2021-05-06 18:24:05
Что станет с рынком недвижимости в крупных агломерациях после окончания льготной ипотеки 1 июля? Вполне реалистичный прогноз содержится в большой, 700-страничной работе Института Гайдара «Российская экономика в 2020 году. Тенденции и перспективы. Вып. 42».
«Приобретение недвижимости в инвестиционных целях на фоне кризисной экономики привело ещё к одному важному явлению: едва ли не впервые в новейшей российской истории цены на недвижимость и ставки аренды квартир не просто показали различную динамику, а двигались прямо в противоположных направлениях. Напомним, что рост номинальных рублевых цен на продаваемое жильё находился в диапазоне 14-20%. При этом, по данным ЦИАН, ставки аренды в некоторых городах упали. Например, в Москве зафиксировано снижение на 3%, а в Санкт-Петербурге – на 7%. Очевидно, что ставки аренды лишены спекулятивной и инвестиционной составляющей, присущей ценам на квартиры, спрос на аренду никак не субсидируется, и, следовательно, ситуация в аренде более точно показывают реальное положение дел в экономике.
Одновременное снижение доходности сдачи недвижимости в аренду и сокращение привлекательности вложений в новостройки с целью перепродажи подрывает устойчивость модели финансирования рынка жилья уже в среднесрочном периоде. В условиях низкой доходности вложений в недвижимость единственным существенным мотивом для её покупки в инвестиционных целях может служить только рост цен на недвижимость, который сам является следствием соответствующего спроса. Соответственно, при любой остановке роста цен быстро возникает обратный эффект (продажи инвестиционных квартир, снижение цен, дальнейшая продажа и ещё большее снижение цен), в результате которого застройщики потеряют большую часть спроса.
Фундаментальный характер имеющихся в России жилищных проблем (отставание от развитых стран по уровню обеспеченности жильём и его качеству) сам по себе не создаёт весомых причин для покупок. И дело не только в невысоком уровне реальных доходов населения. Всё большую роль начинают играть демографические проблемы. При риске депопуляции в целом в возрастной структуре населения ожидается сокращение доли трудоспособного населения и особенно доли населения в возрасте 25-40 лет. Именно молодые люди в детородном возрасте наиболее заинтересованы в покупке и расширении жилплощади, при сокращении числа таких людей снижается фундаментальная потребность в жилье.
Остаётся только инвестиционный спрос, но он не имеет смысла при остановке роста и снижении цен на недвижимость. Демпфирование этого процесса за счёт общего роста цен и снижения ставок по ипотеке на новостройки возможно, но оно не в состоянии придать жилищному строительству роль локомотива российской экономики. Со стороны предложения отсутствуют объективные основания прогнозировать существенный рост за счёт увеличения количества новых реализуемых проектов и роста показателей ввода готового многоквартирного жилья в большинстве регионов России. Вероятно, предложение всё-таки будет расти, но медленно и крайне неравномерно. Одновременно во многих регионах будет наращиваться относительная доля предложения в сегменте ИЖС, частично компенсируя недостаток предложения и не позволяя чрезмерно повышать цены в сегменте МКЖ. Можно предполагать, что вопреки Национальному проекту, скорее будет увеличиваться именно доля ИЖС, а не МКЖ.
С высокой вероятностью… цены на МКЖ после краткого периода ажиотажного спроса начнут постепенно сползать вниз в течение одного-двух лет».
225 views15:24
М
