Realty & Finance

2021-02-08 15:21:01 Что ждет рынок недвижимости в 2021 году?

Сейчас эксперты и аналитики наперебой прогнозируют стагнацию, поскольку резерв роста спроса был исчерпан ажиотажем прошлого года, а ожидать что два года подряд можно поддерживать такой уровень спроса - глупо. По крайней мере такие объяснения.

Правда данные не говорят о том, что у нас был какой-то сверх странный год. Давайте посмотрим.
Ввод жилья снизился на 2% гг.
Общее число сделок в новостройках выросло всего на 1%.
Доля частного домостроения выросла до 48% от всего рынка (а там ипотека практически отсутствует).
Цены в первичке выросли на 16-30% в зависимости от городов.
Застройщики нарастили доходы на 10-30%.

Поскольку уровень доходов граждан не вырос, то мы видим просто перераспределение капиталов и инвестиций. Недвижимость в прошлом году была сверх привлекательным активом, множество строек прибавили за год почти 100% стоимости. Но повторится ли ситуация в этом году?

Сначала данные:
Доля строек с эскроу-счетами растет, в 2020 году объем таких счетов вырос в 8 раз, до 1.2 трлн руб.
Рост цен будет замедляться, во многом благодаря выводу на рынок новых объектов.
Льготная ипотека, с вероятность 88% будет продолжена и после лета, об этом уже заявили в Минстрое и, с оговорками, против не выступает #ЦБ.

Чем больше строек по эскроу-счетам - тем ниже их инвестиционная привлекательность, поскольку они уже стартуют по высокой цене.
Инвестиции могут еще сильнее перетечь на фондовый рынок, я думаю рост числа частных инвесторов продолжится в этом году.

Подождем что скажет февраль, январские данные не всегда адекватно отражают ситуацию на рынке. Открыть/Комментировать

2021-02-06 12:00:19 В телеграм появился канал инвестора, который пассивно зарабатывает 1 500 000++ ₽ на коммерческой недвижимости

Антон Гловацкий – инвестор в коммерческую недвижимость. К 36 годам имеет опыт в управлении бизнесом, получает доход с объектов недвижимости, пассивная часть дохода 1,5++ млн ₽, зарабатывает на Нью-Йоркской бирже внутри дня, а также покупает объекты для перепродажи.

Что вы найдете в блоге:
- Партнерство. Можно совместно реализовать инвестпроект и заработать вместе с Антоном;
- Реальный опыт автора. Честно пишет о своих сделках с недвижимостью;
- Личные прогнозы по рынку коммерческой недвижимости;
- Профессиональные фишки в инвестициях, управлении объектами, торгах на аукционах;
- Инвесторский лайфстайл: честность в партнерстве, этика, жизненный баланс и энергия.

Подписывайтесь на канал и читайте последний пост о мошенниках на торгах. Этот опыт будет полезен вам, если вы всерьез планируете заняться коммерческой недвижимостью. Открыть/Комментировать

2021-02-05 13:29:02 Бум индивидуального строительства

Прошедший год ознаменовался не только резким ростом цен на новостройки, но и ростом объемов строительства частных домов.
При том что ввод жилья просел на 2% по отношению к 2019 году, доля индивидуальной застройки выросла до 48% - 38.7 млн кв.м.

По всем опросам - до 70% граждан России предпочитает частный дом квартире и мы видим как это желание реализуется на практике.
Коттеджными поселками обрастают в основном крупные городские агломерации, позволяющие в течении часа-двух добраться до всех необходимых сервисов и благ города. Общий тренд на удаленную работу только добавляет привлекательности собственному дому с участком земли.

А каков реальный потенциал индивидуального строительства?
Полагаю что как минимум в два раза больше, объясню почему.

Рынок новостроек поддерживается ипотекой, доля сделок с привлечением банковских кредитов уже превышает долю сделок за наличные. Кроме того, новостройки строятся по 214 ФЗ, обеспечиваются защитой эскроу-счетов, есть фонд защиты прав дольщиков и много чего еще. Это большой, цивилизованный рынок, где все правила игры давно понятны, а банки охотно выдают кредиты и еще государство субсидирует ипотеку.

А что рынок ИЖС?
Тут у нас настоящий дикий запад. Большие строительные компании, крупные и мелкие подрядные организации, строительные бригады, слабая юридическая защита, невозможность взять ипотеку на деревянное домостроение или домокоплект. Ипотеку на строительство домов практически не дают, люди строят дома постепенно, за свои собственные средства, в течении 3-6 месяцев минимум.

Даже в условиях явного перекоса финансовых и юридических аспектов в сторону новостроек, по объему строительства все равно выходит паритет. Да, нужно сделать поправку что мало кто строит дома по 20-40 метров, как продаются студии и однокомнатные квартиры в многоэтажках, то есть число граждан строящих свои дома наверное раза в три меньше, чем покупающих квартиры.

Рынку ИЖС необходимы свои ипотечные программы, льготные и массовые. Как минимум, это явно попадает в запрос большей части наших сограждан. Открыть/Комментировать

2021-02-01 21:48:09 Если вы потерялись в количестве каналов и не знаете, где получать проверенную и актуальную информацию, то ТОП для вас.

TradingLive – команда Trading Live занимается торговлей на валютном рынке и рынке ценных металлов. Мы выигрывали в брокерских конкурсах:«Быстрый уорен»,«KingSize MT5»,«Formula FX». Вступайте и учитесь торговать!

В канале «Чёрный понедельник» анонимный эксперт понятным языком рассказывает об экономике. Кто он – редактор «Ведомостей»? Уволенный обозреватель из РБК или «Коммерсанта»? Или вообще чиновник из министерства экономии

Больная экономика — внимательно следит за трансформацией экономики во время пандемии и отбирает самые интересные новости. Когда наконец можно будет поехать в отпуск, почему в Испании запретили распродажи? Ответы в @bolecon

Рисковик - ваша риск-служба «в кармане»: информация о банках, актуальные финансовые и экономические темы.
Его читают банковские топы, продвинутые инвесторы и рекомендуют консультанты McKinsey.

Ипотека и недвижимость - Правила покупки жилья в кредит от профессиональной ипотечницы. Понятная ипотека. Простые финансы. Безопасная недвижимость. Любопытные факты и истории. Советы, новости. Полезно и интересно

РИА Недвижимость - канал, который ведут журналисты редакции недвижимости РИА Новости. Все главные новости о квадратных метрах - оперативно и от проверенных источников.

Канал Ипотека.ПРО, который читают риелторы. Рассказывает, как одобрить ипотеку на лучших условиях. Здесь помогают найти решение. Бесплатно.

Инвестиционные идеи - авторский канал об инвестициях на Московской бирже. Публикация сделок, идей по покупке акций и результатах их срабатывания в режиме реального времени.

Налоговый советник - изменения законодательства, меры господдержки, судебная практика и позиции государственных органов по налоговой тематике;

Недвижимость РФ — свежие новости о Недвижимости РФ: ипотека, новостройки, новинки законопроектов, интриги и инсайды рынка. Отсекаем лишнее, оставляем важное и интересное.

banki — Канал о финансах и банках Самое интересное и важное о банках, обзоры рынков и мнения экспертов. Подписывайтесь, присылайте свои новости, истории и комментарии

Довольный капитал - Всё то, что срывается в открытых источниках. Ваш бесплатный доступ к платным площадкам. Доход управляющих 400%+

Financial Headlines - Быстрые новости и котировки из мира финансов. Этот канал заменит вам все авторитетные источники в одном канале.

Special Team — качественное продвижение в Telegram. Открыть/Комментировать

2021-01-27 17:43:15 Продолжаем про рынок труда и застройщиков.

Девелоперы неоднократно заявляли, что не могут найти нормальную рабочую силу в России, в достаточных объемах иначе будут страдать их объекты, встанут стройки и т.д.

При этом, 2020 год стал для первичного рынка не то что не кризисным, когда вся остальная экономика устремилась вниз или стагнировала - застройщики сорвали куш. Льготная ипотечная программа, кризисная ситуация, вывод денег с депозитов - все это спровоцировало ажиотаж на рынке новостроек. В результате цены выросли в СРЕДНЕМ за год на 14%, а в некоторых городах на 20-30%.

В результате, крупнейшие строительные компании отчитались о двузначном росте доходов год к году:
ПИК +30% до 371 млрд руб.
ФСК +15% до 130 млрд руб.
ЛСР +12% до 95 млрд руб.
MR Group +55% до 85.5 млрд руб.
Инград +29% до 80.6 млрд руб.
Галс +70% до 43 млрд руб.

При этом в той же Москве количество сделок ДДУ выросло всего на 1%. То есть застройщики сорвали куш на росте цен на жилье.

Рынок благоволит девелоперам. За прошедший год было выдано 1.7 млн ипотечных кредитов на 4.3 трлн рублей - это исторический рекорд. При этом было рефинансировано 234 тыс займов на 600 млрд рублей. Просрочка остается на очень низком уровне - всего 1.1% в новостройках.

В такой ситуации правительство обоснованно может ограничить доступ иностранной рабочей силы на российский рынок труда, поскольку девелоперы не испытывают проблем с продажами, их доходы растут намного быстрее всей остальной экономики.

В России миллионы безработных, охранников и не работающих по специальностям бывших студентов. Все это огромный потенциал для использования в той же строительной отрасли. Для привлечения этих кадров нужно повышать сам престиж профессии, улучшать условия труда и повышать заработанные платы. Создавать курсы переквалификации.

Как итог мы должны получить:
Повышение производительности труда, что позволить избежать сильного роста расходов на ФОТ для застройщиков.
Снижение криминогенной обстановки в крупных городах благодарю отсутствию больших групп мигрантов.
Повышение благосостояния сотен тысяч наших граждан, рост их доходов.
Деньги остаются в России, а не выводятся заграницу.

Любое национально мыслящее правительство обязано защищать отечественный рынок труда, однако текущее руководство Минстроя похоже больше озабочено трудоустройством жителей из южных республик.

Нет ли здесь пантюркистского влияния Турции? Открыть/Комментировать

2021-01-26 12:27:10 Преступление против рынка труда России.

Только таким термином можно назвать тот факт, что Минстрой запустил программу по точечному завозу мигрантов из Таджикистана, Узбекистана, Казахстана и Турции (что вообще!?) Лоббируют завоз мигрантов крупные застройщики, похоже им проще продавить запрос на рабочую силу из южных республик, чем набирать людей в российских регионах.

Напомню, что сейчас уровень безработицы находится на пиках за последние 8-10 лет и это только по официальным данным. При этом в Минстрое еще осенью рассказывали что необходимо привлекать российских граждан, организовывать набор рабочей силы в регионах (где безработица выше) и вообще повышать производительность труда.

Куда делись все эти полезные и нужные российской экономики предложения? Неужели лоббистский потенциал застройщиков настолько велик, что в ситуации, когда все внешние факторы сошлись чтобы провести структурные изменения в отрасли - они все равно тянут ее назад.

Недавно Собянин отчитался о снижении на 25% числа тяжких и особо тяжких преступлений в Москве. Мы все прекрасно понимаем что это напрямую коррелируется с оттоком трудовых мигрантов, которые совершали значительную часть преступлений в столицы, по открытым данным МВД.

Что мы имеем в итоге?
Уровень безработицы будет высоким, сотни тысяч рабочих мест, которые могли занять коренные жители - займут специально привезенные мигранты, по личному указанию президента Путина.
Уровень преступности снова вырастет.
Производительность труда останется на прежнем уровне.
Деньги, которые могли остаться в России - утекут в республики Средней Азии и Турцию (что думаешь по этому поводу @russ_orientalist)

Выводы делайте сами. Открыть/Комментировать

2021-01-22 13:00:04 Объемы не выросли, зато выросли доходы. Путин требует сдержать рост цен.

Продолжаем подводить итоги 2020 года и они очень интересные. В Москве количество сделок с первичной и вторичной недвижимостью почти не изменилось год к году, рост всего на 1% и 2% соответственно.

Рекордным выдался только 4 квартал, который и обеспечил значительную часть общегодового объема. В декабре в Москве было проведено больше 20 тыс сделок по переходу прав собственности и это новый исторический рекорд.

А что же застройщики? Благодаря росту цен на новостройки и переходу на эскроу счета выручка крупнейших компаний увеличилась на 30-50%, как например у самого крупного девелопера в России - ПИК.

Ростом цен на недвижимость обеспокоился даже президент Путин (тут наверное была бы уместна шутка про недвижимость на черноморском побережье, но не сегодня) и потребовал изыскать способы обуздать рост цен за счет увеличения предложения.

Понятное дело, заставить частные компании строить больше домов - нельзя, поэтому внимательно следим за единым государственным заказчиком в области строительства, который может скоро выйти на рынок с своими проектами. Добавим сюда новый закон о всероссийской реновации и мы получим привилегированного застройщика, который может получить самые интересные для застройки земли.

Подспорьем здесь выступает ДОМ.РФ, который нарастил выдачу ипотечных кредитов до 180 млрд руб за этот год, что на 80% больше, чем в прошлом.
Ждем первый крупный проект от нового государственного заказчика, по нему будет понятно какие перспективы нас ждут. Открыть/Комментировать

2021-01-18 14:38:21 Пара слов об аренде.

Татарский Минстрой решил ужесточить рынок аренды жилья, до конца года должен быть внесен соответствующий законопроект. Дань с граждан России представители Казани планируют собирать через специальный "информационный портал учета договоров найма жилья".

Желание начать уже собирать налоги с рынка аренды понятно, это огромный серый океан, где никто никаких налогов не платит и делать это не собирается. Исключением выступают коммерческие сделки, когда договоры регистрируются в МФЦ, для гарантий всем сторонам.

Каким образом арендодателей собираются мотивировать к внесению своих договоров найма в реестр - не понятно. Думаю что такой мотивации в принципе не существует.
Можно вводить штрафы, но их неотвратимость неочевидна, а размер должен перекрывать размер налоговых поступлений.

Законодателей и налоговиков явно привлекает европейская модель аренды жилья, однако до такого уровня контроля нам как до Луны.
Из плюсов можно выделить только большую регуляцию и защиту прав всех участников, в первую очередь арендаторов ну и конечно же поступления в бюджет.
Главным минусом станет рост стоимости аренды, минимум на размер налога, то есть на 13%.

Кстати, из за пандемии ковида цены на аренду жилья в крупных российских городах упали в среднем на 10-15%. Открыть/Комментировать

2021-01-12 13:20:00 Новый 2021 год начинается лихо.

В США забанили Трампа, десятки тысяч его сторонников и целую социальную сеть.
Биткоин пробил последовательно рубежи в 30, 35 и 40 тыс долларов и успел откатится.
Нефть стоит дороже 55$ за баррель.

Год будет веселым, особенно учитывая выборы в Государственную Думу в сентябре.

Продолжу тему, затронутую в последнем посте, относительно карт-бланша для строительной отрасли в части освоения наших городов и стимулировании спроса.

Казалось бы, для девелоперов наступают золотые времена:
Льготная ипотека подстегивает спрос.
Повышай цены и все равно купят.
Получи доступ в исторические центры городов и продавай там еще дороже.
Забей на "рекомендации" в строительных регламентах и получи еще больше прибыли.

Красота! Да вот только есть один нюанс.

Вся история с развитием отрасли держится практически только на том факте, что взносы по ипотеке становятся с каждым годом все меньше, поскольку раньше ставки были по 14%, а сегодня по 6%. Рост цены увеличивает переплату, но раз платить каждый месяц приходится меньше, то большему числу заемщиков это по силам.

Однако в нынешнем году снижение ставок пока не предвидится, инфляция слишком высока, поддержать спрос будет очень тяжело. Доходы граждан никуда не растут, а кроме недвижимости есть еще и фондовый рынок, растущий как на дрожжах за счет новых инвесторов - физических лиц.

Очевидный выход для Правительства в такой ситуации - снизить ставку по льготной программе еще ниже, до 4-5%, для этого не требуется снижение ставки #ЦБ, достаточно просто ее субсидировать. Это политически целесообразно.

Учитывая объем финансирования программы в 2.8 трлн руб до июня этого года, выражу сомнение, что вся сумма будет выбрана и программу продлят до конца года, как раз с снижением ставки, аккурат перед самой горячей фазой предвыборной кампании - летом. Открыть/Комментировать