КапиталЪ / Пассивный доход / Блог Антона Гловацкого

2022-08-01 18:36:12 Для тех кто еще не определился по отпуску, или активно выбираете, есть классное предложение! Поехали вместе! Я уже купил билеты на конец сентября в Турцию!
17-22 отель Selectum Luxury belek , потом 22-28 отель Voyage Belek. По идее отличные отели и в это время там уже не так жарко. Вместе веселее, поиграем в волейбол, объедимся сладостей, ну и обсудим перспективы девелопмента и арендного бизнеса в нашей и не только нашей стране. Ну и будущие совместные проекты и инвестиции между всеми прочими радостями и развлечениями. Сами берите билеты /отели, увидимся на месте, буду крайне рад! Открыть/Комментировать

2022-07-11 13:36:49 Почему недвижимость?

тут все довольно просто, нужо ответить на простые вопросы:
- терял ли я деньги на инвестициях в бизнес? — да , много раз.
- терял ли я деньги на инвестициях в крипту? — да, много раз .
- терял ли я деньги на инвестициях в фондовый рынок? — да , много раз.
- терял ли я деньги на инвестициях в фьючерсы /валюту? — да , много раз.

- терял ли я деньги на инвестициях в недвижимость? — да , только один, самый первый раз, купив подвал в каком то ПГТ.

Самое удивительное, что сделок с недвижимостью в моей жизни было намного много больше, чем в других направлениях, и по сути я можно сказать никогда не терял деньги в недвижимости, и нередко терял в других местах! Хотя и у меня были плохие сделки с недвижиомстью тоже. НО!!! Даже плохая сделка в большинстве случаев позволяет выйти в небольшой плюс , но точно не минус! А для инвестора пожалуй самое главное это не допускать потери капитала. Можно 5-10 раз выиграть на фьючерсах, но всего 1 раз не угадав, можно потерять весь капитал.
Да, иногда просто становится скучно зарабатывать, и хочется больше приключений и даже самые спокойные инвесторы лезут в более рисковые активы. Да, там можно сорвать куш, а можно потом его отдать. В долгосроке, все кто гонится за сверхприбылями проигрывают тем, кто аккуратно растит капитал. Открыть/Комментировать

2022-07-11 13:26:23 Прекрасного всем дня.

Настал тот редкий момент, когда я в различные инвестции пристроил практически все свои деньги, и можно сказать, что они кончились.
Допускаю, что особо наблюдательные подметят, что прошлый пост был про крипту, а в следующем я пишу, что у меня деньги кончились, напрашиваются подозрительные параллели, что я уже все слил в крипте)) Это слава богу не так. В крипте тоже все довольно спокойно.

Как я уже какое время назад писал, что я объединился с крутейшими людьми по недвижимости. Получилась очень интересная команда, и пока мы осваивались больше своими капиталами, пришла пора помогать делать деньги и для инвесторов.

— Да, мы умеем делать крутые качественные инвест проекты в недвижимости.
— Да, у нас есть постоянный поток интересных проектов, в которые теперь мы приглашаем также и соинвесторов.
— Да, у нас отличная история и кейсы, и в будущем они станут еще лучше и больше.

Сейчас, для тех кто будет заходить в нами в этом году в проекты, пока что будут очень лояльные условия. Нам в том числе нужно запустить сильную сарафанку через успешные кейсы для инвесторов.

Напишите мне в личку, если вам интересны прямые инвестиции в проекты по недвижимости. Единственное условие это минимальный порог входа от 3 млн рублей хотя бы. Хотя на сегодня самый интересный проект в работе стоит 450 млн рублей на входе. Открыть/Комментировать

2022-05-20 02:05:33 Тем временем пока на рынке недвижимости затишье и откровенно мало возможностей для заработка, я последнее время решил погрузиться в крипту, насколько конечно это возможно для начинающего криптана)
Там местами довольно интересно и перспективно. Рынок довольно узкий, по идее на нем множество несовершенств, которые позволяют довольно очевидно делать ощутимую доходность. Пока все это к сожалению на небольших чеках, что не очень интересно.
Очень конечно класный проект Stepn , наверняка уже просто все про него знают, лично я реально кайфую от того что теперь я стал заметно больше гулять. И даже если (когда) этот проект накроется, ничуть не жаль, я нагулял уже более 300 лишних километров благодаря этим виртуальным кроссовкам.
Осваиваю всякие стейкинги, фарминги, принимаю участие в первичном "Минте" в паре новых проектов. Возможно даже со временем начну писать и здесь про это, делиться своими инвестициями, наблюдениями, рекомендациями.

Буду очень рад, если в комментариях более опытные и успешные криптаны поделятся какими то своими советами какие направления наиболее интересные, стабильные и прибыльные в мире крипты, особенно там, где можно не на 100-500-2000 долл зайти и поймать "Иксы" , а все же оборачивать гораздо более заметные суммы. Потому что когда твое время стоит дорого, заработать пусть даже легкие, но всего 500 долларов, потратив полдня на попытки понять куда нажимать, как переключиться с одной сети на другой блокчейн, поменять простой эфир на "обернутый" эфир, а потом его еще застейкать , превратив в какой то LP , при этом несколько раз заплатив за транзакции в разных монетах, которые надо отдельно купить на какой то специальной бирже. Кстати да, заработать 200-500 долларов за полдня даже без вложений, там реально прям множество вариантов, но надо крепко ковыряться. И далеко не каждый проект стрельнет и получится перепродать.
Короче пока огромная проблема крипты в том, что ее создавали программисты для других программистов, и для обычных людей все это выглядит максимально "Юзер не Френдли" , простому человеку проще забить, чем разобраться. И я уверен огромное будущее у тех проектов, которые смогут все максимально упростить и объединить для массового потребителя, и пока этого не появится, большого будущего у крипты тоже не появится.

Также в это направление меня толкнула текущая ситуация с блокировками карт, запретом на переводы, на конвертацию. По себе лично ощутил, что я еще пару месяцев назад про крипту не знал почти ничего и уж точно ей не пользовался, вдруг осознал, что это довольно практично, безопасно, быстро и удобно, и никто не может отобрать и запретить пользоваться этими деньгами, в отличии от обычных банков или карт. В любой точке мира нет проблем крипту обналичить или купить, или даже купить за нее машину или квартиру. Уже реально большинство застройщиков по миру вполне с удовольствием примут расчет в крипте. Если вдруг в мою жизнь это пришло и я понял, что это удобно и безопасно, то точно также и в жизнь других людей в обозримом будущем это может прийти. Это называется массовая адоптация. Когда (если) она наступит, это будет огромным апсайдом для всего рынка крипты.
Прошу извинить, что тут было много странных новых для кого то слов. Там вообще очень своеобразный сленг.

Буду очень рад конструктивным комментариям и диалогу от опытных) Открыть/Комментировать

2022-05-20 01:33:28 Тем временем в РФ на рынке недвижимости все ярче нарастает чувство, что что-то здесь протухло.

Мне, как человеку, почти все активы держащему в российской недвиге и активно занимающемуся ее развитием, это все однозначно не по душе, ведь рынок, на котором моя основная компетенция, явно подсдох, и скорее всего довольно длительный период.

— Арендаторов практически нет по всем фронтам. И по складам, и в промке, и в ритейле, количетсво звонков по моим объектам в работе сократилось раз в 8-10, и то в основном прозванивают грустные агенты, которые просто уточняют свои базы.
По моим производственным объектам до 24 февраля звонки шли почти каждый день и я активно сам перебирал арендаторов, отказывал тем, кто мне не очень нравится. После 24 февраля звонков не стало от слова совсем, и я так и остался с полупустыми складами, даже те кому я отказывал, сами отказались от всех своих планов развития.
Недавно выиграли просто великолепное помещение, 1 этаж, первых дом от метро, 30 метров от выхода из метро, витрины, красотища. В прежнее время я ожидал бы по 3-5 звонков в день и уже через пару недель я бы заключал договор с какой нибудь известной сетью на моих условиях. Сейчас за 2 недели только 2 риелтора позвонили. Ни одного реального арендатора нет. На мои адресные обращения по личным контактам развивальщиков, никому не интересно даже слушать, почти все в стопах по развитию. Пятерочки массово съезжают, перекрестки закрываются, макдональдсы платят ноль аренды. Пока их тех кого знаю, как благонадежные партнеры лучше всех себя показывают Магнит, КиБ, ВинЛаб. Развитие продолжают, договоренности соблюдают, в том числе устные. Это прекрасный репутационный задел на будущее. Теперь у арендодателей Магниты будут цениться на порядок выше Пятерочек, хотя еще недавно считалось сильно наоборот.

— В телеграме есть такой чат риелторов, перекупщиков, инвесторов и управляющих недвижимостью, "запрос №1", там публикуются только запросы на покупку или аренду . В прошлом году обычно в день там появлялось 30-40 новых сообщений в сутки. Последние пару месяцев активность чата угасает почти в ноль. То есть спрос по всем направлениям устремился к нулю. Этот чат отличный индикатор рынка в том числе.

— Сегодня мне показали статистику продаж квартир в новостройках по всей Москве, среднее падение продаж от марта к апреля около 70%.

Цены на все ПОКА держатся, рынок недвижимости ОЧЕНЬ инертный, продавцы будут держать цены до упора пока не прижмет. Также есть понимание. что рынку упасть будет сложно. Для хорошего падения рынка должен случиться именно кризис ликвидности во всей финансовой системе. Однако денег на руках у людей пока много. Множество инвесторов сидит в кеше и ждет каких то распродаж. Открыть/Комментировать

2022-05-20 01:10:58 Платеж в долларах из РФ в Индонезию успешно и без проблем прошел.
Теперь я просто жду когда достроят мой таун. Сегодня кстати фоточки со стройки прислали, дело движется!

Что забавно, в рублях мои инвестиция существенно подешевела, я валюту для этой покупки на бирже покупал по 85-90, а сейчас почти на треть дешевле можно было бы купить этот объект.
С каждый днем все более активно задумываюсь удвоить свою позицию там. Кстати среди моих друзей и подписчиков есть еще минимум 2 желающих купить со мной, и еще 4-5 человек в крайне активных размышлениях на этот счет. Потом все вместе будем делать свои инвест тусовки на Бали)

Чувствую мне надо работать над раскруткой блога и ехать самому поселки строить у морей) Как бы эта фраза не оказалась пророчеством) Открыть/Комментировать

2022-04-24 13:09:23 Как модно говорить, получается комьюнити-образующее место, куда люди приезжают со всего района/острова. А тепреь представьте, что прямо среди всей этой инфрастурктуры я там живу, и мне больше не надо никуда вообще ходить или ездить, все приезжают ко мне итак. Это то, чего на Бали нет, чего очень там не хватает, и у такого места огромное конкурентное преимущество на многие годы вперед. Охотно верю, что с арендой в таком месте никогда не будет проблем с заселением.

Плюс, в отличии от более зрелых рынков, таких как Испания, Кипр, Пхукет итп, на Бали оказывается весьма интересный рынок. Цена на сопоставимые объекты недвижиомсти ощутимо ниже. То есть условно одинаковая вилла на Пхукете/Кипре и на Бали будут отличаться в цене в 1.5-2 раза, а за счет высокого туристического спроса, цена аренды на Бали может быть даже выше. В результате, если на зрелых рынках, доходность в 4-5% считается нормой, то на Бали совершенно реальна доходность от аренды в 12-20% годовых, и этим никого там не удивить! И это в стабильной валюте, и такую доходность может получить обычный инвестор-пассажир.

В РФ надо еще очень сильно постараться и побегать, чтобы найти «пятерочку» с доходностью 12% в рубле.
При этом если у вас уже есть арендный бизнес в РФ, я для себя посчитал, что иметь дополнительный такой доход из другой страны, делает еще спокойней мое будущее и потому еще качественней мою жизнь. Плюс сегодняшний день показывает, что недурно иметь некий запасной аэродром на другом конце мира, куда можно при необходимости уехать. Важно, чтобы этот аэродром еще и был доходным.

С учетом, что проект для Бали уникальный, и он будет очень востребован в аренду, у него также будет очень живой вторичный рынок, товар вероятно будет дефицитным. И можно будет легко перепродать при необходимости.

И да, несмотря на ограничения, банки РФ напрямую пропускают платежи в валюте на покупку недвижимости за рубежом. Я сейчас оплатил бронь, и оформляю себе покупку таунхауса в этом поселке. Стоит он менее 300тыс долл. Я считаю это отличной инвест идеей на текущем рынке, тем более пока доллар дают купить аж по 74-75 рублей. Вероятно я чуть позже возьму себе там же второй объект. Если вам стало интересно где это точно и как купить, пишите в личку или в комментарии. Если соберем некий совместный пул на покупку, на будущие покупки мне обещали скидки если вместе заходить будем. Открыть/Комментировать

2022-04-24 13:06:54 Пока что отказавшись от инвестиций в Тайланд, мне попалось более интересное предложение.
Настолько интересное, что я лично прямо сейчас в стадии оформления покупки.

БАЛИ.

Когда 2 года назад я зимовал на Пхукете, я оттуда поехал на пару недель на Бали, присмотреться, если мне понравится, то в следующий раз поехать зимой туда на длительный срок. Скажу честно, в сравнении с Тайландом, как долгосрочному туристу, мне Бали сильно не понравился. Бали уникально красивое, аутентичное место, с особой культурой, архитектурой, особой религией, очень красивыми обрядами, зданиями, множество очень крутых кафешек и бутиков, но:

В Тайланде потрясающее море, хрустящий чистый белый песок, на Бали прям ужасное море, пляжи некрасивые, вода грязная. На Бали еще заметно жарче, чем в Тайланде. С 11 до 17 на улицу вообще лучше не выходить. Практически полное отсутствие тротуаров, тем более парков. Пешком ходить просто негде. Хочешь дойти до кафе или спорт клуба, то идешь прямо по дороге, где тебе объезжают мотоциклы и облаивают собаки или садишься в машину и стоишь в пробке. На Бали нет каких то международных школ и почему то ну очень мало фруктов.

Однако. Надо признать, что туда едет очень очень много туристов, и даже в пандемийное время многие качественные объекты не простаивали по аренде. Там огромное комьюнити лонгстейеров, то есть тех, кто там живет долго, а не пакетные туристы на 1-2 недели. В том числе огромное русскоговорящее комьюнити из СНГ. Они создают высокий спрос на приличное жилье. Объехав все районы, более менее комфортно с точки зрения климата ощущал себя только в районе Убуд. Это ближе к центру, в горах, там заметно прохладнее и приятнее. С учетом, что море все равно так себе, лучше жить в горах где посвежее и купаться в бассейне. Причем в Убуде есть практически все что нужно для комфортной жизни. Хотя и довольно сильно разбросано друг от друга.

То есть многие хотят жить или тусить на Бали, но есть огромные проблемы с инфраструктурой, жарой, расстояниями и пробками.

А что если вдруг появляется большой комплекс, где на одной территории появляется :
-огромный бассейн(ы)
-огромный фитнесс клуб в который ездят со всей округи
-огромный спа с множеством отобранных мастеров
- несколько ресторанов, магазинов
- детский садик
-спорт площадки
-огромный коворкинг, где почти каждый день какие то конференции, концерты, различные люди от йогов до криптанов и инфоциган по своим интересам.

Продолжение (вторая часть) ниже Открыть/Комментировать

2022-04-24 00:37:54 4. Пандемия радикально подкосила Тайские курортные города. Местами очень печальное зрелище, закрыты 80-90% массажных салонов, кафешек, ресторанов, целые огромные торговые центры, клубы, бары, даже макдональдсы! Многие кондоминиумы стоят пустые и медленно разрушаются. Когда в доме на 80 квартир живет всего 3-5, никто не убирается, бассейны не обслуживаются, зрелище печальное. Понятно, что пандемия вроде как временная, но уже третий год, уже вроде даже туристы поехали. Как вывод, максимально важно очень очень хорошо выбирать конкретный проект, по локации, инфраструктуре, масштабности, совокупной привлекательности. Открыть/Комментировать

2022-04-24 00:37:54 В продолжение к прошлому посту, исходя из того, что я пришел к мысли, что надо диверсифицировать риск конкретной страны, и исходя из того, что пассивный доход повышает качество жизни, а также исходя из того, что может случиться ситуация, когда по форс-мажорным причинам страну придется покинуть, весьма очевидной кажется идея купить какой то источник дохода в другой части земного шара.

Находясь в Таиланде, очевидно, что я активно прорабатывал варианты сделать это именно там. Встречался с местными девеллоперами, с местными рантье- владельцами недвижимости, и сделал вывод, что если ты не профессиональный строитель-девеллопер, а просто пассажир-инвестор, кто хочет вложить свои деньги, в надежде получать стабильную аренду , а потом еще и перепродать, заработав на росте цены недвижимости, то Тайланд далеко не самое интересное место для этого.

1. Встреча с серьезным девеллопером, который строит уже своий третий кондоминиум на 190 апартаментов в целом показала, что на полном цикле девелопмента, при сильной команде и отлично налаженных бизнес процессах, особенно продажах, там можно вполне неплохо зарабатывать. Точных цифр мне не называли, но если они готовы «генеральным инвесторам», которые с ними заходят в проект на нулевой стадии в покупку земли, получение документации на строительство, прокладку коммуникаций, давать доходность порядка 30% годовых в долларе, то сам девеллопер на своей деятельности зарабатывает никак не менее 50% годовых для себя. Но это при условии шикарно налаженных онлайн продаж, огромной сети агентов, которых они очень крепко кормят и самое главное, очень глубоких компетенций команды во все местные особенности. Особенностей очень много. Это не инвестиции, это большой бизнес, которым нужно заниматься каждый день.

2. Если ты простой инвестор, то ты можешь прийти к застройщикам, купить 1-2-5-10 апартаментов, которыми в последствии будет управлять УК, но объективная реальность показывает, что рассчитывать стоит на 4-5% годовых. В рекламных проспектах могут обещать даже 8 или даже 10, но по факту под разными предлогами это не выполняется. Или выполняется только в первые 2 года, но эти расходы на выплаты УК заложила, продав вам дороже изначально апарты.

3. Пожалуй самое важное, это практически полное отсутствие рынка вторички. Нам в России это сложно понять, но в некоторых, и даже многих странах, рынком правят застройщики, они дают программы бесплатной рассрочки, они много вкладывают в рекламу, они платят агентам по 7-10% комиссий, они легко оформляют все юридические бумаги, делают онлайн продажи. И 90-95% новых покупателей приходят к ним. Однако если вы потом захотите продать то, что вы купили, наступает удивление. Потому что риелторы работать с вами не хотят, ибо тут много гемора, надо показы делать, документы помогать оформлять, а комиссия всего 1-3%, если можно ничего не делать самому и получить от застройщика сразу 7%. Досок объявлений полноценных типа нашего Циана или авито просто не существует. Люди выкладывают свои варианты на Маркетплейсе фейсбука, где нет никакой фильтрации, классификации. И по факту получается удивительная картина, когда инвестор покупает на этапе котлована например за 5 млн бат, ему обещают, что когда комплекс достроится, этот юнит будет стоить уже 7 млн, мол инвестиция огонь, а по факту спустя пару лет люди сами постят объявления на форумах, продавая за 3-4 млн то, что на котловане покупалось за 5, ибо вторичного рынка, кто купить готов за 7 просто нет. Кое какой живой рынок есть только в отдельных уникальных проектах, где супер локация. Где супер инфраструктура, и прям все хотят жить именно в этом месте, и место известное. Кстати крайне похожая ситуация на вторичном рынке в Дубае. Открыть/Комментировать