Доходные ГАБы

2022-05-16 16:58:08 Подведение промежуточных итогов.

Наш канал существует 5 месяцев.
Самое время подвести первые итоги.
Посмотреть, что произошло с теми помещениями, про которые мы писали.
Мы сделали анализ 12 ГАБов:

Школа английского языка.
г. Ногинск, ул. Текстилей, д. 35
Стоимость 3,6 млн.руб.
Продан .

«Вайлдберис» + «Красное и Белое».
г. Москва, ул. Веерная, д.1, к.1
До сих пор продаётся - цена увеличена до 39 млн.руб .

«Вайлдберис».
Пос. Жуково, Солнечногорский район, м-н Березки, д.16
Стоимость- 6,7 млн.руб.
Продан .

«Красное и Белое»
г. Электросталь, ул. Сталеваров, д.8.
Стоимость - 8,5 млн.руб.
До сих пор продаётся- цена не изменилась .

Потенциальный ГАБ с
«Винлаб».
г. Котельники, 2-й Покровский проезд, д.4, к.2
Стоимость -28 млн.руб.
До сих пор продаётся- цена не изменилась .

«Аптеки Столички».
г. Лыткарино, ул. Ленина, д.12.
Стоимость - 18,1 млн.руб.
Продан ( но это не точно) .

«Вайлдберис».
г. Дмитров, ул. Архитектора Белоброва, д.3.
Стоимость - 9 млн.руб.
До сих пор продаётся- цена снижена до 8,5 млн.руб .

«Горздрав».
г. Руза, ул. Федеративная, д.12.
Стоимость- 9,5 млн.руб.
До сих пор продаётся- цена снижена до 8,5 млн.руб .

«Студия красоты».
г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.34
Бизнес Кампус «Графит».
Стоимость- 4 320 000 руб.
До сих пор продаётся- цена не изменилась .

«Ароматный мир».
г. Химки, Ленинский проспект, д.16.
Стоимость - 18 млн.руб.
Продан .

«Гемотест»
г. Лобня, ул. Жирохова, д.1
Стоимость- 18,7 млн.руб.
До сих пор продаётся- цена снижена до 17 млн.руб .

«Вайлдберис»
г. Химки, ул. Совхозная, д.8А.
Стоимость -27 млн.руб.
Продан .

Итог:
4 помещения проданы,
1 в неопределенном статусе ( продавец снял объявления),
7 помещений продолжают продаваться.

В следующей статье остановимся поподробнее на тех ГАБах, которые ещё в продаже. Открыть/Комментировать

2022-05-10 10:46:47 Что ждёт рынок ГАБов?
или ?

В продолжение предыдущей статьи хотим отметить, что сильного увеличения числа ГАБов на продажу мы не ждём.
Совсем наоборот.
Ведь большинство из них- это недавно образованные ГАБы, а сейчас многие сетевые арендаторы развиваются не так активно, как в предыдущем году.

Так что же будет с ценами

Последние пару месяцев мы наблюдаем разновекторный рынок.
Некоторые продавцы снижают цену, другие наоборот повышают.
Можем понять и тех и других.
Первые видят возможности для реинвестирования и готовы к торгу.
Вторые их не видят и рады ежемесячной арендной плате.
Эта тенденция в текущей экономической ситуации будет продолжаться и дальше.

Тотальное снижение цен на ГАБы произойдёт только в случае , если арендаторы начнут массово закрывать свои магазины, ПВЗ, аптеки.
Но на сегодняшний день ситуация с арендаторами стабильная.

Предпосылок к повышению цен мы сейчас тоже не видим.

Ждем ваши мнения в комментариях. Открыть/Комментировать

2022-05-06 18:41:51 Что ждёт рынок ГАБов?
или ?

В период майских праздников всегда наблюдается спад деловой активности.
Сейчас лучшее время сделать анализ всего рынка ГАБов.

Первое, что мы заметили:
Сокращение числа объявлений о продаже ГАБов.

Сейчас это видно «невооружённым взглядом».
По сравнению с февралем этого года количество объявлений сильно сократилось.
На наш взгляд, это связано с
продажей самых интересных по доходности ГАБов;
переносом в архив рабочих объявлений из-за низкого спроса в майские праздники.

В то же время продажи интересных помещений не останавливаются.
Звонков от потенциальных покупателей стало намного меньше, но это действительно звонки от покупателей, а не наблюдателей.
Недавно хотели сделать анализ ГАБа с «Вайлдберис» в Зеленограде с окупаемостью 7 лет.
Но обнаружили, что помещение было продано за неделю

Продолжение следует… Открыть/Комментировать

2022-04-30 15:07:49 SWOT- анализ
г. Химки, ул. Совхозная, д.8А.

Сильные стороны- помещение находится на 1 линии в новом доме.
В него 2 входа: один с улицы, другой со двора.
Арендатор- «Вайлдберис» ( не франшизеры)
Помещение находится в ближнем Подмосковье , рядом со МКАДом, в очень густонаселённом районе.

Слабые стороны- комнатная планировка.
В этом районе есть помещения с лучшей проходимостью.

Возможности- есть торг по цене.
Помещение можно поделить на 2 кадастровых номера.

Угрозы- в случае ухода Вайлдберис есть опасность не сдать помещение по такой арендной ставке.

Выводы- ГАБ с очень высокой доходностью.
Один из лучших на сегодня с сетевым арендатором. Открыть/Комментировать

2022-04-29 13:30:53 ГАБ с Вайлдберис.
С очень хорошей доходностью.

Предлагаем рассмотреть ГАБ в Химках в новом районе.

г. Химки,
Ул. Совхозная, д.8А,
1 этаж,
200 кв.м.,
Стоимость - 27 млн.руб.,
Арендатор- «Вайлдберис», «Изготовление ключей»,
МАП- 308 000 руб.,
Затраты на коммунальные услуги - 20 000 руб.,
Окупаемость ( «грязная»)- 7,8 лет,
Доходность- 12,2 %.

ГАБ в новом густонаселённом районе.
Окупаемость менее 8 лет.
Надежный сетевой арендатор.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.
Продолжение следует… Открыть/Комментировать

2022-04-28 14:50:59 ГАБ с «Вайлдберис»
С очень хорошей доходностью.

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости появляются все более интересные варианты для покупки.
В основном это касается пустых помещений.
Но попадаются и ГАБы.
В прошлой статье проанализировали ГАБ с «Гемотест» с окупаемостью 10,4 лет.
Теперь хотим написать про помещение с «Вайлдберис» с окупаемостью 7,8 лет.
ГАБы с «Вайлдберис» с окупаемостью менее 8 лет встречались нам и раньше, но в основном это были подвалы.
Или находился этот ГАБ в дальнем Подмосковье ( Кашира, Коломна и т.д.)

В следующей статье напишем вводные данные про ГАБ с «Вайлдберис» в Химках.

Продолжение следует… Открыть/Комментировать

2022-04-22 12:32:29 SWOT-анализ
г. Лобня, ул. Жирохова, д.1

Сильные стороны- помещение расположено в новом ЖК, отлично просматривается с дороги.
Напротив этого дома постоянные пробки из-за светофора и железнодорожного переезда.
Помещение зальной планировки с витринными окнами.
Подписан 5-летний договор аренды.
Арендует сам «Гемотест» ( не франшизеры).

Слабые стороны- Медицинские анализы именно сейчас фиксируют снижение спроса на свои услуги.
Непонятны перспективы этой отрасли.

Возможности-
Есть торг по цене.

Угрозы-
Если «Гемотест» съедет , арендный поток на какое-то время прекратится.

Выводы- ГАБ с лучшей окупаемостью из всех представленных на рынке с арендатором «Гемотест»
и с перспективным расположением. Открыть/Комментировать

2022-04-21 11:20:32 ГАБ с «Гемотест»

Предлагаем рассмотреть ГАБ в новом доме с «Гемотест»

г. Лобня,
Ул. Жирохова, д.1,
1 этаж,
80 кв.м.,
Стоимость -18,7 млн.руб.,
Арендатор- «Гемотест»
МАП :
130 000 руб.- 2022 г.;
136500 руб.- 2023 г.;
143225 руб.-2024 г.;
150491 руб.- 2025 г.;
158015 руб.- 2026 г.
Окупаемость ( «грязная»)- 10,4 лет,
Доходность- 9,6 %

ГАБ в новом ЖК «Победа».
Помещение находится на 1 линии , отлично просматривается с дороги.
Увеличение арендной ставки уже прописано в договоре.
Лучший по срокам окупаемости ГАБ с медицинскими анализами.

Дальше сделаем SWOT- анализ этого ГАБа. Открыть/Комментировать

2022-04-13 11:55:07 Канал Доходные ГАБы специально для канала Инвестиции в Недвижимость
SWOT- анализ
г. Химки, Ленинский проспект, д.16.

Сильные стороны- помещение расположено в новом ЖК на въезде в него.
Сетевой надежный арендатор.
Договор аренды будет действовать еще 9 лет.
Слабые стороны - очень долгая окупаемость.
На наш взгляд, слишком высокая арендная ставка для этой локации.
Возможности-
Индексация арендной платы по инициативе арендодателя.
Угрозы-
«Ароматный мир» месяц назад приостановил развитие.
Сейчас появились сведения, что планируется закрытие некоторых магазинов.
В случае выезда «Ароматного мира» будет проблематично сдать помещение по этой арендной ставке.

Выводы- помещение можно покупать только после проверки доходности магазина:
общения с управляющими, подсчета чеков.
Также нужно будет проверить юридическую чистоту помещения и продавца.
Внимательно изучить действующий договор аренды- после покупки вы примете на себя обязательства продавца по его договору.

Считаем, что помещение в доступном ценовом сегменте.
Будет достаточно быстро реализовано. Открыть/Комментировать

2022-04-12 13:58:04 Канал Доходные ГАБы специально для канала Инвестиции в Недвижимость сделал анализ предложения по покупке ГАБа с «Ароматным миром».

г. Химки, Ленинский проспект, д.16.
ЖК «На Ленинском»
1 этаж
69 кв.м.
Арендатор- «Ароматный мир»
Стоимость - 18 млн.руб.
Общий МАП- 125 000 руб.
Окупаемость- 12 лет.
Доходность- 8%.

ГАБ в новом ЖК на въезде в район.
Возможна индексация арендной платы по инициативе арендодателя.
ГАБ с надёжным сетевым арендатором.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа. Открыть/Комментировать