О юридической значимости государственной регистрации обременен | ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

О юридической значимости государственной регистрации обременения на недвижимость.
⠀
Суть требования: О взыскании неустойки.
⠀
Решение суда первой инстанции: Иск удовлетворён.
⠀

Постановление суда апелляционной инстанции: Решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
⠀
Постановление Верховного суда РК: Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменено с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Суть спора: В договоре аренды Помещения, стороны предусмотрели запрет на реализацию здания арендодателем в течение срока действия Договора. В случае, если Арендодатель до истечения срока аренды реализует здание, Арендодатель обязуется выплатить Арендатору неустойку в размере 20 000 000 (двадцать миллионов) тенге. Однако, в период действия договора, Помещение было реализовано Ответчиком. Истец, указывая на нарушение Ответчиком условий Договора, обратился в суд с иском о взыскании неустойки.

Обоснование Верховного суда:
⠀
Судами не принято во внимание отсутствие государственной регистрации обременения прав в виде ограничения права собственника на распоряжение недвижимым имуществом. Данное обстоятельство имеет существенное значение, поскольку в соответствии со статьей 118 Гражданского кодекса Республики Казахстан права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Статьей 155 ГК предусмотрено, что сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. Исходя из содержания подпункта 9) статьи 1 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» обременение права на недвижимое имущество является любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом.
Согласно подпунктам 5)-6) статьи 5 Закона, государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество: ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции; иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов. Таким образом, поскольку ограничение (обременение) права Арендодателя на распоряжение принадлежащим ему недвижимым имуществом не было зарегистрировано надлежащим образом, следовательно, пункт 3.5.1. Договора аренды не имеет юридической силы и не может являться основанием для удовлетворения исковых требований.
Довод представителя Истца о том, что срок аренды менее 1 года, поэтому Договор не подлежал государственной регистрации в правовом кадастре, является несостоятельным. Действительно, в силу подпункта 1) статьи 5 Закона, если срок аренды менее 1 года право пользования не подлежит обязательной государственной регистрации в правовом кадастре. Между тем, в рассматриваемом случае спор возник ввиду нарушения Товариществом условий Договора, предусматривающих запрет на распоряжение недвижимым имуществом. Следовательно, к спорному правоотношению применимо положение подпункта 5) статьи 5 Закона обязывающее произвести государственную регистрацию обременения прав в виде ограничения права собственника на распоряжение недвижимым имуществом.
⠀

(Постановление Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан от 09 марта 2022 года № 6001-22-00-3гп-41)

https://t.me/sudaktkz/14