2021-04-07 09:45:14
Биржевые фонды недвижимости как инструмент защиты от инфляции
В последнее время я незаслуженно обхожу своим вниманием такой интересный актив на фондовом рынке как REIT (Real Estate Investment Trust) или биржевой фонд недвижимости. Подобные инструменты есть на рынке США с 90-х годов 20-го века, доступны они и российским инвесторам через Санкт-Петербургскую биржу. Своих полноценных REIT в России пока нет, но предпринимаются попытки двигаться в этом направлении.
В американском законодательстве есть ряд требований к таким фондам, вот самые важные из них:
Не менее 75% дохода фонд должен получать от недвижимости
Не менее 90% прибыли фонд должен распределять в виде дивидендов
Таким образом,
мы получаем достаточно интересную и цивилизованную форму инвестиций в недвижимость с целью рентного дохода. Ты покупаешь акции REIT, который владеет недвижимостью, сдает ее в аренду и распределяет прибыль между акционерами в виде дивидендов. Получается вполне себе пассивный доход, сопоставимый, например, со сдачей собственной квартиры в аренду с привлечением управляющей компании. Только весь процесс максимально упрощен:
Порог входа - минимальный, акции REIT можно купить за $50-100
Выплаты - стабильные и регулярные, есть много REIT которые платят дивиденды ежемесячно
Доходность - достаточно высокая, вполне можно рассчитывать на 6-8% дивидендной доходности в долларах
Ликвидность - высокая, акции REIT можно в любой момент продать на бирже
Более того - денежный поток у таких фондов традиционно растет в периоды повышенной инфляции. Дело в том, что арендные платежи чаще всего так или иначе привязаны к уровню инфляции, растут цены - растет прибыль фонда, а значит и дивиденды. Я как раз прикрепил график внизу поста - там четко видно, что темпы роста дивидендов у REIT всегда стабильно обгоняют индекс потребительских цен в США.
Что интересно - фонды бывают самые разные, это не только жилая недвижимость, как можно подумать. Вот несколько типов REIT, которые больше всего распространены на рынке США:
Residential - это как раз фонды жилой недвижимости
Office - недвижимость офисного типа
Retail - коммерческая недвижимость, торговые центры
Industrial - промышленные помещения
Lodging - отели и курортные комплексы
Кроме привычных типов есть несколько достаточно эксклюзивных. Например, Data Center REITs - это недвижимость под вычислительные центры. Infrastructure REITs - вышки сотовой связи, оптоволоконные линии и другие сооружения для работы инфраструктурных компаний. В моем портфеле есть даже фонды, которые сдают в аренду недвижимость для выращивания легального каннабиса.
Какие компании покупаю лично я в свой портфель из этого сектора:
Simon Property Group (SPG) - пожалуй, самый известный и активно торгуемый REIT среди российских инвесторов. Крупнейший в США фонд торговой недвижимости. Акции фонда испытывали очень серьезное давление во время пандемии, котировки обвалились со $140 до $48 всего за пару недель. Инвесторы опасались, что фонд обанкротится, так как большая часть торговых площадей будет простаивать и не будет приносить прибыли. Я проанализировал финансовое положение фонда, понял, что ему ничего не угрожает, и начал регулярно покупать его акции в свой портфель с июня прошлого года. Средняя цена в моем портфеле - $76,98 при рыночных котировках на уровне $120. Сейчас SPG платит ежеквартальные дивиденды в размере примерно 5% годовых, акции доступны для покупки на Санкт-Петербургской бирже.
Medical Properties Trust (MPW) - фонд недвижимости в области здравоохранения. Также достаточно интересная бумага, которую я покупал еще в прошлом году. 5% дивдоходности к текущим ценам и прибыль 40% за год в моем портфеле.
Crown Castle International (CCI) - фонд из сферы коммуникационных сетей, управляет и сдает в аренду вышки сотовой связи и оптоволоконные линии. Дивидендная доходность невысока (примерно 3% к текущим ценам), но есть потенциал роста котировок.
6.2K views06:45
И
