Качественные бизнес центры Москвы продолжают «пустеть», а ре | ЦЭП Talks
Качественные бизнес центры Москвы продолжают «пустеть», а реальные арендные ставки на помещения – снижаться
За 1 полугодие 2022 г. объем вакантных помещений на офисном рынке Москвы увеличился, в частности, наибольший прирост уровня вакансии наблюдается в классе «А» – до 11,8% (на 1,5 п.п. относительно конца 2021 г.). Самые качественные офисы столицы оказались наиболее чувствительны к уходу или сокращению присутствия ряда международных игроков, которые размещались крупными блоками. Помимо иностранных арендаторов также уменьшили свои блоки и некоторые российские компании, деловая активность которых каким-либо образом связана с западным миром. Росту вакансии также способствует отток ряда российских компаний и специалистов в страны СНГ в целях сохранения бизнес-процессов (преимущественно сектор ИТ).
Ожидается, что до конца 2022 г. уровень вакансии на офисном рынке продолжит расти и может достигнуть показателя 12,5% для класса А. При этом для классов «В+» и «В-» уровень вакансии более стабилен, то есть арендаторы сегмента менее чувствительны к текущим геополитическим событиям.
Ставка аренды в номинальном выражении сокращается несущественно, в то время как в реальном выражении стоимость аренды блока снизилась относительно темпов потребительской инфляции. Диапазон базовых ставок (без учета операционных расходов и НДС) для класса «А» составляет 20 000 – 40 000 руб./кв. м/год, для класса «В+» остается в среднем 10 000 – 25 000 руб./кв. м/год, для класса «B-» – 8 000 – 12 000 руб./кв. м/год.
В целях удержания арендаторов собственники предпочитают прибегать к неценовым факторам. Например, расширяют перечень услуг под характерную для коворкингов концепцию «офис как дом», что сопряжено с высокими затратами и снижает маржу от аренды в условиях стагнирующей ставки.
Во избежание резкого снижения ставок аренды необходимо обеспечить такой объем ввода новых бизнес центров, при котором объем спроса со стороны новых арендаторов сможет «догнать навес» свободных на рынке офисных площадей. Так, в 1 полугодии 2022 г. было введено 38 тыс. кв. м офисов, это минимум за полугодие с 2017 г.
