли исполнительный лист, и принудительно, все 18,6 млн списали к якобы займодавцу.

Что дальше?

Естественно, все пострадавшие участники пожаловались везде, где можно.

Меня вызывали на допросы, как пострадавшего и свидетеля, мне звонили высокопоставленные МВДшники из Калининграда, расспрашивали. Рассказывали, что очень хотят посадить всех мошенников, особенно арбитражного, что им за это новые звезды на погоны дадут. Мне присылали на почту протоколы допросов. На официальном допросе арбитражный говорил, что не знал ранее организатора торгов, его ему навязали в РСХБанке.

Сотрудники РСХБанка и организатор говорили на допросах тоже самое. Хотя при этом, если зайти на страницу в ВК организатора торгов, в третьем же посте они на одной фотографии полуголые пьют пиво в бане вместе с арбитражным управляющим полгода назад, но на допросе в прокуратуре, они друг друга не знают.

По итогу, официально следствием признано, что виноватых нет, звезды на погонах никто не получил, денег никому не вернули.
К сожалению, в нашем правовом государстве существует множество подобных законных возможностей для открытого мошенничества в крупных объемах и никто ничего менять не собирается. Изучая судебную практику по другим лотам, часто вижу несправедливость и укрывательство откровенного мошенничества и воровства, однако закон на их стороне.

Перемен требуют наши сердца (с) Открыть/Комментировать

2020-12-28 18:00:05 Потеря задатка или как меня кинули на 3.1 млн. ₽

На торгах бывают «сюрпризы»: не только неудачные объекты, но и профессиональные мошенники, которым удается собирать по 15-50 заявок от менее опытных участников. Такие торги встречаются редко, но нужно иметь ввиду.

Многие мошенники работают непосредственно с имуществом. Например, разворовывают товары или разделяют и прячут ценное имущество по различным лотам, накладывают различные сложные обременения на недвижимость, продают отдельными лотами коммуникации. Этим людям место в тюрьме, но они открыто не воруют деньги простых участников.

Они создают проблемы тем покупателям, которые плохо изучили лот, или кредиторам, в основном «Сбербанку», который очень слабо контролирует свои процедуры.
Но хуже те профессиональные юристы-мошенники, которые пользуются несовершенством законов и воруют деньги обычных людей.

Около 3 лет назад я нашел интересный лот в г. Калининграде.
Недвижимое имущество выглядело достаточно привлекательным и хорошо падало в цене. Я изучил процедуру, положение о торгах, оценку, кредиторов, судебные акты. Все выглядело достаточно стандартно и не вызывало у меня особых вопросов.

Единственное, всегда недолюбливал, когда организует торги специально организатор торгов, а не сам Арбитражный управляющий. Обычно организатор торгов ничего про имущество не знает, на вопросы ответить не может и иногда начинает тупить с возвратом задатка, пытается удерживать банковские комиссии. Часто это шарашкины конторы без оборотов, сотрудников и активов.

Задаток в размере 3.1 млн отправляю на счет организатора торгов примерно 28 декабря, потому что нужный этап торгов состоится 03 января.
В день торгов на лот поступает 6 заявок, 4 из которых организатор отклоняет, включая мою, с кучей нарушений. Он ставит победителем свою местную контору.

Конечно, с недопуском заявки я еще поспорю в суде, но цель — вернуть задаток.
Задаток должен вернутся в течение 5-ти рабочих дней. Вот 15 января, а задаток не возвращается. Я звоню организатору, спрашиваю: «Где?!» Открыть/Комментировать

2020-12-21 18:00:04 Чердак в Воронеже и местный трафик

Разгребаю один из старых зависших проектов, вообще экзотика. В свое время повелся на дешевизну и купил целиком целый чердак в многоэтажном доме. Там есть окна, санузлы и даже перегородки под квартиры.
Один минус — высота потолка всего 2.20. По СНИПам это не проходит для жилых помещений, поэтому перевести в жилое невозможно.

К сожалению, я не нашел инвестора, который даром выкупил бы целиком эти помещения и распродал как дешевые апартаменты. А у меня руки не доходят, поэтому проект в запущении.

Может есть кто-то кому в Воронеже интересно выкупить и заняться таким?

Впрочем, за эту поездку мы с партнерами много всего сделали, много решений приняли и задач поставили исполнителям. Перспективы хорошие. Но меня удивил трафик на улицах Воронежа.
В городе был впервые. Я гулял по нему, шел по направлению к вокзалу по Кольцовской улице, сначала по Плехановской. И вроде я иду по одной улице, она одна из центральных в городе. Но насколько меняется трафик на ее разных частях.

В начале улицы, в районе пересечения с Плеханова и следующий квартал, было очень многолюдно, хороший плотный трафик даже в середине дня. И соответственно такие арендаторы, как банк «Сбер», цветочные, продуктовые, супермаркет «Смешные цены» и т.п.

Трафик на следующих кварталах стремится к нулю. И сразу перепад в категориях арендаторов, это юридические кабинеты, кадастровые инженеры, стальные двери, пластиковые окна
А ближе к вокзалу опять пошли модные рестораны, супермаркет «Пятерочка», алкомаркеты, аптеки, продукты «У Палыча».

На мой взгляд, очевидно, что нельзя обобщать одну улицу, даже крупную или центральную под одну категорию. В разных частях одной улицы разница в ставках аренды может быть в 3-4 раза. Лично мне достаточно посмотреть на карту, и это станет понятно.

Я ориентируюсь на окружение: по соседям и по жилому массиву, его этажности и якорным точкам, таких как транспортные остановки. Например, огромным генератором трафика являются отделения «Сбера». Но они сейчас очень активно закрываются, переезжают, меняют локации. И это тоже важно учитывать в модели потенциальных рисков.

В итоге замечу, что если вы сами оцениваете объект, желательно лично на месте постоять пару часов, посмотреть трафик, откуда он приходит, куда уходит, в какие помещения заходят люди. Это отличный способ быть уверенным в трафике на собственных объектах.

Что касается проекта на чердаке, у кого есть мысли по реализации, пишите. Я всегда за Открыть/Комментировать

2020-12-19 12:00:03 ​​Lagom — «Ровно столько, сколько нужно»

Я редко что-то смотрю, но появилось время, открыл Youtube и сразу в точку: «Швеция. Как жить в кайф в стране с плохим климатом. Большой Выпуск» Антон Птушкин. В этом видео я узнал о философии гармонии Lagom и познакомлю вас с ней.

Это философия умеренности, в основе которой лежит чувство равновесия и забота об окружающих.

Понятие лагом означает «не слишком много, не слишком мало — достаточно».

Это не имеет ничего общего с экономией и ограничениями. Вы не берете больше, чем нужно

Недавно познакомился с этим термином и сразу подумал: «да это же прям про меня!» Не мог не поделиться с вами. Не думал, что у меня ментальность шведа)

Мне не нужен Rolls Royce, хотя я могу его купить в любой момент. Мне не нужен огромный дом в собственности, я могу снять любую виллу на месяц-два. На мне нет дорогой брендовой одежды и айфона, хотя все это мне доступно. Я не гонюсь за этим, поэтому живется спокойнее, гармоничнее, счастливее

Я этим летом хотел переехать в центр Москвы, в район Хамовники. Активно искал себе в аренду квартиру в районе 150 кв. м. Я разочаровался, почти все варианты были ужасны: везде эта дорогая царская, боярская мебель, все в золоте и канделябрах, сплошные ковры и картины.
Очень тяжелая атмосфера в этих помещениях. Жить там, по мнению моей семьи, невозможно. Думаю, у этих людей «жесткие» комплексы голодного детства. Это выглядит как-то так: «в душе то мы бояре, должны жить в золоте и на тронах».

Нам же с семьей нужно что-то светлое, простое и чистое. Пусть мебель будет простая, хоть из IKEA, но современная и светлая. А ведь IKEA - это идеальное воплощение этого шведского Lagom. Удивительно, но современные квартиры, где все просто, стильно стоят намного дороже в аренду, чем те, что набиты дорогущей позолоченной мебелью и персидскими коврами.

А вы знаете, что Швеция одна из самых счастливых стран в мире?

И это, несмотря на то, что у них с нами очень схожий суровый климат. Я и себя могу назвать весьма счастливым человеком. Это не все замечают, я довольно скуден на эмоции, но постоянное чувство удовлетворенности, достаточности, наполненности, гармонии и уверенности в завтрашнем дне сопровождает меня по жизни.

К чему это я…
Рекомендую побольше погрузиться и изучить различные материалы по поводу философии Lagom.
Есть даже свежая книга, которая так и называется — Lagom. Планирую ее послушать, уже добавил себе в избранное. Я думаю, книга поможет почувствовать удовлетворение в жизни. Больше радуйтесь простым вещам, меньше тратьте на понты и разные ненужные глупости. Открыть/Комментировать