2022-08-31 17:30:01
Как и обещал: 6 ошибок при инвестициях в недвижимость
Предыдущий пост про недвижимость набрал больше 500 комментариев, почти рекорд в блогах
Честно говоря, я удивлён такому интересу на тему инвестиций в недвижимость.
Поэтому, как и обещал, делюсь основными ошибками, которые мы почерпнули из консультаций с экспертами.
Отсутствие конкретных целей
Как рассказали нам эксперты, важно понимать, зачем мы покупаем квартиру, какая расчётная доходность и за какой срок. Подход «куплю, чтобы заработать денег, сколько именно – неважно» – не подходит.
Основных вариантов получения дохода два: сдача или перепродажа. В обоих случаях все цифры должны быть посчитаны.
Например, идея сдавать квартиру посуточно может обернуться тем, что все доп.расходы сводят ваш заработок к сумме месячной аренды, которая ниже, чем вы предполагали.
Поэтому всё считаем.
Нет понимания, за счёт чего вырастет цена
Например, вы видите, что в районе сейчас стройка, но точно знаете, что через 1-2 года он преобразится.
Или вы купили двухэтажную студию рядом с престижным институтом, сделали стильный ремонт и уверены, что среди квартир в старых пятиэтажках ваш вариант сильно выделяется. Молодёжь будет готова пожертвовать 10-15 метрами и снять скорее маленькую стильную студию, чем однушку с «бабушкиным ремонтом».
В общем, все эксперты по недвижимости как один сказали, что наличие чёткого понимания, за счёт чего мы продадим/сдадим объект по более высокой цене, просто необходимо.
В противном случае – большая вероятность провала.
Ориентироваться на свой вкус при выборе квартиры и района
Понимаю, что, вкладывая крупную сумму в квартиру, сложно избавиться от собственных предпочтений.
Но важно попытаться отойти от собственных вкусов «я бы здесь сам не жил» и ориентироваться только на рыночный спрос и стоимость за кв. м., которая сходится с нашими расчётами.
Вам может нравиться панельный дом рядом с автовокзалом, поликлиникой и овощным рынком, а IT-специалисту важен стильный ремонт, современный ЖК с множеством кафешек, большой частной клиникой и коворкингом.
Ориентироваться на свой вкус в ремонте
Инвест-ремонт должен быть недорогим, стильным, функциональным.
Это отдельное направление ремонтов и нужно искать дизайнера и бригаду, знакомых с этим термином. Иначе можно раздуть бюджет и сроки в 2-3 раза и убить этим всю маржинальность с короткой сделки.
Излишне оригинальный дизайн – тоже не преимущество, а, чаще всего, недостаток, с которым вам придётся затратить больше времени на поиск покупателя с таким же вкусом. Оригинальность можно добавить небольшими штрихами.
Под посуточную аренду – свои правила, под долгосрок – другие. И обязательно считайте смету на ремонт ещё до покупки, при расчёте доходности объекта.
Совершить сделку на эмоциях по «спецпредложению»
Мы этого не знали, но ипотека, как оказалось, отличный инструмент для увеличения доходности инвестиций, но при грамотном использовании. С ипотечным плечом в коротких флип-сделках можно в несколько раз увеличить доходность.
Но если застройщик предлагает нужный нам объект, со скидкой «всего на пару дней» и собственной программой по ипотеке, отключаем эмоции и привлекаем проверенного ипотечного брокера.
Не торопитесь принимать решение, не сравнив предложение с другими банками.
Лучше упустить объект или купить без скидки, чем платить завышенный процент.
Не проверить юридическую часть сделки
Покупать квартиру на вторичке без юриста – большой риск.
Квартира, может быть, только недавно перешла по наследству и после покупки вами могут появиться другие наследники. Или при приватизации не учли интересы несовершеннолетних проживающих.
Нюансов сотни. Поэтому на юристе экономить нельзя.
––––––––
Именно при обходе всех этих ошибок (что, надо сказать, вполне реально) мы и получаем хорошую доходность в недвижимости.
Конечно, это не все ошибки, которые можно допустить при покупке жилой недвижимости для инвестиций. Эксперты рассказали нам гораздо больше всего интересного.
Возможно, будет еще вторая часть
196 views14:30
Ф
