Новостройки/недвижимость/инвестиции

2022-11-24 13:22:46 Как формулировка влияет на восприятие факта?

Центробанк беспокоится о покупателях квартир по субсидированной ставке: «Заёмщики не понимают, что приобретают жильё с наценкой 30%».

Читаешь такую новость и веришь, что ипотека под рыночную ставку без удорожания стоимости квартиры – лучший вариант.

Однако расчёты говорят обратное

Покупка квартиры по базовой цене:

• первоначальный взнос – 2 000 000 ₽;
• кредит – 10 000 000 ₽;
• ставка – 10%;
• срок – 20 лет;
• ежемесячный платёж – 96 500 ₽;
• сумма переплат – больше 13 000 000 ₽.

С учетом переплат квартира стоимостью 12 000 000 ₽ обойдется покупателю в 25 000 000 ₽.

Покупка квартиры с «завышением цены» на 30%, под субсидированную ставку:

• первоначальный взнос – 2 000 000 ₽;
• кредит – 10 000 000 ₽;
• ставка – 0,1%;
• срок – 30 лет;
• ежемесячный платёж – 28 198 ₽;
• сумма переплат – 151 166 ₽.

За счёт субсидируемой ставки переплаты банку сократились со 130% до 30%, а в пересчёте на деньги уменьшились почти на 10 000 000 ₽.

Единственный вариант, когда завышение цены сыграет в убыток, – перепродажа квартиры через полгода–год (спекулировать не получится).

Субсидируемая ставка – это минимальные переплаты и комфортный ежемесячный платёж. Как риелтор я считаю, это отличная возможность перебраться из старого жилого фонда в новостройку или инвестировать в жильё для сдачи в аренду.
При этом крайне важно не промахнуться с выбором объекта, ведь в случае неудачной покупки перепродать квартиру после сдачи дома и не потерять деньги будет сложно (за счёт того, что почти все переплаты по кредиту вы платите в момент покупки, «оптом»). Ну а то что я подберу объект и организую сделку по выгодным условиям, вы помните
____
Для консультации пишите в Direct Открыть/Комментировать

2022-11-17 09:28:20 Идём за пятой квартирой Открыть/Комментировать

2022-11-17 09:28:20 Это я квартиру покупать ходил, сейчас я дома уже Открыть/Комментировать

2022-11-16 14:32:34 Заработать на инвестициях 200% годовых: расчёт или риск?

Я не беру рекламу, но запросы периодически поступают. Некоторые из них иначе как мошенническими схемами не назовёшь. Чтобы предостеречь вас, расскажу о последнем предложении

Шарлатаны, называющие себя агентством недвижимости, заманивают клиентов невыполнимыми обещаниями:

цены на квартиры обязательно вырастут.

Рекламный пост рассказывает об удачливом инвесторе, которой купил квартиру за 1 500 000 ₽ и через полгода продал её за 3 000 000 ₽. 100% прибыли за 6 месяцев или 200% – за год.

Клиентам мошенники предлагают оформить рассрочку. Первый платёж – 20% стоимости квартиры – наступит через 12 месяцев. Инвестор вкладывает деньги и ждёт удачный момент для перепродажи.

Дата платежа приближается, а текущая цена квартиры всё ещё не превысила стоимость покупки. Доход от продажи не перекроет расходы.

Нет ни одного экономического обоснования бесконечного роста стоимости квартир.

земельные участки на юге России вырастут в цене.

Оценить и спрогнозировать динамику цен на земельные участки практически невозможно. На стоимость влияет огромное количество внешних факторов. Например, специальная военная операция резко снизила спрос и цены на землю на юге России.

Большая доходность всегда сопровождается высоким риском.

Обращайтесь ко мне за консультацией, если вы хотите инвестировать в недвижимость. Я помогу подобрать консервативную стратегию со стабильным доходом и минимальным риском.
____
Для консультации пишите в Direct Открыть/Комментировать

2022-11-16 11:53:58 Минфин России: исходим из того, что льготная ипотека под 7% закончится 31 декабря, не видим необходимости в новых мерах поддержки первичного рынка жилья Открыть/Комментировать

2022-11-16 11:53:57 Как думаете, очередная уловка в духе «покупай, завтра будет дороже» или правда отменят Открыть/Комментировать

2022-11-11 10:57:57 Как сохранить 270 000 ₽ в год на страховке?

Субсидируемая ставка 0,1% – это минимальные переплаты и комфортный ежемесячный платёж. Однако слепо верить в выгоду, ориентируясь на значение ставки, не стоит: цена доверия слишком высока.

Самостоятельно выбрав застройщика и объект, покупатель обращается в отдел продаж, где узнаёт критерии получения субсидированной ставки.

Условия просты и понятны: застройщик одобрит ставку 0,1%, если сделка пройдет через один из двух банков, но...

Банк №1 выставляет жёсткие требования к кредитной истории, подтверждению дохода и трудоустройства. Редкий заёмщик получает ипотеку в этом банке.

Требования банка №2 более лояльные, но страховые взносы в 10 раз выше среднерыночных. Банк обязывает выбирать себя в роли страховой компании на протяжении всего срока кредитования.

За 10 000 000 ₽ кредита заёмщик заплатит 300 000 ₽ страховки, вместо стандартных 30 000 ₽. Ежегодные убытки – 270 000 ₽.

Обойти рекомендуемый застройщиком список банков сложно, но можно.

Обращайтесь ко мне за консультацией.
Клиенты Ermilov's company получают преимущества субсидируемой ставки без повышенного страхового коэффициента и прочих навязанных условий.
____
Для консультации пишите в Direct Открыть/Комментировать

2022-11-09 07:43:45 Ставка 0,1%, или как купить квартиру вместо комнаты в общежитии?

Пользу и вред субсидируемой ставки обсуждают Центробанк, банки, эксперты и заёмщики.

Моё мнение: каждый случай требует индивидуального расчёта. Для примера опишу кейс, когда ставка 0,1% помогла клиенту купить квартиру вместо комнаты в общежитии

Клиент обратился с задачей: купить жильё в Москве.

– Продам квартиру за 2 000 000 ₽, деньги пойдут на первоначальный взнос. 3 000 000 ₽ возьму в кредит. Какие варианты готового жилья мне подходят? – спрашивает клиент.

– Из вторички – комната в общежитии. Давайте для сравнения рассчитаем покупку квартиры в новостройке?

– А где жить, пока дом достроят?

– Сейчас расскажу.

С первоначального взноса откладываем 500 000 ₽ на аренду жилья.

Берём ипотеку:

• первоначальный взнос – 1 500 000 ₽;
• кредит – 7 000 000 ₽;
• ставка – 0,1%;
• ежемесячный платёж – 22 000.

Покупаем новостройку, которая в разы просторнее и комфортнее комнаты в общежитии.

А какой вариант выберете вы: купить сразу, но ниже классом, или подождать и выиграть на комфорте и площади? Открыть/Комментировать

2022-11-08 11:40:31 Говорят, такой же способ работает и с недвижимостью Открыть/Комментировать

2022-11-07 17:48:16 Открыть/Комментировать