Высокодоходные Реиты, которые пережили армагедон. На рыке СШ | VTs
Высокодоходные Реиты, которые пережили армагедон.
На рыке США REIT или траст, вкладывающий в недвижимость, - это особая форма акционерного общества, акции которого обращаются на бирже и который подлежит специальному регулированию: дополнительные формы отчетности, требования по выплате большей части денежного потока в виде дивидендов.
По высокодоходным Реитам был дважды подряд нанесен тяжелый удар: ковид и резкий рост процентных ставок в США. Ковид выбил рентные платежи; процентные ставки для Реитов критичны, т.к. все Реиты работают на финансовом рычаге, занимая средства под покупку недвижимости.
До 2020 г на американском рынке было много Реитов, выплачивающих дивидендную доходность >4% (до 10% годовых). Формально это выглядело очень привлекательно: на фоне низких % ставок и на фоне базовой предпосылки, что недвижимость защищает от инфляции. Но для большинства Реитов эта логика не сработала. И у этого две причины:
• Самое главное в том, что Реиты в погоне за инвестором выплачивали дивиденды больше, чем могли себе позволить. Это называется Return of Capital. Грубо говоря, это когда амортизацию отправляют на дивиденды. Пример из жизни, вы сдаете свою свеже отремонтированную квартиру за $1000/месяц и считаете это своей прибылью.
• И конечно же рост % ставок, который резко увеличил расходы на фондирование.
Денежный поток, доступный для дивидендов Реиты отражают в отчетности как FFO (Funds From Operations). Дивиденды могли составлять до 90-100% от FFO. При этом некоторые Реиты могли иметь очень низкую ЧП (чистую прибыль). Базовый вариант для идентификации «надувательства с дивами» - это когда дивиденд на акцию кратно выше EPS (ЧП на акцию), и равен 90-100% от FFO. Например, компания показывает ЧП на акцию (EPS) = S0,40, FFO на акцию = $3, дивиденд – $2,80. Это первый признак, что компания рискует остаться без капитала и в какой-то момент дивиденды рухнут вниз.
На графике (линии полной доходности, включая дивиденды) пример двух Реитов, которые не злоупотребляли накруткой дивидендов, и смогли благополучно пережить кризис 2020-2022.
Синяя линия – APLE, Apple Hospitality REIT;
Рыжая линия – O, Realty Income Corporation.
#REIT #реит #недвижимость
