Хирургическая

2022-02-24 19:21:19 В пятницу в 9:30 утра по московскопетербургскому времени на площадке Адвекс-Новостройки поговорим в онлайне о ситуации в недвижимости. Присоединяйтесь. Открыть/Комментировать

2022-02-24 12:49:03 Наш 3-й эшелон строительных компаний, которые смогли прожить на рынке хотя бы 5-6 лет, часто прекрасные тактические игроки на бычьем рынке спроса и дешевом рефинансе. Предпочитают выбрать лучший тактический ход, не планируя долгосрочной стратегии. Это хорошо работает, пока не попадаешь в ситуацию, когда для решения сложной задачи необходима именно правильная долгосрочная стратегия управления, в т.ч. долгом.
В курсе начального программирования есть такая задача - найти максимум или минимум функции, которая графически представляет собой некоторую поверхность типа "холм", "впадина" или "седло". Есть такой метод - если аналитически нельзя найти максимум или минимум, то запускают процедуру поиска методом последовательных приближений - например, методом наискорейшего спуска. Суть метода в том, что берется случайная точка на поверхности и в близкой окрестности делаются пробные шаги с поиском направления, в котором градиент функции меняется максимально в нужную нам сторону. Тогда точка сдвигается по этому направлению и процедура повторяется. Это отлично работает, но при условии, что исходная функция-поверхность очень простая и гладкая. Однако представьте себе мысленно поверхность вроде ячеек для продажи яиц куриных. Такая процедура поиска минимума или максимума "свалится" в экстремум, но это может быть совсем не оптимум. Таким образом, для поиска решения в сложной ситуации необходима верная стратегия. Путь, выполненный в каждой точке, казалось бы в наилучшую сторону легко может завести в стратегический тупик. Вполне вероятно, что для того, чтобы попасть в самую глубокую низину нужно перевалить через гору, что принципиально невозможно сделать в тактической стратегии. Застройщик, живущий по тактической схеме рефинанса, сейчас будет сталкиваться с абсолютно новым для себя рынком и попадать в ложную ячейку. Мы обретаем новые старые риски, которые реализовались в 08-09 годах. Открыть/Комментировать

2022-02-24 12:25:30 Ситуация по стройкам на сегодня какая (12-00) - по общению с 6-ю застройщиками Мск и СПб спрос за 3.5 дня, то есть эту неделю, уже больше или на уровне января и февраля вместе взятых. Повышение цен - это просто реакция на спрос. Застройщики также начали отрезать от своих продаж агентов, т.к. сейчас в их услугах стали нуждаться меньше - пока этого больше в Москве, чем в СПб. С учетом того, что быстро предложение не нарастить, на рынке случается перекос. Очень большой спрос на дешевые локации, покупатели выбирают объекты под размер депозита - как правило, это студии в Лен. области и Подмосковье. Ситуация с этим перекошенным спросом привела к тому, что многократная серия повышений метра по ЛО приблизила цену жилья к городу, когда рынок нормализуется, вероятно, разница в цене метра увеличится. Открыть/Комментировать

2022-02-24 11:09:16 ПИК только что вывел продажу в Санкт-Петербурге Лермоновский 54. Цена на уровне топ-объектов в Москве 2 года назад. Бронирование идет очень активно. Открыть/Комментировать

2022-02-24 10:21:38 Застройщики Москвы и СПб прямо сейчас корректируют прайсы, вероятно, новые мы увидим уже вечером. Открыть/Комментировать

2022-02-24 10:07:29 У строителей все эти дни просто аншлаг из звонков и броней. Покупатели берут как для жизни, так и крайне вырос запрос на подбор жилья исходя из размеров депозитов без привязки к локации. С нескольких точек зрения, что услышал сегодня, спрос на уровне или даже превышает 2014 год. Открыть/Комментировать

2022-02-21 21:18:14 По питерскому и московскому трехбуквенным застройщикам сегодня броней и обращений за один понедельник примерно столько, сколько обычно за целую неделю. Посмотрим, повторится ли 2014 год, когда лихо брали даже будки с видом в глухую стену. Цены уже завтра строители начнут пересматривать в повышение. Когда-то это должно хлопнуть и, возможно, будет громко. Открыть/Комментировать

2022-02-17 19:49:42 Есть возможность входа в премаркет в новый жк на Академической. 180/метр, пакет кв от 75 млн, локап будет, срок обсуждаем. Пишите в ЛС. Открыть/Комментировать

2022-02-14 12:15:08 С моей точки зрения общение (так можно назвать?) застройщиков и администрации СПб все-таки разрешилась в пользу администрации. Мы увидим менее высотные новые стройки в черте города и с улучшенной социальной инфраструктурой.
Если в Москве есть 2 концепции - 1) строить много, держать в абсолютном выражении выручки, а риски подождут, занимаем много и строим больше 2) управляем рисками, управляем долгом, берем под стройку верняки - что в общем, как разнополярные стратегии прекрасны для покупателей бондов и жилья, - выбор есть, то в Петербурге план только по п. 2, причем касается и крупнейших по объему строительства.
Я думаю, что мы увидим сокращение разницы в цене между метрами в Москве и СПб и улучшенную возможность переложиться из второго в первое. Гипотеза.
Проекты в СПб застройщики перерабатывают снова и снова. В условиях растущей ипотеки и роста себестоимости, желания зарабатывать приходится еще больше ориентироваться на эндов. И придумывать улучшения относительно вторички. Ближайшие старты в районе Новочеркасской около 400 т.р за метр и 2 объектов на Васильевском 300-500 за метр покажет, какой в объеме этот спрос.
Инвесторы, понимая это, аккуратно разобрали объем Приморского квартала - трешки по 13 млн 85-90 метров, выведенный пакет Дефанса по двушкам за 10-10.5 млн (!) только частью дошел до сайта. Интересные варианты по цене в стройке практически кончились. Вероятно, сейчас мы находится в окончательно захлопывающемся рынке жилья для инвесторов. И снова таким он станет, если на рынке жилья сменится тренд. Растущей ипотеки на фоне малого предложения для этого совсем недостаточно. Открыть/Комментировать

2022-02-11 13:04:38 Завершили маркетинговую подготовку по новому объекту у м. Академичечкая в Санкт-Петербурге. Объект по начинке получил некоторое упрощение, но что позволяет сохранить плановые цены старта от 220 за метр на квартирах больших площадей. Открыть/Комментировать