Digital Chaos

2022-07-14 16:02:56 Лаборатория цифровизации жилья выступила инициатором и одним из учредителей создания АНО «Умный МКД»

Решение о создании АНО было принято рабочей группой межведомственного проекта «Умный МКД» трех министерств: Минцифры, Минпрома и Минстроя.

АНО станет площадкой для объединения ключевых игроков — девелоперов, телекоммуникационных компаний, разработчиков программных продуктов, производителей устройств, исследовательских центров.

Наша ближайшая цель — доработка и утверждение Концепции цифровизации МКД (ключевые тезисы проекта Концепции есть у нас на сайте), а также формирование среднесрочного плана стандартизации.

Мы в рамках АНО будем курировать часть работы, связанную с управлением и эксплуатацией жилыми многоквартирными домами, а также планируем усилить направление аналитики.

Подробнее читайте по ссылке:

https://tass.ru/nedvizhimost/15213825 Открыть/Комментировать

2022-07-13 10:14:57 Открыть/Комментировать

2022-07-13 10:02:51 Рецепт цифровизации на этапе эксплуатации

Итак, все, что вы прочитали в предыдущем посте — и есть пользовательские сценарии. Как люди перемещаются, что они делают на территории ЖК, за чем им важно следить.

Даже на этапе, когда уже установлена куча оборудования и систем, можно оптимизировать их эксплуатацию. Если, конечно, вы не фанат бесконечных вложений в систему, которая скорее мертва, чем жива. И готовы признать и списать излишние инвестиции.

Мы посмотрели на проект с учетом понимания особенностей управления «человейниками» и особенностей цифровых устройств и сервисов.

И вот что сделали:

Нырнули в проектное сопровождение по настройке программного комплекса (справочники, интерфейсы) и аппаратной части (инженерные системы).

Сделали описание текущих пользовательских сценариев.

Скорректировали настройки и дали рекомендации по модернизации существующих систем. Мелочи в масштабе проекта вроде установки шлагбаума для гостевого транспорта, дополнительных считывателей и камер. Но вопрос передвижения автомобилей и парковки на проекте стоит остро.

Составили план по доработке пользовательских интерфейсов.

Проект продолжается, и пока еще у нас в работе:

Тот самый пресловутый end-to-end: бесшовный проброс данных от устройств жителей и устройств самого дома в УК. Чтобы охрана точно знала, что шампанское идет именно к вам и пропускала максимально оперативно :)

Адаптация приложения под скорректированный функционал.

Настройка оборудования на объекте.

Осенью, по завершении работ, мы планируем провести опрос для жителей на тему: заметили ли они улучшения и что для них было особенно важно?

Обязательно поделимся результатами. Возможно, они будут негативные, ведь редкий житель доволен своей управляющей компанией. И никто не разделяет цифровые сервисы от чистого пола на парковке.

Для людей — это качество жизни. И мы работаем, чтобы его повысить.

#project Открыть/Комментировать

2022-07-12 16:59:35 Опыт внедрения цифровых решений: дьявол в деталях

Есть на западе Москвы, прямо у "Москва-Сити", уникальный высотный жилой квартал бизнес-класса. Только в I очереди почти 1300 квартир!

...Огромный бетонный муравейник, который вызывает апатию...

...Не заехать, не выехать...

...Ужасное место для парковки, жизни и приезда в гости...

Это реальные отзывы о проекте.

Как водится, парковочных мест тут – максимум 1 на квартиру, при этом — 3 корпуса и 43 входа в здание! Сначала с улицы, потом во внутренний двор, потом в свой корпус. Для некоторых случаев — те самые лишние кордоны безопасности…

Слишком много решений, недружественных пользователю:

Ключ-карта — казалось бы, на этом можно остановиться, но нет. Вдруг человек забыл пропуск?

Личный код для входа — тоже удобно, ничего не нужно брать с собой. Но он 6-тизначный — как думаете, удобно ли его дать курьеру? А еще он неизменяемый. То есть один раз сообщил кому-то и все имеют доступ на территорию — лучше было бы сделать гостевые одноразовые пропуска с 4 символами. Мелочь, но так ведь удобнее?

Кстати, про гостевые пропуска. Их можно заказать в приложении, но эта часть пока не интегрирована с системами УК: охрана не в курсе, что вы ждете гостей.

Считыватель QR-кода, который генерируется в приложении — тоже удобно, но вот только из-за неправильного угла обзора он плохо работал. И зачем он в комплекте с видеодомофоном, ключами и охраной?

Только инвестиции в слаботочные системы — это около 1 000 руб. на кв. м., которые явно не "отрабатывают". В масштабе проекта — копейки, но могли бы сэкономить.

Вернемся к гостю — если он(а) с бутылкой шампанского прошел по pin-коду, то все равно на второй двери попадает к считывателю без панели и вынужден общаться голосом с охраной, которая, не в курсе. А шампанское греется :(

А еще видеонаблюдение за территорией в 14 га — это здорово, но жителю важны камеры, которые контролируют только его вход, его зону парковки и детскую площадку. Зачем остальные 42?

Что мы с этим будем делать? Расскажем завтра.

Угадаете проект? Пишите в комментариях. Угадавший выберет следующий проект из наших кейсов для разбора цифровых решений.

#project Открыть/Комментировать

2022-07-11 10:00:00 Цифровизация домов — понятный разговор с управляющей компанией

Количество недовольных качеством услуг управляющих компаний, по разным опросам, составляет 40-97%. Хорошо, возьмем условно 80%. Все зависит от конкретной многоэтажки и активности жителей, которые говорят или замалчивают о проблемах.

При этом бизнес и государство говорят, что конечный бенефициар цифровизации управления жилыми домами — сами жители многоквартирных домов. Так ли это, давайте разберемся.

Дело в том, что любой строительный объект имеет свой жизненный цикл. Но на практике ни нам, ни нашему соседу совершенно не до стадий, которые вместе с нами проживает наш дом. Важно, чтобы застройщик качественно его построил, ввел в эксплуатацию, поставил на кадастр, а мы получили наши ключи. Все так — имеем право.

А что дальше? Все жители десятилетиями зависят от управляющей компании и качества строительства дома. Им важно, чтобы было удобно, безопасно, а возникающие проблемы — от протечек и плохого освещения до контроля доступа курьеров и пропуска на парковку решались в моменте.

Вот только после окончания гарантийного срока наступает стадия «опора на собственные силы» — по факту расходы перекладываются на нас — жителей. Добавляется только средства фонда капремонтов, но до этого времени еще нужно дожить.

Но какие услуги и работы должны быть в рамках текущего тарифа и какие предоставляются? Как формируются общедомовые расходы?

Кстати, 70% жителей просто не разбираются в платежках, согласно опросу Домиленд. Понятное дело, мы уже набалованы цифровыми сервисами и бесконтактной оплатой, хотим получать обратную связь по нашим заявкам и вопросам, но с ЖКХ так пока не работает.

Отдельная проблема — достаточно ли того, что мы платим, для поддержания состояния общедомовых систем на нужном нам уровне?

Цифровизация управления домами не панацея и не может магически снизить тариф и повысить качество услуг. Но что она может сделать?

Упростить общение с УК и контроль расходов

Повысить прозрачность платежей и сбалансировать затраты

Сделать дом и двор более безопасными и комфортными: от предупреждения аварий до удобной парковки

#УК Открыть/Комментировать

2022-07-08 10:00:49 Цифровые решения для жителей многоэтажек

Мы уже упоминали всех «бенефициаров» цифровизации ЖКХ и управления многоэтажками. И что одна из ключевых проблем развития этого рынка — ориентация не на потребности жителя, а на возможности бизнеса.

Но так не получится. Можно установить дорогующую систему распознавания лиц, но она окажется неудобной для жителей, так как будет «глючить» из-за неправильной интеграции с базой данных лиц и вообще станет лишним кордоном с учетом наличия пропускной системы, домофона и консьержа (и мы об этом кейсе еще расскажем).

А какие они, решения для жителей? Что мы получим в итоге?
Триада «Безопасность- Обеспечение жизнедеятельности-Комфорт» коротко описывает возможности цифровизации.

Набор систем, конечно, зависит от класса жилья. Для старого фонда массового сегмента вполне возможно реализовать «базовый набор», в частности:

Организация доступа на территорию двора и в подъезд — когда можно дать курьеру одноразовый код доступа, который точно не будет потом кому-то передан, а курьер не будет вам звонить два раза, чтобы зайти во двор и в подъезд.

Прозрачность и удобство оплаты: передача показателей счетчиков без ошибок — когда не нужно переписывать данные счетчиков и делать расчет (лично я проявляю акробатические навыки раз в месяц, списывая показания прибора, спрятанного за трубами…:)

Удобство в повседневной жизни, например, умный домофон — возможность ответить с телефона на звонок домофона, не вставая с дивана

Ну а если вы живете в новом ЖК премиум класса, то набор услуг и сами цифровые решения могут быть шире, например, вариант организации доступа на территорию:

Автоматически открываются шлагбаум и ворота подземной парковки, дверь с парковки в холл, лифт сразу вызывается на ваш этаж — при наличии у вас в телефоне приложения…

Это уже работает на одном из объектов, цифровизованных с нашим участием. Тоже расскажем в следующих постах. Не переключайте канал

#УК Открыть/Комментировать

2022-07-05 16:20:21 Немного математики: оценка эффективности цифровизации сферы управления и эксплуатации

По данным Департамента строительства г. Москвы смещение фокуса со строительства на жизненный цикл дома и интеграция данных из системы управления строительством с облачной умной системой эксплуатации дают следующие эффекты:

Снижение потребности в персонале: с управлением штатными и нештатными ситуациями справятся всего 40 инженеров, а не 100, как было бы без применения цифровых технологий

Производительность инженерного состава выросла на 20%

Срок службы инженерного оборудования вырос более чем на 15%

Затраты на внеплановое обслуживание – снижение до 50%.

Дебиторская задолженность в управляющих компаниях, предоставляющих сервисы онлайн-оплаты, снижается на 25%, по данным «Домиленд». В масштабах страны выгода от внедрения аналогичных решений может превышать 180 млрд руб. ежегодно.

Если коллеги из «Домиленд» посчитали правильно, то эта величина – почти половина начислений населению за жилое помещение, капитальный ремонт и коммунальные услуги за 1 квартал 2022 по России (381 млрд руб. по данным Росстат – т.е. около 12% в год.)

#analytics #УК Открыть/Комментировать

2022-07-04 16:35:51 Снова о жизненном цикле дома: другой ракурс

В продолжение темы, мы хотим предложить наш вариант жизненного цикла жилого многоквартирного дома.

Дом – это не статичная груда бетона и металла, это организм, постоянно меняющийся во времени. Мы все привыкли к описанию его жизненного цикла от проектирования и строительства до ввода в эксплуатацию и управления построенным объектом. При этом изменение стадий существования дома влечет за собой изменения стадий жизненного цикла услуг по эксплуатации и управлению:

Pre-Opening – до ввода в эксплуатацию

Трансформация – заселение и ремонт квартир

Гарантированная стабильность – устранение неисправностей по гарантии за счет застройщика

Опора на собственные силы – ой, гарантия закончилась, теперь плановые ремонты

Налаженный быт – быстрое устранение – в лучше предотвращение аварийных ситуаций

Традиционно УК получает объект уже ближе ко второй стадии, поэтому в процессе pre-opening участвует минимально. Учитывая наш опыт, во 2 стадии управляющая компания вынуждена самостоятельно интегрировать созданные системы и сервисы в свои бизнес-процессы. При этом инвестиций, средств дольщиков у нее на это не хватает, а тариф на обслуживание такую активность покрыть не может. В итоге УК остается сервисами и инженерными изысками, которые не работают так, как было задумано в процессе проектирования.

Правильно прописанные функциональные требования ко всем системам – ключ к созданию цифровой среды, способной существовать вместе с самим МКД.
Мы знаем, как правильно оформить функциональные требования и организовать продуктивное взаимодействие всех участников процесса создания, управления и эксплуатации многоквартирного дома.

#gloss Открыть/Комментировать

2022-07-01 17:08:39 Жизненный цикл МКД — как он связан с объемом продаж квартир?

Для покупателя, будущего жильца в МКД наибольшее значение имеет стадия эксплуатации. В то время как девелоперы наибольшее внимание уделяют всему, что происходит до заселения — маркетинг, реклама и продажа. Такой подход относится и к цифровизации. И нельзя их за это винить — именно так работает финансовая модель.

Но учитывая текущие реалии, смещение фокуса становится необходимым:

Растущие требования к наличию цифровых сервисов во всех жизненных сферах;

«Омоложение» аудитории – сейчас большая часть аудитории моложе 30 лет, и они ждут цифровых решений для безопасности, обеспечения жизнедеятельности и комфорта;

Но главное — репутация девелопера складывается не только за счет благоустройства двора и хороших планировок, но и за счет удобства жизни в доме.

При наличии оптимальных пользовательских сценариев повысить удовлетворенность жителей можно даже с минимальными затратами. Главное продумать, как обеспечен доступ на объект резидентов и гостей, сбор показаний ресурсов и оплата, как организовано взаимодействие с УК и так далее.

Привлечь нового покупателя намного дороже, чем получить рекомендацию или удержать текущего клиента — гласит маркетинговая поговорка. Лояльность покупателей — ключ к повышению объемов продаж, особенно в кризис.

Бонус: образец поведения резидентов отражается в получаемых от управления данных, что помогает девелоперу лучше узнавать свою аудиторию и делать им более релевантные предложения.

#lab_analytics Открыть/Комментировать

2022-06-29 13:47:48 Не все то золото, что блестит

Коллеги, спасибо всем, кто проголосовал в пятницу за самые интересные темы. Голосование остается открытым, а пока лидером его стали кейсы по внедрению цифровых решений.

На рынке все еще представлены, в основном, фрагментарные решения. Например, недавно на портале наших друзей Digital Developer появилась новость о том, что ГК Самолет совместно с компанией Юникорн запустят систему цифровизации ЖКХ почти на 2 млн кв. м.

Проект предполагает реализацию «виртуальной диспетчерской» для УК в части контроля и безопасности: «несколько тысяч датчиков в системах контроля доступа, электроснабжения, водоотведения, лифтового хозяйства, пожаротушения будут объединены в 6 проектах группы Самолет». Обещают в 2 раза снизить количество аварийных ситуаций уже в первый год работы, а «в идеале – чтобы внештатные ситуации вообще не доходили до жителей».

Но если в этом случае у девелопера есть план по созданию полноценной цифровой системы эксплуатации и единой платформы, то зачастую при внедрении цифры в систему управления МКД забывают о принципе end-to-end.

Тогда такое решение превращается в дополнительное ПО для сотрудников УК, которые вынуждены постоянно переключаться между системами. Или вообще остается пресс-релизом на страницах сайта, а жители продолжают жаловаться и клясться, что следующую свою квартиру купят у другого девелопера. В надежде на то, что он учел основные принципы цифровизации (они есть у нас на сайте в разделе «Концепция») и все сделал правильно…

#lab_analytics #УК Открыть/Комментировать