Инвесториум. Доходная недвижимость

2022-09-26 20:49:40 Будущее развитие ситуации.

Скажу коротко. Считаю, что дальше может быть хуже и напряжение продлится не один год.

Клубок не развяжется сам по себе. Проблемы будут давить на ситуацию ещё долгие годы. Если конкретнее, на мой взгляд, железный занавес и общемировое противостояние продлится не менее 10 лет.

Военное положение введут, так или иначе. Сперва, может быть, только в новых областях. За ними, скорее всего, последуют и приграничные.

Я и моя команда действуем, исходя из этой позиции.
Наши проекты и планы развития клуба "Инвесториум" создаются не в вакууме. А с оглядкой на тенденции окружающей действительности.

Если тучи рассеются – от этого станет только лучше.
Но пока нет поводов считать, что конфликт закончится в обозримом будущем. Открыть/Комментировать

2022-09-26 20:49:40 Мобилизация.

Наиболее острая тема последних дней. Она практически не оказывает влияние на Инвесториум. Я — отец четверых несовершеннолетних детей. Не подпадаю под мобилизацию и остаюсь у руля компании. Основной костяк команды так же не подлежит призыву. Даже если мобилизация перестанет быть частичной. Поэтому, все процессы идут стабильно.

В нашей команде около 200 человек, с учётом основных подрядчиков, субподрядчиков и партнёров. Часть из них затронет мобилизация. Особенно строительный отдел. Это может привести к техническим накладкам в процессах, но все они решаемы и не оказывают влияния на деятельность клуба. Глобальных проблем с кадрами нет. Перебоев с поставками или проблем с выполнением обязательств не ожидается.

Среди инвесторов тоже есть небольшая часть людей, попавших под мобилизацию. В таких случаях мы проявляем гибкость и максимально помогаем с ситуацией. Открыть/Комментировать

2022-09-26 20:49:40 ОБРАЩЕНИЕ ГРИГОРИЯ СЕЛИЩЕВА

Уважаемые коллеги, друзья, участники клуба Инвесториум.

Вокруг нас складывается непростая ситуация. Мир трещит по швам. Новые жизненные условия требуют быстрее принимать решения. Цена ошибки становится непомерно высока.

Все вы осведомлены о информационном контексте, в котором я делаю эти заявления. Ко мне поступает очень много запросов и от новых инвесторов, и от старожилов нашего клуба. Все просят дать оценку или комментарий по тем или иным вопросам.

Безусловно, нужно высказаться о ситуации. Сейчас я постараюсь тезисно изложить мои соображения по всем основным вопросам.

Однако, постараюсь удержаться от личных оценок и не буду перекладывать свои взгляды на аудиторию клуба.

Инвесториум — это клуб деловых людей. Инвесторов, которые умеют принимать решения и трезво оценивать обстановку. Мы вместе, чтобы грамотно распоряжаться финансами. Выгодно инвестировать. Преумножать капиталы.

Именно об этом пойдет речь. Открыть/Комментировать

2022-09-25 18:00:51 Казахстан и Вьетнам больше не за «Мир»

Банки Казахстана и Вьетнама больше не обслуживают карты «Мир». Тем самым они перестали работать с российской платёжной системой.

Напомним, что недавно крупные турецкие банки также отказались принимать карты «Мир». Вряд ли эта тенденция прекратится в ближайшее время.

Почему это происходит?

Потому что банки опасаются вторичных санкций США. Это грозит им как минимум – крупными денежными штрафами от американского регулятора. Как максимум – наложением тех санкций, которые введены в адрес России.

Что это значит для нас?

Россиянам станет сложнее снять деньги в банкомате или расплатиться за услуги картой даже в «дружественном» Казахстане. Зарубежные поездки становятся неудобными. Карты «Виза» и «Мастеркард», выпущенные в России, давно не обслуживаются за рубежом. Теперь очередь дошла до платёжной системы «Мир».

Внешний туризм постепенно становится недоступным для наших граждан. Слишком много трудностей и издержек. То въезд запретят, то карты не принимают. Открыть/Комментировать

2022-09-23 17:31:49 Совкомбанк. Деньги важнее

В своей рекламе банки любят говорить о том, как они ценят дорогих клиентов. Например, в 2018 году «Совкомбанк» решил записать серию трогательных роликов с Константином Хабенским. Главный слоган рекламной кампании – «Люди важнее», вызывал умиление. Да и сам Константин, по замыслу рекламщиков, олицетворял собой простого человека. Человека дела, слова и труда. Вот он – основной клиент банка. Ну разве может добрый "Совкомбанк" его обмануть? Может, ещё как может. Об этом, на конкретном примере, поговорим в нашей статье.

Что случилось?

Недавно столкнулись с неприятным инцидентом. Отправили заявку на ипотеку в «Совкомбанк». Заявку одобрили. Вроде бы всё хорошо. Перед сделкой вдруг выясняется, что в условия одобрения кредита входит услуга «понижение процентной ставки». По сути, это отдельный банковский продукт, который вшивается в кредит. Составляет 10% от его стоимости. Значит, если квартира стоит 10 млн рублей, 1 млн заплатите за услугу. На стадии одобрения, об этом ничего отдельно не говорили. По сути, молчаливо навязали банковский продукт.

Зачем это банку?

Дело в том, что в "Совкомбанке" одна из самых высоких ставок по ипотеке – 12,5%. У большинства конкурентов – 10%. Чтобы привлечь клиентов, банк придумал услугу «снижение процентной ставки». Получилось хитро. Вам накидывают +10% к стоимости квартиры, чтобы ставка по ипотеке сравнялась со средней по рынку.

Можно ли отказаться от услуги?

Убрать услугу из заявки не получится. Придётся пересматривать всю заявку. При этом, ставка повысится на 3%. А могут и вовсе отказать.

Что говорит сам банк?

В банке уверяют, что нужно было изначально уведомлять менеджера, чтобы нашу заявку рассматривали по базовой ставке. То есть, чтобы нам не навязали непонятный банковский продукт, нужно было предупреждать банк об этом. Хотя услуга шла по умолчанию, и мы о ней не знали. Логично? Да – для неубедительных оправданий.

Вишенка на «торте жульничества»

Чуть не забыли. В «Совкомбанке» самая дорогая страховка. Необоснованно дорогая. От которой, конечно же, вновь нельзя отказаться. Например, стоимость страховки для объекта ценой в 7 млн рублей – 120 тысяч. В другом банке за такую же сумму можно застраховать объект стоимостью в 17 млн рублей.

Что из этого следует?

Что бы ни говорили рекламные слоганы, «Совкомбанк» в очередной раз подтверждает простую истину. Деньги для банка важнее, чем люди. Будьте внимательны. Не ведитесь на рекламу о «добром банке». Внимательно читайте документы. Желательно, предоставляйте оформление ипотеки профессионалам.

В отличие от банков, "Инвесториум" никогда не обманывает клиентов. Не предлагает никаких «услуг мелким шрифтом». Всегда готов помочь вам. На связи 24/7.

С любовью, ваш Инвесториум ! Открыть/Комментировать

2022-09-21 18:00:51 В Москве запускается программа реорганизации бывших промзон

Власти Москвы решили окончательно разобраться с промзонами внутри города. Уже согласовано 14 участков для редевелопмента, в перспективе – 150.

Редевелопмент – это постройка новых объектов недвижимости на месте заводских пустырей. К примеру, ещё недавно район возле станции МЦК «ЗИЛ» представлял собой сплошные руины. "Каменные джунгли" прямо на набережной. Сегодня там активно строят жилые комплексы, развивают инфраструктуру. Схожая судьба теперь ждёт оставшиеся пустыри.

Официально городские власти заявляют, что жилье займет не более 1/3 от общих объемов. Остальное пойдет под новую промышленность, офисы.

Однако, мэрия лукавит. Сегодня бизнес не имеет достаточных возможностей и ресурсов для того, чтобы занимать крайне дорогостоящие площади внутри МКАД. Иностранные компании массово уходят из страны. Сворачивают свои московские офисы. Следовательно, количество платёжеспособных арендаторов резко уменьшается. Не стоит забывать и о тренде последних лет. Компании увеличивают присутствие в онлайн-пространстве. Переводят сотрудников на удалёнку.

Мы считаем, что эти факторы приведут к тому, что часть пространства действительно пойдёт под офисы и промку. Однако немалым соблазном станет желание заменить нерентабельные офисы на привлекательные апартаменты. Апартаменты в Москве – это удобный тип жилья, который формально считается нежилым помещением. Поэтому их можно строить в нежилой зоне, и получать прибыль, почти как с многоквартирных домов. Спрос на жильё в Москве всегда велик. Так что выбор очевиден.

Что это значит для инвесторов? В Москве появятся новые апартаменты. Будет больше возможностей для вложений. Большинство наших проектов связано именно с инвестированием в апартаменты. Мы покупаем их. Далее делим на доходны мини-студии и сдаём в посуточную аренду. Рецепт прост.

Если хотите также, вступайте в наш клуб! Открыть/Комментировать

2022-09-21 13:44:04 Открыть/Комментировать

2022-09-20 18:01:52 Сколько нужно зарабатывать для покупки квартиры в ипотеку в Москве?

В нашей стране люди предпочитают покупать собственную квартиру. Москва – не исключение. Даже несмотря на то, что цены на жильё ужасают остальную Россию, а покупка квартиры – рассматривается как подвиг. Сродни приключению Геракла, где московская прописка – это как шкура Немейского льва. Так думают люди, но что с цифрами?

Аналитики Est-a-Tet говорят, что в августе средний бюджет покупки ипотечной квартиры в Москве составил 15 млн рублей. Кредит берут на 20 лет. Первоначальный взнос – 20%. При этом, квартиру можно приобрести по льготной ставке, если сумма займа не превышает 12 млн рублей. Жильё стоимостью в 15 млн, при первоначальном взносе 20%, попадёт под льготу.

Рассмотрим 2 варианта покупки московской квартиры в ипотеку. Узнаем сколько нужно зарабатывать. В этом нам поможет ипотечный калькулятор «Сбера».

1. Льготная ипотека
• Цена квартиры – 15 млн рублей
• Первоначальный взнос (20%) – 3 000 000 рублей
• Минимальная ставка по ипотеке – 6.7% (при страховании жизни и электронной регистрации сделки)
• Срок кредита – 20 лет
• Ежемесячный платёж – 90,8 тыс. рублей
• Минимальный для одобрения заявки доход – 118,1 тыс. рублей

2. Ипотека по рыночной ставке
• Цена квартиры – 15 млн рублей
• Первоначальный взнос (20%) – 3 000 000 рублей
• Минимальная ставка по ипотеке – 10,9% (при страховании жизни и электронной регистрации сделки)
• Срок кредита – 20 лет
• Ежемесячный платёж – 123 000 рублей
• Минимальный для одобрения заявки доход – 159,9 тыс. рублей

Теперь посмотрим на статистику зарплат в Москве (2022 г.):
1. Средняя зарплата (сумма всех зарплат, поделённая на количество работников) – 116 354 рубля
2. Медианная зарплата* (величина, выше и ниже которой получает половина работников) – 62 500 рублей
*считается более адекватным показателем среднего дохода

Что из этого следует? Ипотеку в Москве сегодня нельзя назвать доступной. По мнению экономистов, комфортный платёж по ипотеке – не более 35% зарплаты. В случае льготной ипотеки для этого нужно зарабатывать минимум 259 тысяч рублей. В случае обычной – 351 тысячу рублей. И это при том, что мы исходили из минимальных показателей по ставкам. До этого уровня среднему москвичу не дотянуть даже с работающей супругой. Как итог – приобретение жилья в ипотеку сегодня невыгодно и дорого.

Однако стоит заметить, что это касается приобретения жилья для жизни. Покупка квартиры для коммерческих целей – вопрос гораздо более интересный.

О том, как приобрести недвижимость в ипотеку и не платить за это ни копейки, да ещё и зарабатывать на этом, мы уж не первый год пишем на нашем канале. А если читать лень - можно созвониться. Мы всё расскажем. Открыть/Комментировать

2022-09-19 15:11:36 Неизменно повторяли и повторять будем.

Хватит задавать нам вопросы про проекты с ипотекой 0,1%.

Такие ставки:
- Работают только с квартирами, апартаменты не подходят.
- Под них вам предложат только конкретный банк для займа.
- Реальная ставка не будет 0,1%, скорее это будет субсидированная ставка с вилкой 3-8%.
- Субсидирование ставки будет происходить за счёт цены квартиры. Чем ниже ставка, тем выше стоимость.
- Вам потребуется внести увеличенный первоначальный взнос.
- Субсидированная ставка не будет действовать всегда. Чаще всего, это ставка на первый год.

За прошедший квартал, мы реализовали 3 проекта с подобными условиями. Ни в одном из них не было возможности сразу ответить на вопрос, какая ставка будет выгоднее для инвестора.

Мы получали спектр предложений от застройщика и его банка-партнёра и на каждое соотношение цена-ставка делали отдельную экономическую модель.

Очевидно, что более высокие расходы наличных, но сниженный ипотечный платёж может быть выгоден в проектах, целью которых является пассивный доход. Но проекты для перепродажи скорее выиграют от обратной ситуации.

Чтобы не "вляпаться" в проект основанный на рекламной уловке нужно принимать решение только при наличии обоснованной экономической-модели.

К примеру, при нашем сопровождении проекта, мы сперва согласовываем техническое задание. Потом подбираем под него подходящие объекты. Изучаем их экономику. И только после показываем вам варианты. Фото, видео, застройщик, бонусы, акции и даже адрес объекта, зачастую, нюансы, которые обсуждаются уже в самую последнюю очередь. Когда решение уже принято. Открыть/Комментировать

2022-09-19 15:11:28 Открыть/Комментировать