2022-05-27 18:08:12
C тех пор как появился Airbnb, рентное жилье в мире стало конкурировать с гостиницами. Теперь эти прежде отдельные сферы, по сути, превратились в двухголовую гидру, головы которой местами бьются на смерть, местами здраво конкурируют, местами - дают жизнь новым актуальным форматам.
Поговорили с @rentaved_ruslan, специалистом по инвестициям, где и во что вкладываться, чтобы было выгодно и надежно, и какие есть риски в инвестициях в апарты.
Гостиничные операторы и эксперты сходятся на том, что нужны новые бренды и новые форматы. Если в офисном мире все большее внимание на себя обращают коворкинги - гибкие пространства, то на стыке жилья и гостиниц возникли коливинги или доходные дома. Именно тут, как мы полагаем с Русланом, и лежит золотая жила для девелопера и для инвестора.
Но есть нюансы, о которых не всякий знает. Мелкие девелоперы сегодня практикуют выкуп небольших офисных зданий (или даже частей зданий) и переоборудование их в апарты. Не каждый покупатель поинтересуется у них, в каком статусе земля под свежеиспеченными апартаментами.
Далее - важна концепция. Тот проект, который мы реализуем в Питере на Орджоникидзе, 44 - Диджитал-вилладж, например, современный, актуальный по любым меркам. Там у нас сдается в августе с Windham первый корпус - отель 4*. Современность - это гибкость в первую очередь. умение переориентироваться на среднесрок в низкий сезон и в краткосрок в высокий. Конкуренты пока только продумывают аналогичные концепции - появятся такие и у Marriott, и у Accor, но пока мы впереди. The Collective делает что-то подобное в Великобритании, но в целом это инновация.
Еще одно - все должно быть “по уму”, или “по цифре”. В нашем отеле Vertical на Таганке и в Ramada на Орджоникидзе,44 все управление, вся коммуникация, весь сервис происходит через приложение в смартфоне.
Затем - порог входа. Инвестиции должны быть доступными. В Питере у нас сейчас входной билет стоит порядка 3 - 4,5 млн рублей в разных корпусах на Орджоникидзе, 44, а еще недавно мы сделали там льготную ипотеку под 5,5%. Стать собственником апарта в коливинге в Дубае стоит $200 тыс., или 13 млн рублей по нынешнему курсу. При этом уже на второй юнит можно взять ипотеку в самом Дубае под мизерный процент. Для этого пригодится ВНЖ в Эмирате, который даст покупка первого апарта.
Разумеется, важна конкурентная доходность. В наших российских проектах инвесторы могут получать 7 - 9% годовых. В Дубае доходность в долларах - 3 - 5% для квартир, а в коливинге мы достигаем доходности 7 - 9%, при этом предлагаем фиксированную доходность от 5,8 до 7,2%. Правда, в плане роста цен Дубай от России отстает. За последние полтора года дубайский рынок вырос на 40%, российский - на 70%. Складывая доходность арендную и инвестиционную, в Дубае можно ориентироваться на 12 - 15%, а в России - минимум на 15 - 18% (с учетом инфляции 20% доходность окажется, вероятно, даже больше).
Очень важен грамотный выбор локации с учетом экономических реалий. Дубайский рынок, например, высоко ликвидный. Объем сделок в эмирате в феврале 22-го - $4,7 млрд, при том что там проживает 3 млн человек. В Москве, где проживает 12 млн, за месяц объем сделок в том году составлял порядка $1,5 млрд. При этом в Дубай переезжает ежегодно 100 - 120 тыс человек, и к 2040-му здесь будет не 3, а 6 млн человек. И всем им надо будет где-то жить. Представляете потенциал? Поэтому формат коливингов там перспективен.
У московской и питерской недвижимости тоже не будет никаких проблем - она не будет падать в цене, во-первых, потому что у нас высокая инфляция, а недвижимость всегда стремиться обскакать инфляцию. Во-вторых, потому что инвестор уже этим летом придет на рынок недвижимости из банков - ключевая ставка снизилась, и банки уже не смогут завлекать вкладчиков 20%-ми ставками.
Если говорить об апартаментах, то Москва и Питер ждут возврата китайского туриста. В последние годы до половины всего турпотока обеспечивала Поднебесная.
Смотрите видео, в тексте далеко не все, о чем мы говорили. Задавайте вопросы, вредные и полезные. Хороших вам инвестиций!
421 views15:08
А
