Недвижимость и закон

2023-05-30 11:57:00 Что изменится для собственников и покупателей недвижимости с 1 июня 2023 года

Детские пособия будут начислять в единые дни по всей стране

С 1 июня 2023 года меняется график начисления детских пособий. Раньше регионы сами устанавливали сроки выплат, теперь Социальный фонд России будет переводить деньги на банковские карты жителей в единые дни по всей стране.

Единое детское пособие будет выплачиваться 3-го числа каждого месяца. То есть выплата за июнь поступит 3-го июля и так далее. Материнский капитал будут начислять 5-го числа каждого месяца, а пособие по уходу за ребёнком до полутора лет — 8-го числа каждого месяца.

Если жители получают деньги «Почтой России», то даты выплат будут зависеть от графика работы почтовых отделений.

Россияне смогут отказаться от сдачи биометрии

С 1 июня 2023 года начнут действовать изменения в Закон об идентификации и аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных.

Напомним, что банки, компании и индивидуальные предприниматели, нотариусы, госорганы обязаны передавать биометрические данные россиян — изображение лица и запись голоса — в Единую биометрическую систему.

Теперь жители страны смогут отказаться от передачи своих биометрических данных, подав заявление в МФЦ за личной подписью. При этом компании, банки и госструктуры не смогут отказать в предоставлении услуг.

Вступают в силу новые требования Центробанка по ипотеке

С 1 июня 2023 года по требованию Центробанка для банков начнёт действовать новый порядок применения надбавок к коэффициентам риска и новые требования к расчёту показателя долговой нагрузки заёмщиков (ПДН). Повышение коэффициентов риска увеличивает запас капитала банков для покрытия возможных потерь.

Так, надбавки к коэффициентам риска по вновь выданным ипотечным кредитам на строящееся жилье будут действовать ещё год после того, как дом будет введён в эксплуатацию, или покупатель оформит квартиру в собственность.

При этом надбавки не будут применяться для ипотеки, выданной заёмщикам с долговой нагрузкой не выше 60% на строящееся жильё в рамках льготных программ, и если первоначальный взнос будет не менее 20% с 1 июня 2023 года и не менее 30% — с 1 января 2024 года.

Как пояснили в Центробанке, речи о повышении первого взноса до 20% и 30% не идёт. Но при первом взносе ниже установленного порога кредит будет попадать под более жесткое регулирование. Открыть/Комментировать

2023-05-29 12:46:18 Ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем в России достиг 40%

С позиции ЦБ это создает повышенные риски для ипотечных заемщиков. Вместе с тем ограничения по ипотеке на первичное жилье могут негативно сказаться на финансовой устойчивости застройщиков, указывает регулятор
Новостройки в России на 40% обошли по стоимости 1 кв. м вторичного жилья, следует из публикации на сайте Банка России.

Статистика ЦБ включает первый квартал 2023 года, по итогам которого «квадрат» новостроек в стране стоил в среднем 127,2 тыс. руб., вторичного жилья — 90,9 тыс. руб.

Как показывает статистика Центробанка, первичный рынок жилья обгоняет вторичный по ценам начиная с 2017 года. По итогам 2016 года вторичные квартиры были дороже первичных на 1%, в 2017-м новостройки обошли готовое жилье на 9%.

В 2018 году разрыв составил 13%, в 2019-м — 9%, далее он последовательно увеличивался:
• 18% в 2020 году;
• 29% в 2021 году;
• 30% в 2022 году;
• 40% по итогам первого квартала 2023 года.

Как показывает статистика ЦБ, цены на новостройки росли в течение всего исследуемого периода, тогда как вторичное жилье сейчас дешевле, чем в 2022 году.

Ценовой разрыв в 40% создает риски для ипотечных заемщиков, подчеркивают в ЦБ. «Если заемщик не сможет обслуживать кредит, то стоимости квартиры может оказаться недостаточно для погашения долга по ипотеке», — отмечается в сообщении регулятора. В ЦБ напомнили, что для ограничения таких рисков уже введено повышенное резервирование по кредитам, выданным с 15 марта 2023 года, и полная стоимость кредита по которым существенно ниже рыночного уровня. Открыть/Комментировать

2023-05-29 10:30:18 Как проверить квартиросъемщика

Если вы сдаете квартиру на длительный срок, с большой вероятностью вы хотите быть уверены в своем квартиросъемщике. Первое впечатление можно составить во время личной встречи на осмотре квартиры. Насколько порядочный, добросовестный и ответственный человек ваш квартиросъемщик, будет понятно после пары месяцев знакомства: первых арендных платежей, бытовых вопросов, периодических встреч и телефонных разговоров.

Но кое-какую информацию о будущем арендаторе все же лучше узнать заранее, до сдачи жилья в аренду.

Государственные сервисы
На официальных государственных сервисах можно проверить следующие сведения.

Действительность паспорта

Если вы определились с квартиросъемщиками, попросите их показать документы и запишите следующую информацию: ФИО, дату рождения, серию и номер паспорта, сведения о регистрации. В этом нет ничего предосудительного — арендатор выбирает квартиру, а вы квартиранта.

Действительность паспорта можно проверить на специальном сервисе полиции. Если документ числится в числе потерянных или украденных, комментарии излишни.

Нахождение в розыске

Чтобы уберечь себя от лишних проблем, можно проверить открытую базу со сведениями о лицах, находящихся в розыске.

Сведения о банкротстве

Также можно проверить квартиранта на банкротство. Информацию об этом можно найти в федеральномреестре сведений о банкротстве. Для удобства выбирайте «Расширенный поиск».

Информация о наличии долгов

Она поможет дополнительно удостовериться в платежеспособности будущего арендатора. На сайте ФССП есть электронный банк данных по исполнительным производствам. Здесь можно найти сведения о том, есть ли у арендатора задолженности — используйте поиск по региону регистрации человека и по своему региону. В банк данных попадают не все долги, а только те, по которым возбуждены дела об исполнительном производстве (то есть дошедшие до суда). Но если ваш квартирант является злостным неплательщиком, информация найдется.

Участие в судебных разбирательствах

Проверить, не является ли ваш квартиросъемщик активным участником судебных разбирательств, можно через автоматизированную госсистему «Правосудие». Обратите внимание, что гражданские иски в большинстве своем подаются по месту регистрации ответчика, а уголовные дела рассматриваются по месту совершения преступления.

Черный список арендаторов

В каждом регионе есть свои порталы, группы в социальных сетях и другие площадки, где собраны сведения о недобросовестных арендаторах недвижимости. Не ленитесь потратить время и изучить их.

Социальные сети

Личная страница арендатора в соцсетях — клад с информацией о личности и увлечениях человека. Обратите внимание на то, какую информацию он размещает, и на общую тональность его коммуникаций.

Агрессора или разрушителя в большинстве случаев можно распознать сразу.

Личная беседа

Живой разговор — важнейшая часть знакомства с будущим квартирантом. Аренда квартиры — это волнительно и не только для тех, кто ищет жилье, но и для арендодателей. Ведь любое жилье — результат труда, материальных и моральных вложений. Спрашивайте о том, что для вас важно понимать, наблюдайте за реакцией арендатора: насколько он открыт и честен, не путается ли, не меняет ли кардинально свою позицию в ходе беседы.

Расспросите его о работе и увлечениях. Узнайте, где он жил раньше, почему переезжает и с кем планирует жить.

Не бойтесь задавать вопросы — это нормально. И сами будьте готовы честно ответить на вопросы, заданные вам. Открыть/Комментировать

2023-05-26 17:52:29 Почему сейчас нет смысла заключать договор с автоматическим продлением с квартирантами на новый срок

Многие владельцы квартир, которые сдают их в аренду, избегают заключения долгосрочных договоров аренды на срок более 1 года, и это вполне обоснованно.

Дело в том, что закон устанавливает дополнительные требования для долгосрочных договоров аренды (сроком год и более): обязательную регистрацию договора в ЕГРН, приоритетное право арендаторов на перезаключение договора на новый срок и так далее (согласно статье 683 Гражданского кодекса РФ).

Поэтому более распространенным вариантом стало заключение договоров аренды на срок до 1 года (например, на 11 месяцев), с условием автоматического продления на тот же срок по умолчанию для обеих сторон.

Однако, в настоящее время такая форма договора аренды не является безопасной для собственников жилья.

В прошлом году Конституционный суд РФ рассматривал вопрос о возможности расторжения краткосрочных договоров аренды (сроком до 1 года) во внесудебном порядке (когда арендаторы должны освободить жилое помещение досрочно после получения уведомления от арендодателя о прекращении договора).

Суд отметил, что такое расторжение договора не противоречит закону, но при условии, что в договоре изначально указаны основания для расторжения, причем эти основания должны быть связаны с существенным нарушением интересов собственника, виной арендаторов.
Это означает, что арендодатель не имеет права выселять своих арендаторов до истечения срока договора просто по своему желанию.

Для таких мер должны быть серьезные основания, например, серьезное нарушение правил пользования жилым помещением со стороны арендаторов.

Иначе суд может по жалобе необоснованно выселенного нанимателя взыскать с собственника жилья все причиненные ему убытки и обязать вселить его в жилое помещение.

И при этом Конституционный суд РФ сделал важную оговорку: его вывод о возможности расторгнуть краткосрочный договор найма во внесудебном порядке не распространяется на те случаи, когда договор относится к краткосрочным лишь формально — фактически же таковым его нельзя признать, т.к. отношения между сторонами продлеваются, и в совокупности срок превышает 1 год (Постановление КС РФ от 2 июня 2022 г. №23-П).

А возможность досрочного расторжения долгосрочного договора найма жилья во внесудебном порядке (по уведомлению наймодателя) Конституционный суд РФ не поддерживал.

И есть сомнения в том, что он это поддержит, учитывая, что Конституция РФ устанавливает право каждого на жилище и недопустимость произвольного его лишения (ст. 40), а в случае с долгосрочным наймом это право более уязвимо, поскольку наниматель здесь рассчитывает на то, что в течение длительного времени будет обеспечен жильем.

Поэтому сейчас нельзя гарантировать, что досрочное выселение нанимателей по долгосрочному договору найма признают законным, если наймодатель при этом не обращался в суд (ст. 687 ГК РФ).

А условие об автоматической пролонгации, как видно, относит к долгосрочному даже договор, заключенный на срок до 1 года. В связи с этим представляется, что безопаснее для собственника подписывать договор найма сроком до 1 года, без условия об автоматическом продлении срока.

При необходимости возобновления отношений можно просто перезаключить договор — снова на срок до 1 года. Это позволит наймодателю воспользоваться механизмом внесудебного расторжения договора, который был одобрен Конституционным судом РФ. Открыть/Комментировать

2023-05-26 13:00:05 Госдума одобрила изменения в правилах собраний жильцов

Депутаты Государственной думы на очередном заседании приняли в первом чтении законопроект, который вводит обязательную персональную идентификацию администраторов общих собраний собственников в многоквартирных жилых домах (МКД).

Законопроектом предлагается внести правки в Жилищный кодекс. Основная их цель, как отмечается в пояснительной записке, — борьба с поддельными протоколами ОСС. Проектом предлагается фиксировать в протоколе фамилию, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, контактный номер телефона и адрес электронной почты администратора собрания.

В случае когда собственники имеют дело с юридическим лицом (управляющей организацией), будут фиксироваться и сведения о компании: ее наименование, организационно-правовая форма, почтовый адрес, контактный телефон и адрес официального сайта.

В пояснительной записке к законопроекту сказано, что его принятие «даст возможность идентифицировать лицо, которое будет нести ответственность за соответствие введенных им данных по вопросам повестки общего собрания волеизъявлению проголосовавших собственников помещений». Открыть/Комментировать

2023-05-25 11:32:44 Новые законы в июне 2023 года

Разберем несколько наиболее интересных законов, которые вступят в силу в июне 2023 года.

1. Вводятся правила идентификации граждан по биометрическим данным

Начиная с 1 июня, с использованием Единой биометрической системы будет проводиться идентификация граждан при проходе через контрольно-пропускные пункты на территории объектов, относящихся к определенным организациям (они перечисляются в ст. 13 Закона №572-ФЗ: это в т.ч. организации ОПК, атомной, химической промышленности, транспортной инфраструктуры и пр.).

Физические лица смогут оформить через МФЦ отказ от сбора и размещения их биометрических данных для целей идентификации, а также отозвать свой ранее предоставленный отказ (Закон от 29 декабря 2022 г. № 572-ФЗ).

2. Секретный код для получения персонифицированной информации о мерах соцзащиты можно будет оформить не только в Социальном фонде РФ

Чтобы выяснить какие-то детали по начислению социальных выплат и льгот без личного посещения соответствующего учреждения, гражданину нужно назвать по телефону секретный код. Это своего рода способ удаленной идентификации гражданина, который позволяет обеспечить конфиденциальность сведений.

До 1 июня 2023 г. получить такой код можно было только в территориальных органах Социального фонда РФ. Но, начиная с 1 июня, это можно сделать также в МФЦ, учреждениях медико-социальной экспертизы, органах соцзащиты населения и Роструда.

Для оформления потребуется паспорт, СНИЛС и номер телефона, с которого гражданин будет звонить для получения персонифицированной информации (Постановление Правительства РФ от 3 декабря 2020 г. № 1994).

3. Вводится возможность дистанционного проведения медико-социальной экспертизы

С 1 июня вступает в силу порядок дистанционного взаимодействия специалистов системы медико-социальной экспертизы различных уровней между собой и с гражданами (в т.ч. посредством портала «Госуслуги»).

При обжаловании решения нижестоящего бюро МСЭ в вышестоящее гражданин сможет указать в заявлении просьбу о проведении повторной экспертизы дистанционно (Постановление Правительства РФ от 5 апреля 2022 г. № 588).

4. Уточняются правила проведения электронных платежей через портал «Госуслуги»

С 17 июня оператор портала «Госуслуги» обязан будет проинформировать гражданина о способах осуществления электронного платежа посредством портала, а также о наличии или отсутствии комиссии, взимаемой при переводе, с указанием размера такой комиссии (Постановление Правительства РФ от 17 апреля 2023 г. № 610).

5. Граждане смогут регистрировать на свое имя товарные знаки

29 июня вступает в силу закон, который расширяет круг лиц, на имя которых допустима регистрация товарного знака: теперь такая возможность будет не только для юридических лиц и ИП, но и для граждан.

Как отметил Роспатент, эти поправки, в первую очередь, имеют значение для самозанятых. Они смогут регистрировать собственные товарные знаки — а значит, у них появится дополнительный инструмент для развития своего личного бренда (Закон от 28 июня 2022 г. № 193-ФЗ). Открыть/Комментировать

2023-05-24 21:00:03 Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски

Доход от сдачи недвижимости в аренду по закону необходимо декларировать. Он облагается налогом, заплатить который можно разными способами. В последние годы в России механизм налогообложения заметно упростился, и многие операции легко оплатить в несколько кликов.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья

Законодательство в этой области время от времени обновляется, сейчас основных вариантов четыре:

- НДФЛ для физических лиц
- «упрощенка» для индивидуальных предпринимателей
- налоговый патент для ИП
- налог для самозанятых

Какие-то из этих вариантов распространены больше, какие-то меньше — и это связано не столько с их выгодностью, сколько с информированностью рантье об имеющихся возможностях. К тому же одни схемы исторически возникли давно, другие недавно, например, налог для самозанятых.

Некоторые квартирные хозяева продолжают платить налог по старой схеме, поскольку не знают о новых возможностях. Это связано в первую очередь с тем, что такой режим позволяет снизить ставку относительно НДФЛ для физлиц.

Продолжение Открыть/Комментировать

2023-05-24 17:20:01 ГД в первом чтении упростила ремонт объектов культурного наследия

Госдума приняла в первом чтении законопроект, согласно которому локальные ремонтные работы на объектах культурного наследия можно проводить без экспертиз, согласований и разрешений.

Как отмечается в пояснительной записке, проектом федерального закона предложено статью 47 федерального закона, устанавливающую требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, дополнить положением, согласно которому работы по содержанию объекта культурного наследия не являются работами по сохранению памятников истории и культуры и проводятся без предусмотренных статьей 45 федерального закона экспертиз, согласований и разрешений.

По мнению автора законопроекта, для проведения локальных ремонтных работ владельцам объектов культурного наследия не целесообразно выполнять требования по проведению комплекса мероприятий по сохранению объектов культурного наследия, которые включают разработку научно-проектной документации, ее государственную историко-культурную экспертизу, согласование такой документации органом охраны объектов культурного наследия и выдачу указанным органом власти разрешения на проведение работ.

Законопроект № 224689-8 Открыть/Комментировать

2023-05-19 17:00:08 Какие перепланировки нельзя делать в квартире

Итак, не допускается:

- Использование площади кухни или жилой комнаты для расширения или переноса туалета, ванной комнаты, душевой или совмещенного санузла.

В этом случае “мокрые зоны” “нависнут” над кухонным или жилым помещением соседей снизу, что запрещено п. 9.22 СП 54.13330.2016. Однако это правило не распространяется на квартиры на первых этажах (под ними подвалы) и на вторых, если ниже расположены магазины, офисы, кафе и т.д., то есть нежилые помещения.

- Перенос или увеличение кухни на территорию санузла или ванной комнаты.

При реализации такого планировочного решения кухня окажется под санузлом (ванной) соседской квартиры. То есть делающий подобную перепланировку одновременно вынуждает соседей нарушить действующие нормы (ведь располагать туалет и ванную над кухней нельзя) и ухудшает собственные жилищные условия, а это недопустимо.

Но расширить кухню на туалет или ванную комнату можно в квартире на последнем этаже, поскольку выше не живут соседи. Или в квартире предпоследнего этажа, если соседи сверху уже согласовали у себя точно такую же перепланировку.

- Перенос или расширение кухни на жилую зону.

В данном случае кухонное помещение будет находиться над жилой комнатой соседской квартиры снизу. А это уже нарушение требований, которые содержатся в пункте 24 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006: “Размещение над комнатами... кухни не допускается”.

Продолжение Открыть/Комментировать

2023-05-19 14:00:05 Приглашаем на вебинар «Контент в блоге риелтора. Что публиковать, чтобы увеличить продажи?»
Спикер — Дарья Елисеева. Эксперт и практик, автор блога, который приносит от 1 млн руб. в месяц и создатель системы продвижения для риелторов.
О чем будем говорить?
Почему у вас не покупают: 5 основных ошибок, убивающих продажи.
На чем строятся высокие продажи в соцсетях?
Простая и понятная контент-стратегия в блоге риелтора.
23 мая в 15:00 МСК.Организатор вебинара — крупнейшая в России федеральная система бронирования новостроек Нмаркет.ПРО.

Регистрация Открыть/Комментировать