Недвижимость инсайды

Если вас не удивили офисы на 24 км МКАД, то у Самолета в Квартале Герцена вообще 99 тыс. кв. м в ГНС офисников с ТЦ. Кому они там на МКАДе нужны #третийадмин не знает, но всех город обязывает, поэтому в таких местах офисы и появляются.

Пешеходный мост идёт на ЗУ "Шмитовский, 34". Там проектом занимается ГК "Русский монолит" (ОООшка Лиссэл). Публикация распоряжения МКА была ещё в марте. Пока сам проект не мелькал.

ПИКовская ООО "Лигастрой" согласует паркинг, офисы и технопарк на ЗУ "2-й проезд Перова Поля, 9". Это рядом с проектом "Плеханова 11" в промзоне Прожектор. Там неожиданно для промзоны развернулась одна из самых масштабных строек. Практически все участки привлекли в той или ной форме в стройку: реновация, КРТ, офисники, редевелопмент.

Итого в промзоне на данный момент:
1. В продажи вышедший Плеханова 11, который из-за нового продукт и отсутствия оверпрайса хорошо был принят рынком.
2. Висит и ждёт своего выхода участок ГС - ЗУ "Плеханова, 9".
3. На высокой стадии подготовки проект РГ на ЗУ "Энтузиастов, 46/2". Архитектура от Syntaxis радует.
4. Животворящий редевелопмент произошел на Графите. Чисто чтобы пить пиво из пластиковых стаканов.
5. Основа вывела апартаменты на ЗУ "Электродная, 2А". Цены в рынке, но ПИК все равно дешевле - там квартиры с отделкой, а тут апарты без.
6. КРТ под реновацию на ЗУ "Зелёный, 3А".
7. Большой КРТ под все что душа хочет.
8. ЗУ "1-й проезд Перова Поля, 7" с аукционов домарф, очевидно, что купят и запихнут в КРТ.
9. Проект на ЗУ "Плеханова, 10", где согласуют жилье.
10. Сегодняшний ЗУ "2-й проезд Перова Поля, 9", где ПИК будет добавить объемы для своего жилого проекта.
11. И последний большой КРТ в Прожекторе.

А вот на ЗУ "Паршина, 2" (1) согласовали в рамках КРТ 45 тыс. кв. м для реновации. Посмотрим, как это будет визуально выглядеть, потому что под боком в марте стартовал оверпрайснутый бизнес-класс от Сант Майкла (2). Ребята пытаются толкать метр под 600 тыс. руб., а виды перекроет очередная реновация.

Сейчас на Паршина стоит гараж-долгострой, который строят уже пару десятков лет, но пока достроить не получилось. И не получится. Его показывают на рендерах Сант Майкла как какой-то объект в непонятном фасаде. Как будто это стильный, модный ФОК.

У девелоперов всегда аллергия на визуализацию реновации около проект. Они пытаются продавать бизнес-класс, а под окнами будет дом, где люди квартиры получат "нахаляву". Это ЦА бизнес-класса очень не нравится, поэтому обычно эти объемы пропадают с визуализаций, например, у Галса в Доме 56.

Если на юго-востоке Москвы всегда бомжи, гаражи, грабежи, то на юго-западе всегда тишь, благодать, ЖК бизнес-премиум-класса надо продавать.

Город также занимается постоянным улучшением ЮЗАО, так на ЗУ "Новочеремушкинская, 10" воткнут не очередную свечку под реновацию, а ФОК с бассейном, чтобы потом какие-то маркетологи писали в буклетах "в пешей доступности расположен современный ФОК". Плюс 10% к цене реализации, епта.

Не уезжаем из Нагатинской поймы. Тут начались продажи в проекте Dream Riva. Что за название такое стремное - мы хз. Архитектуру от Атриума ранее публиковали. Интересно, но ничего не понятно. В самой презентации всего 2 картинки проекта. Остальное - наш любимый шаттерсток.

Как понять, что проект не готов к реализации? Все просто - если в презе картинок из шаттерстока больше чем рендеров самого проекта. Кто виноват? Злоебучий маркетинг, который пытается продавать квартиры - продукт фотографиями счастливых людей.

В по сути предыдущей очереди проекта - Dream Towers как-то продажи у ребят не пошли. Стартовали в начале 2021 по 350 тыс. руб./кв. м., дальше бустанули прайс до 400+ тыс. руб./кв. м и продажи вставили. Были просто пустые месяца или продавали по 200-400 кв. м. На момент сдачи было продана только половина построенного объёма. Если вам нужен кейс хуевыйх продаж на рынке в самый его жирный, пиковый период - то вот он прямо на лицо. Пожелаем удачи в реализации это очереди, может научились на ошибках. Хотя ценник под 500 тыс. руб./кв. м.

На ЗУ "Проектируемый 4062-й, 8" согласовали 144 тыс. кв. м жилья с высотность 250 метров. Привыкайте дети. 250 метров - нормальная высотность для Москвы. Её нужно будет строить во многих проектах. Поэтому надо закладывать актуальные цифры на СМР в фин. модели, а не "мы еще так штаб квартиру на Мосфильме строили". И не ходить потом, не рыдать, что ой, мы не знали, ой, мы хотели все в 100 метрах построить и тд.

На визуализациях скорее всего "бумажный" проект от ноунейм бюро Amirov Architects. Согласует застройку УЭЗ. А тут два пути - либо эпично проваливать продажи и демпинговать рынок, либо толкнуть проект какому-то рыночному девелоперу.

Вот более качественные визуалы проекта РГ. Архитектура от бюро Syntaxis, вроде как, они согласовали уже это с МКА и Мэром. Массинг и фасады - ну очень симпатичные.

Если новостройки в котле спроса "Калошино" - не новость, то вот такой лайт индастриал согласовывают на ЗУ "Бирюсинка, 1/18".

Город активно принуждает девелоперов и участников рынка не только строить жилые метры, но и делать объекты, где все эти жители жилых метров потом будут работать. Хотя, учитывая цены в проектах Калошино, нет уверенности, что после покупки квартиры там кто-то пойдет на лайт индастриале батрачить. Цены на рынке недвижимости сами создают маятниковую миграцию и социальную сегрегацию в городском пространстве.

Причем этот лайт индастриал на 28 тыс. кв. м будет реализовывать А101. Непривычный формат и непривычная локация для данного девелопера.