Шумпетер не одобрит

2022-01-20 10:00:04 Тихо и незаметно подкрался юбилей - ровно год назад наша скромная редакция запилила первый пост на этом канале. А потом ещё, и ещё один, ну и понеслась.

Думаем, что по такому радостному поводу стоит сбросить цифровую личину и познакомиться лично. А то что это все, псевдонимы всякие, анонимность, понимаешь... где старый добрый ламповый мир?

Начнём, пожалуй, с главного редактора. Итак, знакомьтесь - Виктор Шлепов, экс-финансовый директор ДОМ.РФ, главный адепт эскроу-счетов и проектного финансирования всея Руси. Был ещё у него заместитель, но сейчас, по не зависящим от редакции причинам, он смотрит на нас с облака - примерно как матушка Пеппи - Длинныйчулок...

Но это все в прошлом. Как уже было анонсировано пару недель назад, мы, пожалуй, оставим своими заботами многострадальный рынок недвижимости и сосредоточимся на сегменте FinTech, Crypto и NFT. Нет-нет, мы в полном порядке, не поскользнулись и не ударились головой. Вся эта история с Crypto-punks, Bored monkeys и прочий шлак не вызывает у нас никакого энтузиазма. И поэтому мы сделаем это по-новому - с блэкджеком и .

Наша дружная банда, к которой присоединились еще несколько партнёров, запускает проект Darwin.Market. Мы создадим платформу , которая даст возможность любому человеку капитализировать и разделить с последователями своими свой талант, достижения и успех. Ведь настоящее сокровище и «национальное достояние» - это ты, дорогой читатель, а вовсе не Газпром.

Тем, кто чужд лишней публичности, не любит всю эту ненужную суету, и просто планомерно набивает свой портфель акциями Tesla, Meta и Tinkoff - мы тоже найдём что предложить. Для начала - выбрасывайте этот свой портфель на помойку (бумага отдельно, стекло отдельно, металлические части отдельно). Мы дадим вам доступ к новому классу уникальных активов с доказанной историей успеха. Хотя, нет, Тинькофф оставьте - их заменить будет сложно.

В общем, жмите на кнопки внизу, подписывайтесь на страницы Darwin.Market в Facebook и Instagram и следите за новостями - устроим там перфоманс под названием «запуск криптостартапа в прямом эфире». Со всеми инсайтами, профессиональными секретами и непременным «курощением» (а вы знаете - мы это умеем).

PS - Адепты строгого академического стиля могут не расстраиваться. Здесь мы тоже по мере сил продолжим анализировать законодательство, рыночные тренды и экономических драйверы крипто-рынка. Открыть/Комментировать

2021-12-29 12:49:11 ​#nft #future

Из хорошо всем известной триады правомочий римского права собственности (владение, пользование, распоряжение) - существующий на сегодня рынок NFT предлагает инвестору как правило одно только владение. В отдельных случаях, с большим количеством оговорок и врождённых пороков - кастрированное распоряжение. В общем, от одного до полутора правомочий, вместо всем привычных трёх. Отсюда происходит скепсис и все рассуждения типа «зачем мне покупать скучающую обезьяну, если я, да и любой другой, просто могут сохранить эту картинку у себя на компьютере»?

Но все это детские болезни, причина которых - сравнительно низкое проникновение цифровых валют и смарт-контрактов в повседневный деловой и экономический оборот, и отсутствие полноценных цифровых вселенных. Хорошая новость заключается в том, что осталось подождать совсем чуть-чуть до исчезновения этих препятствий. И тогда рынок NFT выйдет далеко за пределы маргинального по своей физической природе сегмента под названием «Арт». А мы обязательно приложим к этому руку.

Stay tuned! Открыть/Комментировать

2021-12-22 19:32:01 ​#sweethello #sadgoodbye

Объём продаж на первичном рынке жилья в РФ за 9 месяцев 2021 года составил около $30 млрд. Оборот глобального рынка NFT за этот же период, по разным оценкам, составил от $9.6 до 13.2 млрд - треть или даже половина от нашего «локомотива» экономического роста. И это при том, что рынок NFT сегодня все еще находится в полу-зачаточном маргинальном состоянии - 80% всех сделок приходится на арт и collectibles, а наиболее ценные активы - цифровые произведения Beeple, Эдварда Сноудена или, например, коллекция CryptoPunks. Но это сейчас. А через год сегмент NFT оставит далеко позади первичный рынок жилья РФ, а ещё через пару лет - и вторичный тоже.

В общем, на этом наша редакция прощается с вами. Если отныне на этом канале и встретится что-то про недвижимость, то исключительно из Metaverse Decentraland. Но если вам о чем-то говорят слова и аббревиатуры типа NFT, CASP и ERC1155, или вы хотите разобраться, чем отличаются asset и utility tokens, чем хорош или плох Polygon, и какие угрозы и возможности для развития цифрового бизнеса несёт MiCA - stay tuned! Открыть/Комментировать

2021-10-01 17:32:04 ​#прожилье #6m2021

Мы тут в свободное от работы время решили повторить полюбившееся многим из вас упражнение - и обновили анализ финансовой и операционной отчётности публичных девелоперов. На этот раз - за 6 месяцев 2021 года.

Консолидированную отчётность за первое полугодие выпустили ПИК, ЛСР, Setl Group, Самолет и Пионер - это на круг 15.3% от объёма жилья, строящегося в РФ по состоянию на 1 июля 2020 года. Выборка, разумеется, сильно смещена в сторону столичных агломераций, но ничего другого предложить не можем...

Сумма заключенных контрактов выросла на 39.3%, с 308.1 в 1-м полугодии 2020 года до 429.1 млрд рублей по итогам 1-го полугодия 2021 года, а площадь реализованных квартир - на 10.6% - с 2.3 до 2.6 млн кв. метров;

Средняя цена квадратного метра выросла на 34.6 тыс рублей - со 133 до 168 тыс. рублей;

Себестоимость строительства квадратного метра выросла на 22 тысячи рублей, с 96 до 118 тыс рублей. Себестоимость строительства включает в себя расходы на приобретение земельного участка, смену ВРИ, расходы на проектирование и СМР, социальную инфраструктуру, капитализированные проценты по кредитам и все остальное, кроме общехозяйственных и коммерческих расходов.

В какой степени рост издержек перекладывается на потребителя - зависит от соотношения эластичности спроса и предложения. Эластичность спроса на первичном рынке жилья мы оценивали в районе 0.3. Если предположить, в отсутствие других идей, что предложение жилья имеет средний уровень эластичности, то около 25% от роста себестоимости (5.5 из 22 тыс рублей) должно бы абсорбироваться за счёт прибыли застройщиков, а 75% (16.5 из 22 тыс рублей) - перенесено в цену квадратного метра.

Итого получаем следующую математику - рост средней цены на 16.5 тыс рублей обусловлен ростом издержек, а ещё на 18.1 тыс - другими факторами.

Валовая рентабельность выросла на 1.8 процентного пункта - с 28 до 29.7%, а валовая прибыль с одного квадратного метра - на 12.6 тысяч рублей - с 37.3 до 50 тыс рублей. Глубина наблюдений невелика, но на нашей памяти это рекорд. Мы ни в коем случае не против прибыли, а наоборот - вовсе даже и «за». Но вот зачем в такой ситуации заниматься стимулированием спроса - это, конечно, вопрос... Открыть/Комментировать

2021-09-22 14:37:18 #прожилье #август

Вышли данные наш.дом.рф по долевому строительству многоквартирных домов за август 2021 года. Ниже - традиционный разбор цифр. Спойлер для тех, кому лень читать: same shit, different day. Все тот же рынок продавца.

По состоянию на 1 сентября в РФ строится 99.0 млн метров многоквартирного жилья - минус 0.4 млн метров за месяц. Последние три месяца динамика портфеля минимальная - он стабилизировался в диапазоне 98-100 млн метров.

За последние 12 месяцев начаты проекты строительства 41.5 млн метров многоквартирного жилья (месяцем ранее было 40.9 млн метров). Объём ввода за этот же период составил 46.5 млн метров. Соотношение «запуск/ввод в эксплуатацию» все ещё меньше единицы - 89.1%.

По состоянию на 1 сентября в РФ продано 43.9% всей жилой площади в строящихся домах - 43.4 из 99.0 млн метров. Месяцем ранее было 44.1%, а на 1 июля - 45.1%. За 2 месяца, прошедших с момента пересмотра условий программы льготной ипотеки, тектонических изменений не произошло.

Данных Росреестра о количестве зарегистрированных ДДУ за 8 месяцев 2021 года мы пока не видели, поэтому воспользуемся цифрами за январь-июль. С начала года было заключено 495 тыс ДДУ, а за последние 12 месяцев - 920 тысяч договоров. Без учёта парковок, кладовок и прочих нежилых помещений это около 46 млн метров жилья. Соотношение «запуск/продажи» за последние 12 месяцев - 88.8%. Напоминаем, с учётом того, что часть жилья обычно продаётся после ввода дома в эксплуатацию, в норме этот показатель должен составлять 1.25–1.5.

Средняя стоимость квадратного метра в портфеле действующих ДДУ за август выросла на 1.4% - со 101.9 до 103.3 тысяч рублей, а с начала года - на 14.4%. В Москве и Московской области за месяц средняя стоимость квадратного метра выросла на 1.8%. Снижение цен, дисконты? Нет, не слышали...

Наверное нужно свести этот нехитрый набор цифр и индикаторов в простую таблицу из 5 строк (запуск, ввод в эксплуатацию, продажи, «запуск/ввод» и «продажи/запуск») и трёх столбцов (месяц, с начала года и trailing twelve months), но нам лень. Взываем о помощи к профильным журналистам! Первый из вас, кто это сделает, станет прижизненным гуру отраслевой аналитики!

Stay tuned! Открыть/Комментировать

2021-09-06 15:36:25 #прожилье #июль

У нас дошли руки разобрать данные наш.дом.рф по долевому строительству многоквартирных домов за июль 2021 года. Подробности - ниже

По состоянию на 1 августа в РФ строится 99.4 млн метров многоквартирного жилья - плюс 1.5 млн метров за месяц и плюс 5.4 млн с начала года. За 12 месяцев тоже вышли в плюс - 0.7 млн метров. Рост цен на жилье и, как следствие, увеличение рентабельности в жилищном строительстве постепенно делают своё дело.

За последние 12 месяцев начаты проекты строительства 40.9 млн метров многоквартирного жилья. Объём ввода за этот же период составил 45.6 млн метров. Соотношение «запуск/ввод в эксплуатацию» все еще меньше единицы - 89.7%, но уверенно растёт - месяцем раннее было 84.6%.

По состоянию на 1 июля в РФ продано 44.1% всей жилой площади в строящихся домах - 44.2 из 97.9 млн метров. Рынок «перегрет» в 50 субъектах, на которые приходится 77.3% от совокупного объёма строящегося жилья. Месяцем ранее в «красной» зоне было 49 субъектов и 80.3% строящегося жилья.

Изменение условий льготной ипотеки (лимит 3 млн рублей, который оставил «за бортом» программы столичные агломерации) к значимым изменениям пока не привело. В Московской области доля реализованного жилья осталась неизменной (47.8%), а в трёх других субъектах снизилась на 0.7-2.9%, но все еще остаётся выше нормы.

Средняя стоимость квадратного метра в портфеле действующих ДДУ выросла за июль на 1.8% - со 100.1 до 101.9 тысяч рублей, а с начала года - на 12.4%. В Москве за месяц средняя стоимость квадратного метра выросла на 2.7%, а в Московской области - на 1.2%. Как с этими фактами соотносится со «снижение конечной цены квадратного метра в Москве до 10%», обнаруженное на днях коллегами из Минстроя, мы объяснить не сможем, даже не просите...

Stay tuned! Открыть/Комментировать

2021-08-27 09:00:31 #статистика #загадкажакафреско

Спойлер: все варианты ответов неправильные. Ну разве что кроме энтропии. Ниже - детали.

Признаемся, в попытке ответить на заданный вопрос мы тоже начали было складывать цифры в столбик, считать всякие там эластичности и тому подобное. А потом вспомнили, что к 1 июля 2019 года все застройщики дружно пытались подогнать свои действующие проекты под критерии, позволяющие завершить строительство по старым правилам, без счетов эскроу. А один из критериев был - доля реализованного жилья в проекте, не менее 30% кажется. Вот это жилье они и начали повально регистрировать на сотрудников компаний, аффилированных лиц и тому подобное - чтобы обеспечить пороговые значения.

Такие темпы регистрации ДДУ, которые показала отрасль в первом полугодии 2019 года не снились никакой льготной ипотеке. В итоге получилась «перевёрнутая» сезонность - если обычно на первое полугодие приходится около 40% сделок, то в 2019 году - 57%. И конечно же по отношению к этим цифрам получается страшное падение.

Ну а анализ происходящего на первичном рынке жилья нам придётся переделывать - используем в качестве сопоставимого периода 2017 и 2018 год. Результатами поделимся.

Stay tuned!

PS - получается, кстати, когда в 2020 году при запуске льготной ипотеки рассказывали о глубочайшем падении спроса в первой половине года и стабилизации - во второй, то в этом была изрядная доля лукавства. Ну да кто старое помянет... Открыть/Комментировать

2021-08-25 09:59:38 ​#статистика #загадкажакафреско

На днях решили посмотреть на динамику регистрации договоров долевого участия и сравнить цифры за 6 месяцев 2021 и 2019 года. Картина получилась так себе - снижение количества сделок на всех крупных рынках, за исключением Московской агломерации и Свердловской области. Глубина падения - от символических минус 1% в Новосибирске до минус 34% в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В целом по РФ, без учёта Москвы и Московской области, количество зарегистрированных договоров сократилось на 13.6%. Внимание вопрос знатокам: в чем причина такой динамики? Сейчас запилим опрос, а чуть позже - напишем ответ, разумеется...

Stay tuned! Открыть/Комментировать

2021-08-23 10:01:52 #спрос #предложение

Сегодня продолжим разбираться - как нужно и как не нужно стимулировать жилищное строительство.

Два ключевых фактора успеха при запуске любой программы стимулирования на жилищном рынке, будь то спрос или предложение - это охват рынка и таргетирование. От первого зависит результат, а от второго - экономическая и бюджетная эффективность программы.

Охват рынка: чем большая часть рынка охватывается программой стимулирования - тем сильнее она влияет на равновесный объём жилищного строительства и уровень цен. Охват, среди прочего, позволяет минимизировать транзакционные издержки, связанные с предоставлением субсидий.

Пример программы с широким охватом рынка: льготная ипотека на новостройки: 73% всех выданных кредитов на первичном рынке за 2020 год и 83% - в первом полугодии 2021 года. Обратный пример - субсидирование низкомаржинальных проектов (постановление правительства №629) - за полтора года работы этой мощной мерой поддержки были охвачены проекты строительства 140 тыс кв. метров жилья, или 0.14% от общего объёма строящегося жилья

Совет начинающим экономистам. Один из признаков низкого охвата программы в жилищном строительстве - наличие какой-нибудь ведомственной или межведомственной комиссии. Если вы открыли правила предоставления субсидии и встретили там слово «комиссия», или «штаб» какой, то можете дальше не читать. И даже цифры считать не обязательно.

Резюме. Если предположить, что целью программы является увеличение объёмов жилищного строительства, а не собственное продвижение, формальное исполнение поручений вышестоящего руководства или, паче чаяния, личное участие в распределении бюджетной поддержки, то максимальный охват рынка - необходимое условие для достижения этой цели. Не не достаточное.

Вторым условием является таргетирование поддержки. Экономисты, кстати, могли бы назвать это дискриминацией, но мы предпочтем более благозвучную формулировку. Суть таргетирования простая - за счёт субсидий должен создаваться дополнительный спрос или предложение. То-есть поддержку, например, должны получать не все ипотечные заемщики, а только те, которые без такой поддержки не смогут приобрести жилье. То же и с предложением - субсидии в идеале должны распространяться на проекты, которые не будут реализованы в обычных условиях.

Таргетирование уменьшает free-ride (это ситуация, когда поддержку получают те, кому она особо не нужна, и спрос/предложение не растут) и повышает бюджетную эффективность или, другими словами, соотношение прироста ВВП и бюджетных расходов на реализацию программы. Вообще говоря критерий эффективности здесь простой - прирост ВВП должен быть больше, чем бюджетные расходы.

При работе с неэластичным спросом (а спрос на первичном рынке, например, именно такой) таргетирование is a must, иначе большая часть средств будет тратиться «вхолостую». Ровно так, кстати, в прошлом году произошло с программой льготной ипотеки - свыше 80% льготных кредитов взяли покупатели, которые позволить ипотеку на рыночных условиях (free-ride), и только 66 из 354 тысяч кредитов - это дополнительный спрос.

Внимательный читатель, конечно заметит, что охват и таргетирование поддержки - это до некоторой степени взаимоисключающие требования. Так и есть. Поэтому большинство программ поддержки имеют мало смысла - они либо практически не влияют на обьем выпуска (строительства, покупки жилья), либо экономически неэффективны. Но есть и приятные исключения. В одной из следующих заметок разберём все существующие программы и посмотрим, что и как.

Stay tuned! Открыть/Комментировать