Итак давайте поговорим об инвестиционных инструментах в недвиж | FIT-finance (Финансы/Инвестиции/Трейдинг)
Итак давайте поговорим об инвестиционных инструментах в недвижимость, доступных для рядового инвестора.
Как и любой другой инструмент, недвижимость имеет свои плюсы и минусы. Из преимуществ защита от инфляции и получение более-менее стабильной прибыли в долгосрочной перспективе. Основным недостатком этого инструмента можно считать ликвидность. Быстро купить или продать недвижимость не всегда возможно, к тому же в процессе сделки возникают высокие транзакционные издержки из-за большого количества посредников. Однако глобальная цифровизация, новые тенденции на рынке недвижимости, позволяют находить всё новые пути решения.
- Прямые инвестиции - здесь всё просто на бумаге, покупаете жилье, или коммерческое помещение (офис или склад) - зарабатываете на арендной ставке (если сдаете помещение) и на росте стоимости квадратного метра. Коммерческий сегмент в среднем за год дает чуть выше доходности чем жилой, 13-14% против 10-11%, но содержит в себе чуть более высокие риски. Помним конечно также что жилой сегмент подразделяется на "первичку" (больше риски и больше потенциальная доходность) и "вторичку (минимальный риск и доходность)". Ликвидность это главный недостаток данных инструментов, а также нужно помнить про высокие расходы на оформление сделки, высокий достаточно порог входа, требование следить за состоянием объекта, налоги при продаже объекта (квартиры) если находился в собственности менее 5 лет.
- Отраслевые ETF фонды - Для покупки первых двух необходимо открывать счет у зарубежного брокера (к примеру Interactive Brokers, которых ЦБ недавно, в силу своей бестолковости, отнес в список нелегальных компаний). Для тех кто не в курсe ETF - это отраслевые биржевые фонды, содeржащие в себе специально подобранные ценные бумаги компаний сектора. К примеру Ishares US Home Construction ETF - содержит 46 акций компаний по строительству индивидуального жилья, поставщиков строительных материалов и розничной торговли товарами для дома. В 2020 году этот фонд принес 26% годовых. На мой взгляд минус этого способа только в том что нужно идти к зарубежному брокеру, а так для диверсификации - must have.
- REIT - Аналогично доступно только у зарубежного брокера. Это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании. На американской бирже их более 300. При покупке REIT нет оптимизации налогов, W-8BEN не поможет, налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%. В итоге доходность данного способа в среднем принесет 13% годовых в рублях, или 7% в долларах. В целом это довольно консервативный долгосрочный инструмент.
Закрытые Паевые Инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - российское подобие REIT. и. Часто имеет слишком большой порог входа, за редкими исключениями, в среднем от 300тр. Почти каждый российский брокер предлагает свою альтернативу ЗПИФН. Управляющая компания сама подбирает для инвестирования объект, стратегию и оценивает риски, привлекает профессиональных консалтеров и девелоперов. Доходность таких проектов оценивается на уровне 10-13% годовых. Наиболее популярны фонды от УК Альфа- Капитал или Сбер Управление активами. Как и со всеми ПИФами часто непрозрачна структура получения доходности, существенная часть ЗПИФН для извлечения прибыли выбирают спекулятивную стратегию инвестирования: вкладываются в строительство недвижимости с последующей ее продажей. В прошлом году фонды Сбербанка "Коммерческая недвижимость" и Альфы "Азимут" оказались убыточными более чем на 20. А в среднем годовая доходность ЗПИФН не сильно превышает доходности прямых инвестиций, колеблясь в районе, в зависимости от фонда 7-15%
Следующий способ о котором далек расскажу более подробно и к тому же самый доступный, и самый интересный конечно же на мой взгляд- это составление портфеля ценных бумаг из сектора недвижимости.
Есть конечно еще способы инвестированич, типа покупки земли под ИСЖ или покупки недвижимости в Европе для ВНЖ, но щдесь еще больший порог входа, поэтому рассматривать их не буду.
