Брусника. Долговая нагрузка Долговая нагрузка не оказывает зн | BondStory

Брусника. Долговая нагрузка

Долговая нагрузка не оказывает значительного влияния на развитие компании

• Доходность к погашению: 10,03%

• Погашение: 09.03.2023

• Тикер:Брус 1Р01

Перед оценкой долговой нагрузки немного проясним ее особенности для строительного сектора. Механизм проектного финансирования подразумевает, что весь процесс строительства оплачивается средствами банков, а залогом под каждый транш выступают поручительства, активы застройщика и аффилированных компаний, средства на эскроу-счетах. При этом выплаты долга и процентов осуществляются из средств на эскроу-счетах после ввода объектов в эксплуатацию (как правило в этот момент банки направляют 65-90% средств на счетах в погашение долга, а остальные средства размораживаются для застройщика - этот механизм называется cash-sweep). Более того, при росте средств на эскроу-счетах банк снижает процентную ставку по кредиту, так как выдает средства из более дешевых источников (не из депозита, за который платит 4%, а из условно бесплатных денег на эскроу).

Таким образом, даже существенный долг не оказывает давления на деятельность застройщика, т.к. все затраты на строительство берет на себя финансирующий банк, весь долг обеспечен, а оплата долга и процентов происходит напрямую из выручки компании после завершения проекта. В то же время выручка компании копится на эскроу-счетах формируя огромный объем денежных средств, которыми компания пока не может распоряжаться.
В таких условиях было бы слишком консервативно оценивать долговую нагрузку в традиционных форматах, и мы считаем разумным трансформировать показатель “чистый долг/EBITDA” в “совокупный долг - доступные денежные средства и эквиваленты - средства на эскроу-счетах / EBITDA”. Таким образом мы схлопнем условный “квазидолг” с “квазикэшем” (“квази-” т.к. долг не давит на деятельность компании, а денежные средства заморожены на его погашение). Такой показатель корректнее отражает гипотетическую долговую нагрузку компании, при этом занижая ее реальный вес и риски связанные с долгом, так что относиться к нему советуем аккуратно.
Остатки на счетах эскроу на конец 2020 года составляют 23.4 млрд.руб. и полностью покрывают весь текущий долговой портфель (18.7 млрд.руб.), что уводит наш скорректированный показатель в отрицательную зону.

Скорректированный чистый долг/EBITDA для брусники за 2020г. составляет -0.95х (за 2019г. -0.13х). При этом возможное снижение темпов продаж недвижимости может вернуть показатель в положительную зону, но с очень низкой вероятностью сделает его давление существенным для Брусники.

Погашение кредитов в 2021 году составляет 4.0 млрд.руб. и полностью покрывается поступлениями от ввода строящихся ЖК в эксплуатацию.

Мы положительно оцениваем долговой профиль Брусники - кредитный портфель полностью покрывается продажами квартир и не оказывает негативного влияния на развитие портфеля проектов.