Доходные ГАБы

2022-08-29 16:10:30 SWOT-анализ
МО, пос. Аничково, д.2.
Арендаторы- «Винлаб», «Вайлдберис».

Сильные стороны.
Помещение расположено в одном из лучших мест посёлка.
Между 2-мя супермаркетами ( точки притяжения).
С «Винлабом» заключён долгосрочный договор.
На помещение был спрос и от других потенциальных арендаторов ( «Апрель», «КИБ»)
При покупке получите ГАБ с окупаемостью 9 с небольшим лет.
В Москве окупаемость подобного ГАБа составит 11 лет.

Слабые стороны.

«Вайлдберис» и «Винлаб» открылись в этом году ( ГАБ не проверен временем).
Пос. Аничково находится в 20 км от Москвы по загружённому Щелковскому шоссе.
Любителям часто проверять свою недвижимость придётся тратить много времени на дорогу.

Возможности.
Торг до 36 млн.руб.

Угрозы.
Эти арендаторы были выбраны, потому что готовы платить самую большую арендную плату.
В случае их замены арендный поток уменьшится. Открыть/Комментировать

2022-08-26 16:25:47 ГАБ с «Винлабом» и «Вайлдберис»

МО, пос. Аничково, д.2
1 этаж.
298 кв.м.
Арендаторы-
«Винлаб»- 140 кв.м.
«Вайлдберис»- 158 кв.м.
Стоимость - 36,5 млн.руб.
Общий МАП- 330 000 руб.
МАП «Винлаб»- 130 000 руб.
МАП «Вайлдберис»- 200 000 руб.
Окупаемость- 9,2 лет.
Доходность- 10,8%

ГАБ в одном из самых проходных мест посёлка.
На это помещение были и другие претенденты ( взаимозаменяемость арендаторов).
В Москве окупаемость подобного ГАБа равняется примерно 11 годам.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа. Открыть/Комментировать

2022-08-19 16:40:26 SWOT-анализ
г. Москва, ул. летчика Грицевца, д.4, корп.1.
Арендатор- «Планета здоровья».

Сильные стороны.
Надежный сетевой арендатор.
«Планета здоровья» хорошо узнаваема в этом районе, имеет целых 4! аптеки.
ГАБ проверен временем: аптека арендует помещение уже 6 лет ( с 2016 года).
Долгосрочный договор действует до 2030 года.

Слабые стороны.
Нахождения помещения на 2 линии домов улицы летчика Грицевца.
Панельный дом.
Долгая окупаемость.

Возможности.
В договоре прописана индексация арендной платы ( не более 7%).
За счёт нее можно улучшить доходность.
Открытие в следующем году станции метро Пыхтино в 200 метрах от помещения.
В районе до сих пор строятся и сдаются новые дома; следовательно увеличивается количество потенциальных покупателей.

Угрозы.
За счёт ежегодных индексаций арендная плата в этом помещении сейчас завышена.
В случае появления рядом сильных конкурентов и последующего закрытия аптеки, будет сложно сдать помещение по такой ставке. Открыть/Комментировать

2022-08-18 16:23:06 ГАБ с аптекой.

В этот раз хотим рассмотреть помещение в престижном юго-западном районе.
Микрорайон «Солнцево-парк».
С сетевой аптекой «Планета здоровья».

г. Москва, пос. Внуковское, ул. летчика Грицевца, д.4, корп.1.
1 этаж.
50 кв.м.
Арендатор- «Планета здоровья».
Стоимость- 18,5 млн.руб.
МАП- 127250 руб.
Окупаемость- 12,1 лет.
Доходность -7,9%.

ГАБ с надёжным сетевым арендатором, выдержавший проверку временем.
станция метро Пыхтино откроется в 200 метрах от помещения в следующем году.
Продавец никуда не спешит.
В связи с этим и вышеперечисленными факторами доходность у ГАБа низкая

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа. Открыть/Комментировать

2022-08-12 16:33:06 SWOT-анализ
МО, г. Королев, ул. Пионерская, д.1.
Арендатор- «Чижик».

Сильные стороны.
Надежный сетевой арендатор.
Подписан договор на 10 лет.
Отсутствие конкурентов рядом.
Расположение на 1 линии.
Хорошо визуализируется с дороги.
Наличие парковки.

Слабые стороны.
Нахождение на выезде ( а не на въезде) из города Королёв.
Расположение чуть в стороне от жилых домов.
«Чижик» открылся 2 недели назад- пока непонятно, как он будет работать.

Возможности.
Средний «Чижик» через полгода- год выходит на выручку свыше 800 000 руб. в день.
Автоматически включается процент от товарооборота ( в нашем случае 1,75%), арендная плата увеличивается и считаются проценты.
На этом объекте можно спрогнозировать арендную плату - 500 000 руб примерно через год.

Угрозы.
Нужно оформить договор аренды на земельный участок
Сейчас назначение земли - под административное здание.
Есть риск штрафов за нецелевое использование.
Надо добавить код под торговлю.

Выводы.
«Чижик» только появился на рынке.
И его, на наш взгляд, пока недооценили.
Хорошие перспективы получить по этому ГАБу маленькую окупаемость.
Покупателю только предстоит решить вопрос с земельным участком. Открыть/Комментировать

2022-08-11 15:46:02 ГАБ с «Чижиком».

Представляем вашему вниманию перспективный ГАБ.
С быстро растущим сетевым дискаунтером от Х5.

г. Королев,
ул. Пионерская, д.1
1 этаж.
422 кв.м.
Арендатор- супермаркет «Чижик».
Стоимость- 49 млн.руб.
Общий МАП- 400 000 руб ( минимальная ставка)+ процент от товарооборота.
Окупаемость ( максимальная) - 10,2 лет .
Доходность - 9,8 %.

Надежный сетевой арендатор, который заставляет закрываться конкурентов рядом.
Отличная окупаемость с реальной перспективой уменьшения срока.
Договор аренды подписан на 10 лет.
Постарались раскопать и минусы.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа. Открыть/Комментировать

2022-08-05 14:13:19 SWOT-анализ
г. Москва, ул. Маршала Соколовского, д.14
Арендатор- Вайлдберис.

Сильные стороны.
Надежный сетевой арендатор.
Нахождение помещения напротив ЖК бизнес-класса «Северная Звезда».
Маленький срок окупаемости.
Хороший ремонт в помещении.

Слабые стороны.
Помещение находится в цоколе 3-х этажного жилого дома.
На 2 линии.
Мимо него ходят только жители ЖК «Северная звезда» и клиенты «Вайлдберис», которые специально пришли за своим заказом.
Дом 1951 года.

Возможности.
За 6 лет вернуть свои вложения и начать зарабатывать.

Угрозы.
Дом- кирпичная 3-х этажка 1951 года в лакомом районе г. Москвы.
Пока не попал в программу реновация.
Но может быть туда добавлен.
В случае съезда «Вайлдберис» арендный поток сильно уменьшится.
ПВЗ только открылся - есть риск, что не раскрутится.

Выводы.
Очень хорошая окупаемость, но слишком много рисков.
Последим за этим ГАБом. Открыть/Комментировать

2022-08-04 14:27:50 ГАБ с лучшей доходностью.

Мы нашли в Москве ГАБ с наименьшей окупаемостью и при этом с сетевым арендатором.

г. Москва,
Ул. Маршала Соколовского, д. 14.
Цоколь.
140 кв.м.
Арендатор- «Вайлдберис».
Стоимость - 16,9 млн.руб.
МАП- 250 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 5,9 лет.
Доходность- 14.1%

ГАБ с надёжным сетевым арендатором.
Очень высокая доходность.
В этом предложении тоже будут слабые стороны и риски.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа. Открыть/Комментировать

2022-07-29 15:05:47 SWOT-анализ
г. Москва, Каширское шоссе, д.28, корп.1
Арендатор- диагностический центр «Хеликс».

Сильные стороны.

Помещение находится рядом с метро Каширская.
Реклама арендаторов хорошо визуализируется с Каширского шоссе и остановок общественного транспорта.
Надежный сетевой арендатор.
Подписан долгосрочный договор.
Арендная плата не завышенная.

Слабые стороны.

Дом находится чуть в глубине.
Вход в помещение с фасада, а не с торца.
Мимо него проходит очень мало людей.
Район не густонаселён.

Возможности.

Возможна индексация арендной платы по инициативе арендодателя.
В помещение 2 входа рядом.
Его легко можно поделить.
Открытие станции метро Каширская анонсировано на 01.09.2022 г., это приведёт к увеличению пассажиропотока.

Угрозы.

Диагностический центр «Хеликс» ещё не открылся ( делают ремонт).
Есть риск, что дела у них не пойдут ( как у любого недавно образованного ГАБа).
Дом- кирпичная 6-этажка 1965 года.
Не попал в программу реновации.
Но за 10 лет ( срок окупаемости) могут появиться новые программы.

Перед покупкой нужно обязательно проверить юридическую чистоту .
Это квартира, переведённая в нежилое помещение.
Поэтому нужно проанализировать все согласования и документы по переводу и организации отдельных входов . Открыть/Комментировать

2022-07-28 12:39:53 ГАБ с диагностическим центром «Хеликс».

г. Москва,
Каширское шоссе, д.28, корп.1
1 этаж,
76,4 кв.м.
Арендатор- диагностический центр «Хеликс»
Стоимость- 42 млн.руб.
Общий МАП- 350 000 руб.
Окупаемость ( «грязная»)- 10 лет.
Доходность- 10%.

ГАБ находится рядом со станцией метро Каширская.
Хорошая окупаемость для такой локации.
Надежный сетевой арендатор.
Будут и слабые стороны.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа. Открыть/Комментировать