2022-04-05 08:31:29
Чтобы поставить под сомнение добросовестность покупателя, разницы между рыночной и фактической ценой в 30% как правило недостаточно, нужна кратная разница. Определение от 23.12.2021 г.
по делу № А40-35533/2018, № 305-ЭС21-19707
http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2074020
Общество и Гражданин заключили и исполнили договор купли-продажи нежилого помещения по цене 123 млн. рублей.
При совершении сделки Гражданин удостоверился на основе выписки из ЕГРН в наличии у Общества права собственности на нежилое помещение, отсутствие на него обременений, а также убедился в наличии одобрения крупной сделки единственного участника продавца. Риэлтерская фирма проводила рекламную компанию в целях продажи.
Общество было признано банкротом, конкурсный управляющий оспорил в суде продажу нежилого помещения, полагая, что сделка совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.
АСГМ в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказал в связи с недоказанностью осведомленности Гражданина о противоправной цели сделки. Судебно-экспертной оценкой, рыночная стоимость спорного помещения на тот период составляла 194 млн. руб. при нижней границе оценочного диапазона 161,9 млн. рублей. Апелляционный суд согласился с первой инстанцией.
А вот АС Московского округа отменил судебные акты нижестоящих судов, не согласившись с ними в вопросе о существенности причиненного кредиторам вреда и отправил дело на новое рассмотрение.
Это обстоятельство имело определяющее значение для решения вопроса о том, должен ли был покупатель знать о направленности сделки на причинение вреда кредиторам продавца.
Окружной суд отметил, что существенной является разница, если покупная цена отличается от рыночной, определенной экспертным путем, более чем на 30 %. Такая разница в стоимости презюмирует недобросовестность покупателя, перенося на него бремя опровержения этого обстоятельства. Такое толкование закона, данное окружным судом, было обязательно для арбитражного суда при новом рассмотрении дела.
СКЭС Верховного суда указала, что при наличии обстоятельств, не ставящих под сомнение добросовестность покупателя, применение к нему столь низкого критерия осведомленности о цели сделки противоречит как судебной практике, так и целям правового регулирования торгового оборота.
СКЭС отменила постановление АС Московского округа, оставив в силе определение первой инстанции, указав на следующие:
1) если полученное одним лицом по сделке предоставление в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу другого, то это свидетельствует о наличии явного ущерба для первого и о совершении представителем юридического лица сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях (абз. 3 п. 93 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25);
2) под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юрлица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (абз. 7 п. 2 Постановления Пленума ВАС от 30.07.2013 № 62);
3) убедительных доводов, позволивших бы отойти от критериев кратности, применительно к данному обособленному спору, участниками судебного разбирательства не заявлено; в то же время данный вывод не исключает возможности в иных случаях применение более низкого критерия;
4) осведомленность покупателя должника о противоправных целях последнего должна быть установлена судом с высокой степенью вероятности, потому что в реальных условиях банкротства, когда нередко не погашаются даже требования кредиторов третьей очереди, последствия признания сделки купли-продажи недействительной по сути приближены к конфискационным;
5) применение кратного критерия осведомленности значительно повышает вероятность верного установления наличия противоправных целей покупателя, поскольку необъяснимое двукратное или более отличие цены договора от рыночной должно вызывать недоумение или подозрение, а также нивелировать погрешности, имеющиеся у всякой оценочной методики.
#недвижимость #банкротство #добросовестность
794 viewsN S, 05:31