Rent. Legally.

2021-06-21 15:20:43 ​#налоги #другое
Рекомендация ФНС. Как прописать в договоре аренды компенсацию за пользование коммунальными услугами?

18 июня опубликовано письмо ФНС, в котором даны разъяснения относительно порядка включения в договор аренды компенсации за пользование коммунальными услугами, чтобы они учитывались при налогообложении прибыли.

Напомним, что существует два основных варианта включения коммунальных расходов в арендную плату, в частности
в качестве ее переменной составляюющей или
в качестве отдельных платежей сверх арендной платы.

ФНС разъясняет, что использование второго варианта может являться проблемным с точки зрения вычета входного НДС. А наиболее предпочтительным вариантом для арендатора будет включение в договор аренды положения о компенсации арендодателю стоимости коммунальных услуг в составе арендной платы в качестве переменной составляющей.

Обращаем внимание на то, что несмотря на позицию ФНС, второй вариант все еще является допустимым, в том числе с точки зрения многочисленной судебной практики.

См. Постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08 Открыть/Комментировать

2021-06-15 11:30:00 ​#ответы_на_вопросы
Можно ли увеличить кадастровую стоимость земельного участка по инициативе собственника?

Да.
Но только в размере, который не превышает рыночную стоимость земельного участка.

Что такое кадастровая стоимость?
Это установленная в процессе государственной кадастровой оценки стоимость объекта недвижимости.
См. ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ

Для чего нужна кадастровая стоимость?
для целей налогообложения
(1) для земельных участков она является налоговой базой по земельному налогу (см. п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ)
(2) отдельных объектов недвижимости (например, административно-деловых и торговых центров, помещений в них) - базой по налогу на имущество организаций (см. п. 2 ст. 375 Налогового кодекса РФ)
для определения арендной платы за земельный участок, который находится в публичной собственности (см. п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ)
для определения цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (см. п. 3 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ)

Как увеличить кадастровую стоимость?
Увеличение кадастровой стоимости возможно в результате ее пересмотра.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут обратиться юридические и физические лица, которые
владеют объектом недвижимости на праве собственности
владеют объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения
иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности
См. п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 №28

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде.
См. Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ Открыть/Комментировать

2021-06-09 11:54:37 ​#судебная_практика
Имеют ли субъекты малого предпринимательства право на льготную аренду?

Факты:
Московское предприятие малого бизнеса арендовало у города нежилое помещение.
При очередном продлении договора предприятие попросило установить ему льготную арендную ставку, ссылаясь на то, что оно вляется субъектом малого предпринимательства (см. Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП).
Изначально льготную ставку снизили, однако уже через год предприятие получило уведомление о повышении арендной платы более чем в 3 раза.
В итоге, предприятие обратилось с иском в суд.

Что решили суды?
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска по ряду оснований:
поскольку предприятие воспользовалось своим правом на перезаключение договора без проведения торгов, оно выразило согласие на установление ставки арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости и должно исполнять данное условие;
поскольку предприятие не исполнило в полном объеме обязанность по внесению в спорный период арендной платы, с него надлежит взыскать долг по арендной плате
и неустойку;
предприятие длительное время не вносило арендную плату в установленный договором срок в надлежащем размере, что следует рассматривать как существенное нарушение договора.

Что решил Верховный суд?
Отменил решения предыдущих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение.
Верховный суд обратил внимание на то, что суды не исследовали обстоятельства о соответствии или несоответствии предприятия критериям для признания за ним права на имущественную поддержку.
Поскольку данный вопрос имеет существенное значение, дело следует отправить на новое рассмотрение.

Ожидаем следующее решение суда и новую аргументацию

Напомим, что критерии для признания за субъектами малого предпринимательства права на имущественную поддержку установлены Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП.

См. дело № А40-131882/2018 Открыть/Комментировать

2021-06-05 11:00:03 ​#законопроект #налоги
Возможно повышение налога на недвижимость для состоятельных граждан

В СМИ опубликованы выдержи из интервью с заместителем председателя комитета по бюджету и налогам Государственной Думы Михаилом Щаповым.

Он поделился тем, что сейчас ведутся обсуждения о возможном повышении налоговой нагрузки на некоторых лиц, например:
собственников нескольких квартир, которые сдают их в аренду/найм;
собственников жилой недвижимости, площадь которой превышает 100 кв. м. на человека.

На настоящий момент предложение документально не оформлено, расчеты не проведены. При этом, мы не исключаем возможность, что подобный законопроект может быть внесен в Государственную Думу, когда будут проведены все подготовительные мероприятия. Рекомендуем следить за продвижением данной инициативы, так как она может существенно повлиять на рынок аренды жилых помещений. Открыть/Комментировать

2021-06-03 11:08:52 ​#другое
Росреестр зарегистрировал первую онлайн-сделку с жильем

Росреестр зарегистрировал право собственности по первой электронной сделке с недвижимостью, которую нотариусы удостоверили дистанционно.
Продавец и покупатель находились в разных регионах.
Сделка касалась продажи квартиры в Белогорске (Амурская область).
Покупатель находился в Краснодарском крае.
Все процедуры были проведены в электронном формате с участием Росреестра и Федеральной нотариальной палаты. Открыть/Комментировать

2021-05-31 10:43:44 ​#налоги
ФНС России опубликовала разъяснения относительно использования НПД

Что такое НПД?
Налог на профессиональный доход - специальный налоговый режим, действующий в формате эксперимента до 2028 г. Физические лица, применяющие НПД, могут осуществлять деятельность без государственной регистрации ИП, то есть в качестве самозанятых.

Кроме того, налоговые ставки НПД являются достаточно привлекательными в сравнении с 13% НДФЛ, а именно:
если недвижимость сдается физическим лицам – 4%;
если недвижимость сдается юридическим лицам – 6%.

Напоминаем, что указанный налоговый режим не применяется в отношении оказания услуг по сдаче в аренду/найм нежилых помещений. То есть перейти на НПД возможно только в случае сдачи в аренду/найм жилья.

ФНС разъяснила порядок перехода на НПД и напомнила об альтерналивных вариантах налогообложения для ИП в случае сдачи в аренду/найм жилья:
НДФЛ - 13%
УСН - 6% с полученной от квартиросъемщиков платы / "доходы минус расходы" - 15 %
патент - налогоплательщик уплачивает фиксированную сумму в год, которая зависит от общей площади объектов (рассчитать стоимость патента можно по ссылке: https://patent.nalog.ru/).

Особенности применения патентной системы налогообложения уже были ранее рассмотрены в телеграм-канале https://t.me/rent_legally. Если вас заинтересовала данная тема либо у вас возникли конкретные вопросы, вы можете обратиться к @anastasiiagor. Открыть/Комментировать

2021-05-21 10:30:05 ​#судебная_практика
Застройщику запретили строить дом из-за протестов граждан. Нужно ли платить арендную плату?

Факты:
Департамент (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор аренды земельного участка.
Договор предусматривал, что участок предоставляется для целей строительства.
Однако из-за протестов жителей строительство стало невозможным.
Вскоре Правительством Москвы было принято решение о прекращении проекта по строительству на данном участке.
Арендатор обратился в Правительство Москвы с заявлением о расторжении договора аренды по соглашению сторон с возвратом арендных платежей по договору.
Арендодатель в возврате денежных средств ответчику отказал, сославшись на наличие у арендатора задолженности по договору.
Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора.

Что решили суды?
Иск арендодателя был удовлетворен.
Суды трех инстанций признали факт наличия на стороне арендатора задолженности по уплате арендной платы. Арендатор не внес арендные платежи более двух раз подряд, в связи с чем было признано существенное нарушение условий договора.

Что решил Верховный суд?
Отменил решения предыдущих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение.
Суд отметил, что у арендатора отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный период для целей предусмотренных договором по причине, за которую арендатор не отвечает. Это освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы за спорный период.

См. дело № А40-297162/2018 Открыть/Комментировать

2021-05-18 10:30:01 ​#другое
Комплексное развитие территории. Торги

Что это за комплексное развитие территории?
Положения о комплексном развитии территорий появились в Градостроительном кодексе РФ (глава 10) в прошлом году. Оно включает в себя снос и реконструкцию устаревших объектов, а также строительство новых. Комплексное развитие территорий проводится по решению Правительства РФ, органов региональной власти и местного самоуправления.

В целях реализации решения о комплексном развитии территории проводятся торги на право заключить соответствиующий договор о комплексном развитии территории.

22 мая 2021 г. вступит в силу Постановление Правительства РФ от 04.05.2021 № 701, которое касается участников таких торгов.

Важное:
определены возможные конкурсные условия, в частности предельный срок выполнения работ, технические и иные характеристики результатов работ, наличие необходимых специалистов и материальных ресурсов;
установлен закрытый перечень документов, необходимых для участия в торгах;
установлен закрытый список оснований для отказа в допуске к участию в торгах. Открыть/Комментировать

2021-05-13 10:00:37 ​#разъяснения_госорганов #другое
Требуется ли регистрировать договор аренды, заключенный менее чем на год, если он был позднее продлен дополнительным соглашением?

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии дала разъяснение №195100 относительно необходимости регистрировать договоры аренды.

Основной вывод:
Договор аренды, заключенный менее чем на год и продленный на срок более года, подлежит обязательной регистрации.
См. Дело № А26-10787/2018

При этом, наличие промежутка времени между окончанием действия договора аренды и подписанием дополнительного соглашения о продлении срока аренды не препятствует проведению государственной регистрации одновременно договора аренды и дополнительного соглашения к нему.
См. Дело № А33-13257/2010

Напоминаем, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Обращаем внимание, что данное правило не распространяется на договоры аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).
См. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 Открыть/Комментировать

2021-05-06 17:15:42 ​#другое #поправки
Закон о госрегистрации и кадастровом учете недвижимости

Сегодня опубликован Федеральный закон №120-ФЗ, который направлен на повышение качества и доступности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Закон вступает в силу со дня опубликования, за исключением положений, для которых установлены иные сроки.

Основные положения:
бумажные документы для госрегистрации и кадастрового учета необходимо подавать в одном экземпляре-подлиннике (ранее бумажные договоры, в частности купли-продажи и аренды недвижимости, предоставлялись в двух экземплярах);
утратили силу требования к максимальному размеру машино-места, в силе остались только требования к минимальному размеру;
сокращен срок регистрации ДДУ;
установлено, что представлять технический план для госрегистрации договора аренды части здания или сооружения в Росреестр не нужно, если в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в этом здании или сооружении (ранее регулирование отсутствовало);
отменить обязательное заверение квалифицированной ЭП некоторых типов заявлений при их подаче через личный кабинет на сайте Росреестра;
реестровые дела будут вестись только в электронной форме;
запрещены сайты и мобильные приложения, создаваемые в целях перепродажи сведений из ЕГРН;
закреплена возможность выездного приема документов, необходимых для совершения указанных процедур, также будет доступна курьерская доставка документов заявителю. Открыть/Комментировать