Бали Эксперт

2021-08-25 09:12:08 Сейчас золотое время время для инвесторов на Бали. Ведь закрытые границы сейчас - это препятствие для одних и конкурентное преимущество для других.

В целом участников рынка недвижимости можно поделить на 2 группы - инвесторов и ритейл покупателей. И отличия между ними существенные:

Первые входят на ранних стадиях, вторые на поздних.

Первым нужны факты, цифры и должная аналитика. Вторым важно чувствовать объект перед покупкой и лично все проинспектировать.

С момента закрытия границ иностранные ритейл покупатели пропали как класс, потому что невозможность прилететь делает для них покупку некомфортной - а значит невозможной.

Инвесторы же берут на себя больше риска и входят на этапе строительства. За счет этого в обычное время они выигрывают примерно 30% от стоимости построенного объекта. Сейчас экономия может доходить до 70%.

Еще в конце 2020 года Nikkei Asia писали, что Covid - не помеха строительному буму на острове. Местные консультанты по инвестициям из статьи также отмечали небывалый рост спроса.

Я со своей стороны это подтверждаю. Количество запросов за один только неполный 2021 год нам в ASAI Group уже в разы превышает 2019. Открыть/Комментировать

2021-08-23 14:25:28 На территории Ayana вовсю идет строительство новых корпусов Ayana Residence. Это комплекс апартаментов на территории одноименного резорта на юге Джимбарана.

Ayana - это пятизвёздочный отель с территорией 90 Га, номерным фондом более 600 юнитов и сопутствующей инфраструктурой: гольф полями, бассейнами, ресторанами, спа и бичклабом. Все это доступно собственникам апартаментов.

Строительство новых корпусов нигде официально не анонсировано. Единичные предложения на вторичном рынке стартуют от $5000 за м2. Поэтому у новой очереди есть все шансы стать самой дорогой застройкой на Бали.

Жилая недвижимость с инфраструктурой отеля сейчас пользуется большим спросом даже несмотря на дороговизну и высокую комиссию на управление, которая достигает 50%.

Собственников привлекает сочетание приватности и комфорта частной резиденции с удобством и сервисом отеля. Открыть/Комментировать

2021-08-20 09:18:22 Кто выигрывает сейчас на рынке недвижимости Бали?

За последние 2 года рынок выявил ряд очевидных победителей. Разберем какие активы оказались самыми востребованными во время пандемии и кто на этом заработал:

- Владельцы качественной жилой недвижимости в районах, которые пользуются спросом у экспатов и удаленных работников.

Это места, в которых есть все для комфортной жизни - рестораны, магазины, финтес залы, школы и детские сады. Такие как Берава, Джимбаран и Букит.

Здесь спрос на качественную недвижимость не падал, а местами рос. За счет с перехода с модели посуточной аренды на среднесрочную у арендаторов получалось получить скидки в среднем 35%, а у собственников значительно сократить расходы на управление.

Например, если вилла Sea Esta на Бераве в 2019 году в среднем приносила ее собственнику $4.800 тыс. при посуточной аренде до вычета расходов, то c середины 2020 года она сдавалась по $3.000 тыс в месяц чистыми.

- Владельцы недвижимости в комплексах со своей инфраструктурой.

Это охраняемые резидентские комплексы со всем необходимым для комфортной жизни, в которые устремились уже не только экспаты, но и жители крупных Индонезийских городов.

Например, в районе Печату Граха рядом с пляжем Дримленд сейчас сданы практически все дома. Для сравнения, в 2019 году заполняемость была ниже 30%.

Так современный дом с 3 спальнями и бассейном сдается сейчас по $2.5 тыс. в месяц. И эта сумма даже больше, чем была в 2019 году.

Если говорить о потенциальных победителях сейчас, то это те кто:

Берут объекты на этапе строительства. Так в зависимости от цены входа можно сэкономить до 35%.

Покупают недооцененные районы.

Я отчетливо помню свою первую поездку на Бали в 2009. В то время в школе Серф-Дискавери с нами был Дима Сычев, который купил себе виллу в районе Батуболонг.

Тогда только ленивый не обсуждал Димину покупку, так как место было крайне неочевидное. 12 лет назад все Чангу и район Батуболонг в особенности было такой деревней, что мало кто мог предположить, что из всего этого получится.

В итоге, одна только земля сейчас выросла там в 10 раз за 12 лет.

В инвестициях так всегда. Очевидные ходы редко бывают прибыльными. И наоборот Открыть/Комментировать

2021-08-19 09:34:25 Вчера услышал мнение, что ряд инвесторов выбирают акции, а не недвижимость, именно за счет более высокой ликвидности.

По своему опыту скажу, что для большинства инвесторов залог успеха - это сидеть и ничего не делать.

Возможность полностью избавиться от вашего портфолио по нажатию одной клавиши действительно удобно. И брокеры делают все, чтобы сделать этот процесс еще легче.

Помимо этого еще есть банкиры, фонды, аналитики, СМИ и другие причастные, которые также напрямую выигрывают от активных действий инвесторов.

В результате чего по статистике 90% тех, кто инвестирует в рынок акций, теряют деньги.

Обуздать свои эмоции действительно сложно. Поэтому на практике невысокая ликвидность актива только играет на руку инвесторам.

Ваш горизонт планирования становится долгосрочным и при отсутствии других рисков ( валютных или политических, к примеру) это увеличивает ваши шансы на успех.

Завтра расскажу вам кто выигрывает на рынке недвижимости Бали. Открыть/Комментировать

2021-08-18 09:26:43 Сразу два района Бали попали в топ-10 лучших мест в мире для удаленных работников в 2021 году.

Не знаю, как мы с вами это пропустили, но Бали взял очередной титул при официально закрытых границах.

И не только сам остров - сразу два района Бали попали в рейтинг от сети сети Club Med. Так, Джимбаран на оказался на 5 месте, а Чангу на 9.

В качестве критериев отбора организаторы рейтинга выбрали:

Стоимость проживания;
Безопасность;
Скорость интернета;
Количество активных развлечений;
Количество мест для отдыха;
Количество предложений по коммерческим помещениям, в том числе коворкингам.

О непредствзятости рейтинга говорит тот факт, что ни в одном из перечисленных районах сеть Club Med не представлена.

Примечательно, что Джимбаран все чаще начинает ассоциироваться не только с семейным отдыхом в пятизвездочных гостиницах, но и с местом для более молодой аудитории. С коворкингами, кафе, ресторанами, магазинами и всевозможными развлечениями. Открыть/Комментировать

2021-08-16 10:02:22 Фиктивные инвесторские визы и проблемы, которые могут быть с этим связаны

В последнее время много агентств предлагают оформить инвесторские визы всем желающим. В том числе тем, кто никакой реальной деятельностью в Индонезии заниматься не планирует.

Все это несет в себе много потенциальных рисков. Об этом я хочу сегодня рассказать.

Инвесторские визы выдаются иностранцам, которые учреждают в Индонезии компанию с иностранным капиталом - PMA.

Такая правовая форма позволяет иностранцам непосредственно быть акционерами своей компании и заниматься коммерческой деятельностью на территории страны.

Как бонус, все акционеры такой компании получают специальные инвесторские визы сроком на 2 года. Максимум на 1 компанию можно получить до 10 таких виз.

Главные требования властей к такой компании:

Занятие непосредственно инвестиционной деятельностью во всей ее красе.

Выполнение инвестиционного плана в размере 10 миллиардов рупий ($715 тыс). Эта сумма должна пройти по счетам компании в течение календарного года.

На практике же ряд агентов начали организовывать желающих для получения таких виз и оформлять фиктивные компании PMA, целью которых является лишь получение виз для их акционеров.

Для обладателей таких виз это несет в себе потенциальные риски:

- Вы становитесь акционером компании, которую реально не контролируете, но в которой несете солидарную ответственность за все, в чем она будет участвовать.
Например, за набранные кредиты от лица компании придется отвечать в том числе ее акционерам.

- Поскольку реальная цель получения визы не соответствует заявленной, у миграционной службы есть все основания аннулировать такие визы и наложить санкции на их обладателей.

Самый простой пример, когда за невыполнение требований властей все визы от лица такой компании аннулируются. Вы узнаете об этом только после года нахождения в Индонезии и попадаете на штраф в 365 млн. рупий плюс депортация.

- Такими действиями вы ставить под удар всю систему PMA. И в будущем реальные инвесторы могут иметь проблемы с легализацией на территории Индонезии.

Месяц назад глава комитета по надзору за иностранными инвестициями уже обратил внимание на то, что большое количество компаний PMA не выполняют свои инвестиционные планы и рекомендовал проверяющим органам вплотную заняться этим вопросом.

Поэтому назвался инвестором - получай соответствующую визу. А если нет - то нет. Открыть/Комментировать

2021-08-13 10:23:02 Сегодня расскажу про мой любимый отель в Убуде - Chapung Sebali.

Отель построен в 2015 году. Он расположен на севере от Убуда на полутора гектарах земли с видом на живописный каньон.

Владельца отеля зовут Никки. Он по национальности грек и давно занимается мебельным производством в Индонезии.

Как он сам признается - это был его первый проект в гостиничной сфере. Поэтому здесь он реализовывал все свои идеи в проектировании, дизайне и сервисе.

В итоге получился полноценный резорт с 20 номерами и 8 виллами. На территории есть свой бичклаб, 2 ресторана, спа и бар.

Архитектурный концепт разрабатывал лично Ники. Он выбрал микс из скандинавского стиля и традиционного балийского.

Особенно радуют нестандартные решения и детали: грамотная планировка, необычное сочетание ценных пород древесины и переработанных материалов.

У Ники с чувством прекрасного все в полном порядке, поэтому место получилось соответствующее.

Кому интересны необычные места - настоятельно рекомендую. Учитывая, что там сейчас скидки. Открыть/Комментировать

2021-08-11 10:41:41 Когда откроют Бали для иностранных туристов? Такой вопрос чаще всего поступает от подписчиков канала.

Поскольку однозначного ответа нет, я проанализировал всю доступную информацию на сегодняшний день и написал небольшой обзор на эту тему.

Формат получился более детальным, чем посты на этом канале. Поэтому для удобства размещаю его в блоге, который я веду на сайте компании ASAI. Открыть/Комментировать

2021-08-10 09:40:23 Из новостей о постоянном строительстве на острове может сложиться впечатление, что все туристические районы скоро полностью закатают в цемент.

Но это не так. У центральных властей есть своего рода генплан. И выражается он в присвоении каждому району специальной зоны.

Например, по общему правилу в туристическом районе в 100 метрах от океана везде будет зеленая зона, далее 200 метров — туристическая и после — резидентская.

То есть власти намекают: тут ничего не стройте, вот тут стройте гостиницы, а вот тут жилую недвижимость.

На практике вопросы начинаются, когда застройщики строят в зонах объекты, которые для них не предназначены.

Распространенный вид застройки, когда в резидентских зонах ставят виллы, рассчитанные на посуточную аренду. Тут три потенциальные проблемы:

1 - Виллы в резидентской зоне по лицензии rumah tinggal можно сдавать в аренду на срок от года и выше. Поэтому рано или поздно центральные власти займутся проверкой оперативных лицензий и тем, как объект используется в реальности.

2 - Местные резиденты, могут быть не в восторге от такого соседства. Все-таки туристы — народ шумный. Поэтому велик шанс, что собственникам придется иметь дело с муниципальными властями.

3 - Сами гости этой виллы не сильно обрадуются петухам в 4 утра и другим звукам с соседнего хлева местного жителя.

Сами требования к застройке в резидентской и туристической зоне разные. Так, в резидентской можно строиться плотнее к друг другу и застраивать значительную часть земли.

Опять же, вспоминаем логику властей: люди должны здесь жить, в гости ходить друг к другу, добрососедские отношения и всякое такое.

В туристических зонах более серьезные требования к застройке. Там можно застраивать значительно меньше территории, тем самым оставляя больше зелени.

Здесь нужна широта и простор. А все для того, чтобы господа туристы не мешали другим отдыхающим и местным.

Почему же тогда застройщики идут на риск и строят туристические объекты в резидентской зоне?

Все просто: на Бали туристической зоны значительно меньше, чем резидентской. А актуальные предложения стоят существенно дороже, чем аналогичные участки в других зонах.

Поэтому мой совет :перед покупкой земли или недвижимости убедитесь, что выбранный вами объект находится в верной для него зоне. Открыть/Комментировать

2021-08-07 12:26:07 Подготовил видео с ответами на ваши вопросы:

- Как повлияла пандемия на рынок недвижимости Бали и где искать скидки?
- Какой вид недвижимости сейчас самый востребованный?
- Сколько приносит своя вилла на Бали?
- Юридическое оформление сделок с недвижимостью для иностранцев
- Как иностранцы сейчас покупают недвижимость на острове, когда им официально нельзя сюда прилетать?
- Мои прогнозы по рынку недвижимости Бали на ближайшее время.

Если что-то забыл, пишите в директ или комментариях. Отвечу в следующий раз.

Приятного просмотра. Открыть/Комментировать