2023-06-06 13:56:52
Вчера у нас в Шанинке прошли дивные интеллектуальные посиделки. Хотели пообсуждать проблемы банкротства продавца недвижимости, переданной покупателю и оплаченной им, но по-прежнему зарегистрированной за продавцом.
Но (видимо, в отсутствие профессиональных банкротчиков) все опять скатилось к проблеме двойной продажи недвижимости и классической ситуации, когда была заключена купля с А и владение передано ему, и потом была заключена купля с Б и переход к нему права был зарегистрирован. Возможно, этому способствовало участие великолепных Дмитрия Вадимовича Дождева и Михаила Александровича Церковникова.
Разумеется, главный вопрос таков: следует ли считать, что зарегистрированный переход права должен иметь эффект, если Б знал о наличии первой купли.
Я полагаю, что ответ должен быть "да", но если второй покупатель не действовал во зло первому. Все-таки, статья 10 ГК - "сильнее всех на свете, даже слона и кита". Она может "поправить" реестр. Собственно, об этом п. 3 ППВС 25.
Михаил Александрович сначала требовал более жесткого стандарта (10-ка включается даже если второй покупатель просто знал о первом), но потом, кажется, согласился с идеей шиканы для второго покупателя.
Положение первого покупателя - владеющего законно, но не зарегистрированного в реестре - очень сложно описать. С одной стороны, он - законный владелец и потому должен быть защищен против третьих лиц (в том числе, и Б., который уже собственник).
С другой стороны, раз его владение основано на договоре с продавцом, то он, как мне кажется, может защищать его только против стороны по договору, но не против собственника вещи, то есть, Б.; подробно я об этом писал здесь).
В очередной раз прошлись по тексту определения судьи Разумова в деле Ингуловой, которое наполнено ошибками, но - парадоксальным образом - разрешено правильно. Оно напомнило мне старую детскую шутку - "made in China, сделано случайно").
Если же рассуждать, о том, как должно быть (de lege ferenda), то обсуждение лишь укрепило меня в мысли о том, что идеальный оборот недвижимости должен быть устроен так:
а) договор о передаче собственности на недвижимость удостоверяется нотариально;
б) нотариус при удостоверении договора должен иметь возможность внести в реестр отметку (доступную всем третьим лицам) о том, что недвижимость уже обещана третьему лицу (то есть, собственник принял обязательство по передаче права собственности);
в) все третьи лица, которые вступают в договорные отношения с собственником после того, как обязательство передать вещь опубличено, делают это на свой риск - то есть, рискуют быть признанными недобросовестными и получить аннулирование своей записи в реестре. Это де-факто сведет риск двойных продаж недвижимости к минимуму (как это происходит сегодня с долевым участием, в котором двойных продаж больше нет).
В этом случае вопрос о том, что такое передача владения недвижимостью и каково его значение уйдет в прошлое.
Можно, конечно, нотариально удостоверять и отмечать в реестре не факт заключения договора, а акт распоряжения (проще говоря, обязательное нотариальное заявление в реестр о передаче права собственности с отметкой о том, что заявление подано через нотариуса регистратору). Без нотариусов никуда; но при этом, разумеется, стоимость этой услуги должна быть разумной.
Второе решение более тонкое. При нем надо будет игнорировать не только передачу владения, но и факт вступления в договорные отношения. Здесь есть над чем подумать. Хотя навскидку оно мне нравится больше.
11.7K views10:56
L
