Ирина Аргентова | Pro инвестиции

2023-03-23 08:47:49 Насколько станет дороже ипотека?

По официальной информации Центробанка, если покупать жилье с первоначальным взносом 10-15%, надбавка к кредиту составит около 1,5% на первичном рынке. На вторичном - этот коэффициент будет 0,5-1%.

Иными словами, с 1.05.2023 будут недоступны кредиты с первоначальным взносом менее 30%.

В противном случае застройщики будут повышать цену и вы купите переоцененный актив.
Вышеописанная ситуация заставит здравомыслящих инвесторов “проснуться” и приобрести жилье в марте и апреле, поскольку уже в мае размер первоначального взноса увеличится. Поэтому рынок недвижимости оживет.
Самым сложным временем для продаж будет лето 2023 года.

По словам Виктора Зубика, в прошлом году наиболее выгодный период покупки пришелся на май-июль.

С сентября по декабрь спрос на жилье растет. На рынке недвижимости существует определенная периодичность - продавай в конце года (октябрь - декабрь) и в мае, покупай в январе, феврале, а также в июле - августе. Открыть/Комментировать

2023-03-23 08:44:54 Почему ЦБ против застройщиков?

Причин несколько:
В 4-м квартале 2022 года число заемщиков с ПДН (предельной долговой нагрузкой) более 80% достигла 44%. Объясню, что это значит. Допустим ваша зарплата - 100 тыс. руб., а вы закредитованы на 81 тыс. руб.;
Средняя ипотечная ставка по ДДУ (договор долевого участия) в декабре 2022 года была 3,5%. Причем льготная ипотека составляла 7%, а рыночная - 11%;
Разница между ценой застройщика и ценой квартиры по субсидированной ставке достигает 30%, а ведь покупка недвижимости - разновидность инвестиции;
Соотношение величины кредита и реальной стоимости залога 110-115%. Получается, что залоги на 10-15% ниже реальной стоимости.

Именно по этим причинам ЦБ предпринимает меры, устанавливая надбавки по ипотечным кредитам. Открыть/Комментировать

2023-03-23 08:41:04 Рост льготной ипотеки

Как не купить квартиру выше рыночной стоимости?

Один из самых очевидных, но игнорируемых многими способ - оформить льготную ипотеку!

С 1 июля этого года появляется еще одна льготная ипотека для молодых семей. Государство заинтересовано в том, чтобы люди не уезжали из РФ и приобретали жилье по доступной цене.

Сейчас появилась большая прослойка состоятельных инвесторов - блогеры, тик токеры, стартаперы, месячный заработок, которых позволяет без особых рисков взять такую ипотеку. Банки нацелены на эту прослойку. Почему бы этих людей не загнать в ипотечную кабалу? Открыть/Комментировать

2023-03-23 08:35:55 Почему цены на недвижимость растут?

В пресс-релизе ЦБ РФ от 20.02.2023 отмечается, что в настоящее время массово распространяются совместные программы банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье относительно приобретения того же объекта недвижимости без кредита.

Повышается количество заемщиков, которые покупают жилье, но не в состоянии выплатить ипотеку. Например, возникает распространенная ситуация, когда заемщик не в состоянии выплатить ипотеку 10 млн. руб., а реальная стоимость залоговой недвижимости 6 млн. руб.
К сожалению многие россияне (около 50%) не знают, что существует льготная ипотека со ставкой 6% для семьи.

С 1.05.2023 ЦБ для ограничения рисков заемщиков и банков устанавливает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки.

Такие меры направлены на замедление роста ипотек, сбалансирование цен на рынке недвижимости.

Для нас, как инвесторов, эта информация крайне важна, поскольку цены на жилье в последующем должны снизиться. Открыть/Комментировать

2023-03-23 08:34:24 Вижу ваш интерес
Выводам быть.

Не буду писать их одним постом, иначе получится огромный текст. Открыть/Комментировать

2023-03-22 16:12:46 Еще одна ценность - внедрять в инвестиционном клубе новинки

В прошлом месяце мы начали цикл эфиров с приглашенными экспертами.
Открыл раздел Виктор Зубик, эксперт в сфере недвижимости, предприниматель и владелец компании Smarent.

Поделиться с вами несколькими интересными выводами по итогу эфира? Открыть/Комментировать

2023-03-22 15:03:54 Ааа! Как же невероятно круто получать вот такие отзывы на свой клуб Открыть/Комментировать

2023-03-20 10:39:54 ИТОГИ НЕДЕЛИ с 13 по 19 марта

С 13 марта СПБ Биржа изменила режим торгов в связи с переходом на летнее время международных площадок.
Interactive Brokers (IB) оповестил своих клиентов о том, что не сможет больше принимать переводы из Тинькофф, так как банк попал под санкции ЕС. Также с 24 марта IB не будет проводить закрывающие сделки (сделки продажи) с активами номинированными в евро клиентов из России и Беларусии.
Биржи NASDAQ и NYSE заявили о планах делистинга c 24 марта ценных бумаг компаний с российским бизнесом. Речь идет о Yandex, Qiwi, Ozon, Cian и Head Hunter. Мосбиржа и СПБ Биржа планируют продолжить торги данными ценными бумагами.
ПНК Рентал сообщил о ликвидации своего ЗПИФ Недвижимости (RU000A1013V9). Торги на Мосбирже приостановлены с 17 марта. Деньги после продажи активов фонда поступят на брокерские счета инвесторов, если паи фонда были куплены через брокеров.
Мобильные приложения банков "Санкт-Петербург", "Уралсиб","Приморье", "Левобережный", "Зенит", "МТС-банк", МКБ, СДМ-банк, УБРиР, "Ланта банк" и Металлинвестбанк, попавших под санкции США в феврале 2023 г., пропали из Google Play
Брокер Тинькофф Инвестиции в тестовом режиме возобновил торги частью иностранных ценных бумаг.
Банки США переживают череду банкротств, которую аналитики сравнивают с кризисом 2008 года. Банковский кризис в США разрастается.
В среду, 15 марта, бумаги второго по величине швейцарского банка страны Credit Suisse на торгах "рухнули" на 24%. Крупнейший банк Швейцарии UBS в воскресенье 19 марта согласился выкупить банк Credit Suisse.
16 марта ЕЦБ (Европейский центробанк) повысил ставку на 50 б. п., до 3,5%. Это максимальное значение с октября 2008 года.
17 марта Банк России вновь принял решение оставить ключевую ставку без изменений - 7,5% годовых.
МТС планирует запустить собственный видеохостинг.
Наблюдательный совет Сбербанка рекомендовал к выплате рекордные дивиденды в размере 25 рублей на одну акцию.
Индекс Мосбиржи по итогам прошедшей недели прибавил 2,04%, поднявшись до максимумов с сентября 2022 года. Открыть/Комментировать

2023-03-17 18:43:03 Сегодня последний день, когда я предлагаю присоединиться к клубу “Инвестиции в тапочках”, чтобы получить дополнительную выгоду в виде налогового марафона.
Вычеты, которые вы получите, можно выгодно инвестировать и частично или полностью покрыть стоимость участия в клубе.

Ловите за хвост эту возможность! Она действует только сегодня до 23.59 по мск.

Конечно, вы можете пролистать этот текст с мыслью: “В другой раз!”.
- в другой раз оформлю вычеты, да там и не так много было
- в другой раз вступлю в клуб, никуда он не денется
- в другой раз переведу на брокерский счет - ну мне реально еще далеко до пенсии, успею…

Вот только перекладывание на “другой раз” — это иллюзия, которая увеличивает расстояние между вами и вашими целями. А инвесторы в клубе - это те люди, которые расстояние до своих целей сокращают благодаря знаниям, постоянной практике и поддержке.

Какие инструменты помогают им в этом?

Чат — сообщество для общения с единомышленниками. Здесь инвесторы делятся идеями и опытом, обсуждают экономическую повестку, получают ответы. Кураторы — всегда на связи, самые отзывчивые и терпеливые.

Регулярные уроки и практикумы — каждый месяц расписан заранее по темам: мы изучаем тонкости технического анализа, делаем обзор секторов и компаний.

База знаний — все уроки, встречи, разборы с даты основания Клуба хранятся здесь. Это библиотека инвестора, где найдут полезное и новички, и опытные игроки рынка.

Вводные уроки для новичков — для тех, кто только начинает путь в инвестировании. Как навести порядок в бюджете, как выбрать брокера, что такое акции, облигации, фонды — всё здесь.

Разбор портфеля — наглядный аудит стратегии, где разбираем, насколько выбранные активы соответствуют целям и принципам портфельного инвестирования. Суперполезная традиция Клуба!

Прямые эфиры с руководителем Клуба Ларисой — встречаемся, чтобы обсудить ситуацию на рынке, ответить на вопросы, сверить компасы.

Каждый понедельника эфиры «Кофе с инвестором» вместе со мной

Долгосрочный портфель, в котором мы создаем капитал размером 1 млн рублей, стратегия на облигациях “WAY”, среднесрочная стратегия на акциях - для усиления вашего портфеля и роста капитала.

Присоединяйтесь и не откладывайте на потом! Открыть/Комментировать

2023-03-17 16:06:17 Тенденции на рынке недвижимости

Как инвесторы, мы работаем с фондовым рынком. Знаем его, понимаем, практикуем разнообразный инструментарий.
Ранее я неоднократно отмечала, что инвестор - это мышление, подход к жизни, умение находить возможности вокруг себя.

Поговорим сегодня о недвижимости. Какие возможности заработка в этой сфере? Мою позицию относительно недвижимости в портфеле называла уже не раз: таких объектов пока нет.
А начинающему инвестору с небольшим капиталом будет просто невозможно соблюсти диверсификацию, потому что бОльшую долю капитала перетянет на себя недвижимость.
Если на активы фондового рынка можно выделить любую сумму: 1 000, 5 000 или 50 000 рублей, то порог входа инвестиций в недвижимость намного выше.

Есть стратегии, рассчитанные на размер капитала в 200 тыс. рублей. Например: договор аренды, субаренды, ипотечные сделки. Но реальный порог значительно выше - от 2 млн. руб.

На российском рынке “тяга” к недвижимости сложилась исторически. Доходности в инвестиции достигаются здесь разными способами:
Купил дешевле, продал дороже;
Сдача в найм: посуточно, долгосрочно
Коммерческая недвижимость;
Субаренда;

При этом нужно еще учитывать массу нюансов:
Первичный рынок;
Вторичный рынок;
Строящийся рынок;
Эконом, комфорт, бизнес класс, элитка;
Квартира с отделкой или без нее;
Год постройки дома и т.д.

Инвесторы, желающие приобрести или продать жилье, должны учитывать эти особенности. Кто-то зарабатывает, а кто-то теряет - тут все, как на фондовом рынке.

Поделитесь своим опытом: есть ли у вас инвестиционная недвижимость, какую доходность от нее получаете, с какими трудностями столкнулись? Открыть/Комментировать