2021-03-10 14:34:26
Короткий апдейт по фондам «Арендный поток — 1» и «Арендный поток — 2»:
Сейчас у нас есть 4 объекта, все находятся в высокой стадии готовности к покупке в фонды: три «Пятёрочки» и один «Перекрёсток». Их совокупная стоимость ±1,6 млрд руб. Средняя арендная доходность по объектам ±11% (грязная). Оба фонда будут полностью наполнены объектами в ближайшее время.
Почему мы так долго покупаем объекты?
Рынок торговой недвижимости очень конкурентный, и несколько объектов из нашего шорт-листа перекупили. Поэтому мы очень ревностно относимся к раскрытию информации о конкретных объектах до подписания договоров с собственниками. Мы подобрали новые объекты, по ним сейчас идёт подготовка к продаже со стороны собственников, и это, к нашему сожалению, занимает значительное время. Мы не можем ускорить этот процесс, объясню почему.
Что это за подготовка к продаже?
1. В первую очередь нынешние собственники объектов должны перед сделкой привести структуру собственности в состояние, пригодное к проведению сделки. Плюс в большинстве случаев объекты заложены в банках по текущим обязательствам собственников, и эти обязательства должны быть погашены до сделки. Этот этап подготовки к продаже может затянуться на 2–3 месяца.
2. Основная масса собственников находится на УСН (упрощённой системе налогообложения) и не платит НДС. Поэтому собственники перед продажей обязаны подписать с Х5 дополнительные соглашения на увеличение арендных платежей на размер НДС при переходе права собственности юрлицу на ОСН (на общей системе налогообложения). Эта процедура занимает 2–3 месяца. Нам это необходимо, потому что фонды работают на ОСН и платят НДС, нам важно, чтобы арендатор возмещал НДС по аренде, иначе наш доход по объекту снижается на 20%.
3. В некоторых объектах была проведена перепланировка, которая требует узаконивания предыдущими собственниками, это время. Если что-то не узаконено, мы объект не купим, потому что это риски.
4. Собственники части объектов перезаключают договор аренды, чтобы пролонгировать срок его действия и зафиксировать минимальный арендный платёж. Это позволяет нам уверенно входить в сделки и не ожидать, что Х5 съедет или потребует понижения арендной ставки, как произошло по многим объектам на рынке во время пандемии.
Долго ещё ждать?
К сожалению, все действия со стороны текущих собственников для подготовки к сделкам связаны не только с согласованием документов с Х5, но и с регистрацией этих документов в Росреестре, что занимает значительное время и не всегда прогнозируется по срокам из-за особенностей работы Росреестра. Для сокращения сроков мы делаем нотариальные сделки, но и это не всегда помогает ускорить процесс. Надеемся, что в ближайшее время все договоры будут заключены, фонды будут наполнены на 100% и выйдут на изначально заявленную целевую доходность.
#АП1 #АП2
5.2K viewsАлексей Климюк, 11:34
А
