FIT-finance (Финансы/Инвестиции/Трейдинг)

2021-07-02 12:24:20 Итак давайте поговорим об инвестиционных инструментах в недвижимость, доступных для рядового инвестора.

Как и любой другой инструмент, недвижимость имеет свои плюсы и минусы. Из преимуществ защита от инфляции и получение более-менее стабильной прибыли в долгосрочной перспективе. Основным недостатком этого инструмента можно считать ликвидность. Быстро купить или продать недвижимость не всегда возможно, к тому же в процессе сделки возникают высокие транзакционные издержки из-за большого количества посредников. Однако глобальная цифровизация, новые тенденции на рынке недвижимости, позволяют находить всё новые пути решения.

- Прямые инвестиции - здесь всё просто на бумаге, покупаете жилье, или коммерческое помещение (офис или склад) - зарабатываете на арендной ставке (если сдаете помещение) и на росте стоимости квадратного метра. Коммерческий сегмент в среднем за год дает чуть выше доходности чем жилой, 13-14% против 10-11%, но содержит в себе чуть более высокие риски. Помним конечно также что жилой сегмент подразделяется на "первичку" (больше риски и больше потенциальная доходность) и "вторичку (минимальный риск и доходность)". Ликвидность это главный недостаток данных инструментов, а также нужно помнить про высокие расходы на оформление сделки, высокий достаточно порог входа, требование следить за состоянием объекта, налоги при продаже объекта (квартиры) если находился в собственности менее 5 лет.

- Отраслевые ETF фонды - Для покупки первых двух необходимо открывать счет у зарубежного брокера (к примеру Interactive Brokers, которых ЦБ недавно, в силу своей бестолковости, отнес в список нелегальных компаний). Для тех кто не в курсe ETF - это отраслевые биржевые фонды, содeржащие в себе специально подобранные ценные бумаги компаний сектора. К примеру Ishares US Home Construction ETF - содержит 46 акций компаний по строительству индивидуального жилья, поставщиков строительных материалов и розничной торговли товарами для дома. В 2020 году этот фонд принес 26% годовых. На мой взгляд минус этого способа только в том что нужно идти к зарубежному брокеру, а так для диверсификации - must have.

- REIT - Аналогично доступно только у зарубежного брокера. Это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании. На американской бирже их более 300. При покупке REIT нет оптимизации налогов, W-8BEN не поможет, налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%. В итоге доходность данного способа в среднем принесет 13% годовых в рублях, или 7% в долларах. В целом это довольно консервативный долгосрочный инструмент.

Закрытые Паевые Инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - российское подобие REIT. и. Часто имеет слишком большой порог входа, за редкими исключениями, в среднем от 300тр. Почти каждый российский брокер предлагает свою альтернативу ЗПИФН. Управляющая компания сама подбирает для инвестирования объект, стратегию и оценивает риски, привлекает профессиональных консалтеров и девелоперов. Доходность таких проектов оценивается на уровне 10-13% годовых. Наиболее популярны фонды от УК Альфа- Капитал или Сбер Управление активами. Как и со всеми ПИФами часто непрозрачна структура получения доходности, существенная часть ЗПИФН для извлечения прибыли выбирают спекулятивную стратегию инвестирования: вкладываются в строительство недвижимости с последующей ее продажей. В прошлом году фонды Сбербанка "Коммерческая недвижимость" и Альфы "Азимут" оказались убыточными более чем на 20. А в среднем годовая доходность ЗПИФН не сильно превышает доходности прямых инвестиций, колеблясь в районе, в зависимости от фонда 7-15%

Следующий способ о котором далек расскажу более подробно и к тому же самый доступный, и самый интересный конечно же на мой взгляд- это составление портфеля ценных бумаг из сектора недвижимости.

Есть конечно еще способы инвестированич, типа покупки земли под ИСЖ или покупки недвижимости в Европе для ВНЖ, но щдесь еще больший порог входа, поэтому рассматривать их не буду. Открыть/Комментировать

2021-06-30 21:49:58 Друзья, всем привет! Многие спрашивают куда я пропал. А я всего лишь пережил важный период в своей жизни, под названием ремонт
Пока еду на отдых в Питер, давайте расскажу как у меня дела, поделюсь видением текущей ситуации на фондовом рынке, рынке недвижимости и в экономике в целом.
Сегодня начну с недвижки. Кто следит за мной давно, наверняка помнят, что в июле того года в моей жизни произошло это страшное слово "ипотека". Я рассказывал об этом 29 июля https://t.me/FIT_finance/192
Многие говорили что у меня не все дома, и как я могу вести канал о финансовой грамотности, если сам залез в эту "кобалу". Тем более я выводил довольно значительную часть из инвестиций.
Ну чтож, спустя почти год, у меня есть определённые цифры.

Стоимость 2-к квартиры при покупке 3950000р (Нижний Новгород, вторичка, кирпичный дом 2009 года постройки, 65 кв. метров. 63000р за кв.метр)
Ставка 7,9%, срок 10 лет.
Первоначальный взнос: 1975000р

Текущая стоимость моего жилья без учета ремонта, по оценке "Дом Клик" (на основе предложений цены и реальных сделок в моем городе) составляет 6200000р (95300р за кв метр).
Рост составил 37%, что уже превышает общую сумму переплаты в рублях за ипотеку. При этом хочу сказать что не имел цели заработать, мне действительно нужно было хорошее жильё, в котором я бы мог жить, при этом хотелось провести максимально выгодную сделку.
Как мне это удалось и что повлияло на успех:
1) Регулярный мониторинг предложений и тщательный выбор объекта на основе его удобства, состояния, ликвидности, рыночной стоимости.
2) Использование кредитного плеча (ипотеки) в нужный момент. Это я счиьаю пиковые снижения ставки ЦБ, а также буквально спустя месяц после появления программ льготной ипотеки, когда еще рыночная стоимость кв метра была не так завышена.
3) Глобально рост стотмости вызван программами льготной ипотеки, расширение возможностей пользования материнским капиталом, снижение ставки ЦБ, падение процентных ставок по банковским вкладам и облигациям - всё это стимулировало спрос со стороны населения, продолжающийся и в начале 2021 года, что стимулировало рост цен на жилье.
4) Еще более глобально - рост фондового рынка по всему миру (и его корреляция с рынком недвижимости)
5) И еще более глобально - скрытая и нескрытая инфляция, которая разгоняется по всему миру и уменьшает покупательную способность наличных.
Мог бы я заработать столько на фондовом рынке или других инструментах, напррмер в той же сфере недвижимости? Мог бы запросто, но не забываем про соотношение риск/доходность, о котором я много рассказывал.
Просто мысль что я потеряю денег и останусь без желанной квартиры - уже не дала бы мне спокойно заниматься инвестициямии.
О том какие есть альтернативы прямой покупке жилой недвижимости, чтобы заработать, я расскажу вам завтра. Открыть/Комментировать

2021-03-22 16:08:24 Coupa Sowtware - IT компания, предоставляющая технологическую платформа для управления бизнес-расходами. На графике мы видим что цена достигла хорошего уровня поддержки в 245-250 долларов, который действует с июня прошлого года. Снижение вызвано коррекцией по индексу Nasdaq и прогнозными данными из финансового отчета компании. Тем не менее, следует ожидать постепенного восстановления данной бумаги. Покупаю по текущим ценам с целью 280 долларов (спекулятивно) и 320 долларов долгосрочно. Стоп-лосс, если требуется, лучше поставить на отметку 235$ Открыть/Комментировать

2021-03-05 20:10:36 Моя любимая компания снова заставляет ее купить Alteryx сейчас на сильном двухлетнем уровне поддержки в 80 баксов. Начинаю аккуратно подбирать, цель пока 98$. Стоп-лосс на 68. Открыть/Комментировать

2021-03-05 18:54:49 Итоги рубрики трусливый спекулянт и агрессивный инвестор в феврале. Вспомним что было и что имеем сейчас.
1. Salesforce покупка от 220, со стопом на 208 и тейком на 240.
Результат: 0%. Сделка закрыта по 239$. Результат +8%
2. Facebook покупка по 265еще в январе с тейком на 285 и стопом на 248. Сделка остается в силе, так как Фейсбук не льют практически)
3. Five9 покупка по 170, с тейком на 190. Закрыл сделку 19 февраля. Результат: +10,5%
4. Macerich покупка 13,09 с тейком на 14,5 и стоп-лоссом на 11,8. Сделка закрылась по тейк-профиту 25го февраля. Часть оставил в долгосрок. Результат: +9,8%
5. О грустном. Покупка Tesla по цене 815$. Стоп-лосс на уровне 786. Закрылась по стопу 12го февраля. Результат: -4%
6. Покупка Alteryx по цене 112$ тейк-профитом 125$ и стоп-лоссом на 98$. Результат: убыток 12,5%
7. Palantir Technologies откупали отчет, покупка по 25, тейк -профит 28$
Стоп -лосс 23,7. 19го февраля закрыл сделку даже по 29,11$ Но по изначальному таргету Результат: прибыль 11%
8. Nokia Как не странно, стоп-лосс на 3,74 еще не сработал, пока держу акции.
Итого результат февраля, прибыль по идеям: 22,8%

Последнюю рекомендацию по Turtle Beach придется уже записывать в убыток марта Ошибка было ставить небольшой стоп по процентам. По ней не такая высокая ликвидность, поэтому цена меняется слишком быстро. Я закрыл 50% позиции.

А теперь представьте чтобы было ,если бы я не ставил стопы и тейк-профиты по этим сделкам. Еще раз привет всем любителям купить на все депо без стопов. До вчерашнего дня коррекция по всему моему портфелю, в рублях, составляла всего лишь 4% от максимума что был достигнут в середине февраля. А всё лмшь благодаря хорошей диверсификации.
Но хвалиться не буду, потому что вчера же вечtром я допустил ошибку когда начал откупать рынок и задействовал весь свободный кэш на счету и даже залез немного в плечи. Я купил вроде всего понемногу, но всё это ушло сегодня в еще большие минуса: Square, Tesla, PayPal, Livent Corporation, Five9, Salesforce. И причем без стопов, так как не считал это спекуляцией. Хорошо что не советовал никому повторять за мной. За исключением последней компании, всё это добро рухнуло сегодня еще на 5-7%
Здесь был и не удачный выбор компаний (половина из них это биткоиновые пузыри, ладно хоть в Микростартегию не залез), а также просто неудачно выбрал время. Еще в 17.00 портфель неплохо плюсовал, но по технике от 3800 по s&p, тем более в пятницу, напрашивалось дальнейшее снижение. Я себя не послушал. В итоге словил минуса. Стоила мне это шалость еще примерно 3% портфеля и самые большие убытки с марта прошлого года. Знаю что это копейки на фоне убытков, которые несут сейчас другие инвесторы пульса, но мне как человеку который всегда пропагандирует инвестиции с минимальным риском такая роскошь непозволительна Открыть/Комментировать

2021-03-05 18:09:34 Добавляем в идеи на март!
Turtle beach Corp Хорошая идея снова откупить пролив по этой компании на неплохом отчете. Я закупился на 25,4. По теханализу уровень 25 сейчас является уровнем поддержки. Стоп-лосс я поставил короткий на 24,9. Тейк -профит: 28,3$ (можно и до 30 попробовать подержать) Открыть/Комментировать

2021-03-01 12:24:38 Техническая картина. Промежуточная цель: 4,3$ Открыть/Комментировать

2021-03-01 12:16:20 Nokia. Долго думал, стоит ли добавлять эту идею на ближайшее время, решил что можно. Уже сейчас, можно уверенно сказать, что фундаментальный уровень поддержки в 3,8$ устоял. Теперь логично ждать 4,5. По компании идут сейчас по большей части позитивные новости, касаемо новых контрактов на поставку телекоммуникационного оборудования, однако последний отчет от 4го февраля сигнализировал о сокращении выручки и убыточности в 2020 году (что было ожидаемо). Тем не менее, в качестве долгосрочного вложения на небольшую долю портфеля, компания по текущим ценам смотрится интересно.
Тейк-профит: 4,5
Стоп-лосс: (если вы заходите спекулятивно) 3,75 Открыть/Комментировать

2021-02-18 18:36:39 Давно не было сделок! Рынок корректируется, появляются свежие идеи или не такие уж и свежие
Alteryx пробуем провернуть и в третий раз ту же самую операцию. Покупка 110-112, тейк профит 125. Стоп-лосс 98.
Palantir Technologies откупаем отчет, покупка по 25, тейк -профит 28$
Стоп -лосс 23,7

Вчерашние сюрпризы от нашего любимого брокера привели к тому что не удалось закрыть вовремя сделку по Tesla поэтому сегодня фиксирую убыток по 787в рамках стратегии.
Ну и в целом по февралю уже рисуется ноль, за счет возможного минуса и по Macerich. Рано или поздно этого следовало ожидать, что эйфория на рынках закончится.
В долгосрочный портфель добрал Wallmart опять же после отчета. Советую тоже присмотреться, так как компания планирует обратный выкуп акций на 20 млрд долларов. Открыть/Комментировать

2021-02-12 16:05:27 Ребята, сейчас на рынке происходят очень сильные движения. Очень трудно следить за всем рыночным шумом и тем более принимать верные торговые решения.

Команда из аналитического отдела TRADE SAB сделали свой канал, в котором они выкладывают прибыльные торговые идеи на фондовом рынке и криптовалютном рынке публикуют самую важную информацию по рынку!

Рекомендую всем начинающим и не только! Инвесторам и Трейдерам советую


https://t.me/joinchat/T9sSFXYAVcNRh3eJ Открыть/Комментировать