2022-05-05 21:31:39
62. О РАСПОРЯЖЕНИИ НЕСУЩЕСТВУЮЩИМ УЧАСТКОМ И КОНВЕРСИИ ВЕЩНЫХ ВОЛЕИЗЪЯВЛЕНИЙКоллеги предложили порассуждать над любопытным вопросом.
ФабулаПредставим, что у собственника есть большой земельный участок. Он разделил его на два: большой и маленький.
В отношении маленького участка собственник предоставил вещное право - право, позволяющее возвести здание и зарегистрировать его за собой.
Однако выяснилось, что раздел участка был незаконен. Как следствие, следует считать, что новые участки никогда не возникли - все это время юридически существовал только исходный участок.
На этом основании собственник заявил, что его распоряжение недействительно (он распорядился несуществующим объектом). Стало быть, застройщик должен покинуть территорию ввиду своей неуправомоченности (не говоря о том, что он не вправе произвести застройку).
Поставим вопросы:(1) имеет ли вещное право застройщик?
(2) если да, то на что оно установлено?
(3) если этого права все же нет, то можно ли его изгнать с территории?
По первому вопросуСтрого формально собственник распорядился тем, чего у него не было: у него не было права собственности на маленький участок, поскольку этого маленького участка никогда не существовало.
Поэтому распоряжение ничтожно, нет вещного права.
Однако видится, что такой формализм неоправданно вредит застройщику и вступает в противоречие с намерением собственника.
Ведь с хозяйственной точки зрения значение имеет не столько участок как формально-юридически определенный контур территории, но именно сама эта территория.
Поэтому думаю, что неверно не давать застройщику право.
По второму вопросуПолагаю, что необходимо конвертировать волеизъявления таким образом, чтобы вещное право считалось установленным в отношении истинного объекта.
Тогда следует признать, что вещное право всегда и было установлено на исходный участок.
Однако параметры его "проектного осуществления" будут ограничены территорией мнимого маленького участка.
По третьему вопросуОтвет на второй вопрос автоматически дает отрицательный на третий.
Однако если по каким-то причинам мы решим не давать застройщику вещного права, то... Давайте приложим цивилистический подорожник-эстоппель.
Так, если собственник пойдет с иском к застройщику, то его притязанию будет противопоставлено возражение: "ты же сам дал мне эту территорию под застройку! Теперь же, прикрываясь формализмом, ты ведешь себя противоречиво, ты расстраиваешь ожидания, которые сформировались и на которые я полагался из-за тебя!".
Это решение, конечно, является паллиативом на пути к тому, чтобы дать застройщику полноценное вещное право.
Поэтому мне больше нравится вариант 2.
254 viewsРадислав Репин, edited 18:31
В
