Давно собирался разобрать кейс одного из наших инвесторов, к | КапиталЪ / Пассивный доход / Блог Антона Гловацкого
Давно собирался разобрать кейс одного из наших инвесторов, который был реализован в конце прошлого года. Полностью реальная история работы моей команды.
От инвестора была поставлена задача, что хочется с одной стороны иметь постоянный пассивный доход от аренды с помещений в собственности, а также можно и на перепродажу что то смотреть, но чтобы тогда доходность была не ниже 20% годовых.
В результате большой проделанной работы было отобрано и приобретено великолепное нежилое помещение на 1 этаже нового жилого дома за 110млн руб. Естественно голое, без ремонта.
Не смотря на то, что в момент заселения, мы попали в самый разгар пандемии , и многие арендаторы остановили развитие или закрывались, и было реально непросто, команда все равно максимально успешно заселила помещение тремя ТОПовыми арендаторами, которые самостоятельно сделали ремонт под свою деятельность. В результате общий месячный арендный поток(МАП) с трех арендаторов составляет 1.3 млн рублей. Всё на УСН.
Далее, чтобы доказать инвестору реальную новую стоимость объекта, он был краткосрочно выставлен на рынок и были собраны официальные письменные оферты от нескольких покупателей, готовых приобрести данный объект за 156 млн руб. На сегодня я считаю можно продать еще дороже. Объект получился высочайшего качества за счет отлично подобранной локации, а также сильных и идеальных для данной локации арендаторов.
Инвестор выбрал не продавать, а оставить объект для себя. Была зафиксирована его «бумажная» прибыль, от которой я и моя команда получили свой процент за успешно проделанную работу.
Также объект мы взяли в постоянное управление. В результате законной налоговой оптимизации, на налоги и расходы уходит всего ~3% от общей выручки(МАП), что является превосходным результатом, хотя для других объектов бывает и лучше. А также мы узаконили перепланировку между тремя арендаторами, согласовали увеличение количества кВт, оперативно закрываем вопросы с протекающими или неработающими батареями, заклинившими дверями, жалобами жильцов на что либо и всей бухгалтерией и счетами. Инвестор реально почти всегда сидит на Мальдивах и крайне доволен данной инвестицией .
Объективно, вся команда тоже довольна проделанной работой и качественным объектом.
Не самая сильная доходность среди наших сделок, но с учетом, что это очень ликвидный и качественный объект на рынке ритейла внутри МКАД, это очень достойный результат для этого сегмента рынка. Можем и для вас сделать также. И даже гораздо лучше, если брать менее очевидные объекты.
