2021-05-07 12:07:28
#ставка #ипотека #экономика #Минфин #недвижимость #Россия #бюджет
Пара «мифов» … о программе льготной ипотеки
Вчера в обсуждениях понял, что есть ряд ошибочных представлений о самой программе и ее эффекте, которые существуют и множатся.
Сама программа неизбирательная, нецелевая, а антикризисная, потому КПД ее достаточно низкий,
а расходы бюджета достаточно высокие. Для антикризисной меры эти издержки приемлемы, т.к. важнее скорость, а не эффективность. Для программы постоянного/длительного действия – нет.
Миф первый: «бюджет тратит копейки». Это частая аргументация по программе, заключается она в том, что на текущий момент, или в ближайший год бюджет действительно тратить не много (миллиарды рублей, что действительно копейки для федерального бюджета). На февраль было потрачено ~2.3 млрд руб. при уже выданном объеме кредитов 1.1 трлн руб., но здесь важны ставки и сроки. Из-за того, что ключевая ставка была 4.25% бюджет компенсировал лишь 0.75% (4.25+3-6.5). Но здесь важны сроки и ставки. Выдаются кредиты сейчас и при ставке 4.25%, а платиться будут 10-15 лет и при ставке (предположим она будет близка к середине нейтрального диапазона ЦБ) 5.5% и все это время Минфин будет платить. При средней ключевой ставке ЦБ 5.5% и сроках погашения льготной ипотеки 10-15 лет, а также реализации всего объема программы 1.85 трлн руб.
бюджет потратит ~230…380 млрд руб.
Миф второй: «огромный мультипликатор» - потратив несколько миллиардов бюджет стимулировал выдачу триллиона кредитов. То, что не «несколько миллиардов», а несколько сотен миллиардов уже разобрались, но это знаменатель мультипликатора, теперь про числитель. Да, по программе выдано около 1.4 трлн руб. кредитов, а лимит 1.85 трлн руб. Но
далеко не все эти кредиты являются следствием самой программы,
просто практически весь первичный рынок переехал на льготу, но большая часть ипотеки была бы выдана и без льготы просто по причине опасений инфляции, низких ставок по депозитам и снижения ключевой ставки. Самый простой способ это оценить – это сравнить продажи на вторичном рынке (где не было льготы, но были все остальные факторы) с первичным. Понятно, что это оценка общая, но копеечной точности здесь и не нужно. У нас очень стабильна доля первичного рынка, т.к. значительная часть покупок новых квартир сопровождается продажей на вторичном рынке.
Эффект от программы был в пределах около 200 млрд руб. дополнительных кредитов и закончился к декабрю (опережающий рост цен на первичную недвижимость нивелировал ее выгоды для покупателя относительно вторички).
Миф третий: «бюджет все вернул через налоги». При текущем структурировании программы и ее «КПД», бюджет, конечно, много не вернет. Если исходить из того, что в среднем по программе первый взнос 30%, общий объем дополнительных продаж жилья будет ~300 млрд руб., при общей налоговой нагрузке ~20%, бюджет вернет себе не так много.
Даже если учесть, что бюджет получает налоги сразу, а платит 10-15 лет частями и дисконтировать по ставке ОФЗ (7%), то вернет Минфин себе 40-50% максимум при полной утилизации лимита в 1.85 трлн руб. Если бы программа была свернута к декабрю (как и планировалось) – то она, с учетом дисконтирования, полностью бы окупилась для бюджета.
В целом субсидирование ипотеки – это хороший инструмент, но когда он целевой и решает качественные, структурные задачи, текущая программа в нынешнем ее виде этим критериям никак не соответствует. Если совсем примитивно – то когда семья продает хрущевку двушку в 40 метров и вместо нее покупает новую квартиру 70-90 метров в ипотеку в новом доме – это качественное изменение, а если к хрущевке докупает однушку на окраине, чтобы «деньги прикопать» - то нет.
P.S.: Понятно, что это все укрупненные обобщенные оценки, но понимание масштабы они вполне дают.
@truecon
509 viewsedited 09:07
T
