Broker від слова Bro

2021-04-26 10:47:58 #инвестиция
Что такое инвестиция?
В нашей украинской ментальности принято инвестором называть покупателя квадратных метров в строящемся доме.

Новояз выглядит так:

-Инвестор-физическое или юридическое лицо, которое принесло деньги в отдел продаж застройщика, оплатив вперёд за будущую квартиру ( нежилую недвижимость) без всяких гарантий достройки здания.

-Вложиться в бетон- принести деньги в отдел продаж застройщика, едва участок обнесли забором и завезли технику. Буквально, начали заливать бетоном опалубку.

-Переуступка ( права требования)- продать м2 до ввода в эксплуатацию дома, пока нет права собственности и нет базы налогообложения.
Говорят, когда-то давно, инвестор мог самостоятельно сделать договор уступки покупателю, в простой письменной форме или нотариальной. В договоре было 2 стороны-инвестор и покупатель.

Теперь при покупке ( инвестировании) застройщик указывает себя 3й стороной и инвестор не может самостоятельно распорядиться своими, даже на 100% оплаченными метрами.
Крепостные крестьяне, а не инвесторы.

Не встречала ни в одной цивилизованной стране ограничений прав распоряжения имуществом или платы за распоряжение.

А суть в чём? А суть в том, что до сих пор в государстве в центре Европы нет гос гарантий прав собственности.
А право требования-это такой междусобойчик, общественный договор между застройщиком и инвестором:
-Я закрываю глаза на вашу разрешительную документацию, подчас, сделанную криво, а вы даёте мне право зарабатывать на выходе в кэш до ввода в эксплуатацию.

Ну, что ж, дорогие инвесторы! Пока вода мутная, рыбка в ней ловится. :) Открыть/Комментировать

2021-04-25 15:14:57 Статья интересная. Есть несколько неточностей.
1. Можно внести аванс, а не задаток, до окончания всех проверок.
2. Не знаю такой должности или опции как «жилищный инспектор». Возможно, автор имеет ввиду инженера из БТИ.
3. В США задаток также не возвращается.
4. В США за счёт покупателя осуществляется проверка тех состояния техническим экспертом. Стоимость от 400$.
5. В США нет нотариального оформления, сделка осуществляется юристами обеих сторон. По 1% с каждой стороны.
6. В Украине есть эксроу-счета. Нужно искать нотариусов, которые их имеют.
7. По открытию инвест-счета сейчас все быстрее. И можно рассчитаться официально $ со счёта на счёт собственника. 2-3 всего, с проверкой финмонов обеих юрисдикций.
8. Если у 1го риэлтора не было доступа к городской БД, с чем он работает? Или не захотел делиться с Благовестом? Они как раз всегда претендуют на % от тебя и твоего покупателя.
9. Хорошая девушка Таня из Благовеста, видимо, не совсем в теме, так как могла все это объяснить автору.
10. Только за 4 месяца этого года 4 покупателя из США. Аргументы при покупке аналогичные.

https://ain.ua/2021/04/24/zachem-ya-pokupal-zhile-v-ukraine-opyt-predprinimatelya-nomada-iz-ssha/?fbclid=IwAR00UGs5dNXBt8zZTFNdJS3gfq-OATeeeErRej-Vxaawr97JMXPB2wUMTk4 Открыть/Комментировать

2021-04-23 17:15:52 С чего начать процесс?
Этот вопрос задаёт себе каждый, у кого созрела необходимость продать квартиру, дом или коммерческую недвижимость.

Я написала небольшой чек-лист собственнику, Который столкнулся с проблемой ( или задачей) продажи недвижимости.

1. Найдите своего человека. Не поверите, но риэлторы тоже люди :)
- Для этого распросите своих друзей и знакомых, с кем они продавали свои объекты.
-Остались ли довольны.
-Могут ли со 100% уверенностью рекомендовать.
Если среди вашего окружения нет такого человека, зайдите в интернет, Фейсбук, Инстаграм, почитайте отзывы на сайте или в соцсетях.
Люди с удовольствием делятся своими эмоциями, и хорошими, и плохими.

Бывает, конечно, что клиент раздосадован, недоволен. Можно распросить, чем именно он недоволен.
За всю историю у меня было 2 негативных отзыва. Один из которых был от покупателя, которому не досталась квартира. Клиентом был собственник:)
Но после долгих переговоров стороны пришли к обоюдному согласию и покупатель изменил отзыв с - на + :)

О 2м писать не буду. Скажу только, что после такого отзыва к нам приехала ее Соседка и тут же подписала договор со словами : «Когда она * стала вас поливать, я сразу поняла, хорошие сапоги, нужно брать»!

Поэтому даже при негативных отзывах раскрашивайте клиентов о сути претензии.

Добавлю, что чем публичней человек, тем чувствительней он к отзывам. И тем выше плата за ошибку.

2. Задайте риэлтору вопрос, как он будет продавать вашу недвижимость?
-С чего начнёт?
-Какой методикой пользуется при формировании стартовой цены?
-Какую маркетинговую стратегию применяет при продвижении продажи объекта?
-Как сотрудничает с коллегами? Делится ли своей комиссией или все себе-себе-себе?)
- Что будет делать уже с сформированной стартовой ценой? Умеет ли концентрировать спрос?
-Есть ли у него База покупателей? Подключён ли к общей базе данных покупателей?

3. Сформируйте для себя запрос, чего вы ждёте от вашего риэлтора?
Тогда вам будет проще ответить на вопрос, удовлетворяет ли он вашим ожиданием.

Одна моя клиентка совершенно равнодушно относилась к важным для меня вопросам, таким как продать по максимальной цене, но сильно переживала за безопасность сделки и наличные расчёты.

То есть, для неё крайне важно было получить наличку в безопасном месте. И она выбрала покупателя, Который предложил меньше сумму, но согласился приехать в место, которое выбрал собственник и в назначенное ним время.

4. Помните, от поставленной вами задачи зависит успех вашей продажи.
Как говорил мой маркетолог, если какое попало тз, то результат хз.

Всем добра! Открыть/Комментировать

2021-04-22 09:52:35 Понравилась аналитика Александра Ольшанского по спросу на жилую недвижимость.
Когда вы, дорогие мои, ругаетесь на рост цен ( на Падение все же ругаются более продвинутые пользователи ;) ), вспомните, что есть Рынок.
Баланс спроса и предложения.

Когда вы клянёте риэлторов ( вообще, смешно), мы к моему огромному сожалению не имеем такого влияния на рынок, подумайте , почему спрос то растёт, по спадает.

https://olshansky.ua/ru/blog/issledovanie-sprosa-na-zhiluyu-nedvizhimost-v-kieve-i-kievskoj-oblasti/ Открыть/Комментировать

2021-04-21 17:22:53 Что делать риэлтору, когда локдаун и офис работает в дежурном режиме?
Этот вопрос из разряда «Алярм! Что делать, когда все эксклюзивы проданы»?!

На тот и другой вопрос есть другой простой вопрос. Чисто по-одесски :)
А в каком сегменте недвижимости вы хотите развиваться?

Если вы решили обуздать первичку, добавляйтесь в группы, где тусят инвесторы, слушайте, проверяйте информацию, узнавайте о новых стройках, сопоставляйте факты и изучайте документацию.

Выберите для начала 3-4 ЖК, разберитесь в разрешительных документах, а также в конъюнктуре цен.

Начните знакомиться с отделами продаж, потолкайтесь среди потенциальных покупателей.

Поищите подрядчиков. А ещё лучше инвестируйте сами, чтобы понять, как это, продавать первичку. Если нет всей суммы, можно собрать нескольких друзей и со-инвестировать. Многие успешные риэлторы начинали с собственных инвестиций и таким образом заходили на этот рынок.

Если хотите начать продавать элитную недвижимость, начните со своего имиджа и экспертизы.
Обычно претензии, которые я слышу в адрес коллег-это не то, что они «дерут сумасшедшие деньги», не то даже, что у них нет лицензии, правового статуса или риэлтоского квэда.

Основная претензия-это полное отсутствие экспертности при жгучем желании получить исключительное право продажи.

Так вот, прежде чем войти в нишу дорогой ( элитной) недвижимости, изучите матчасть. Из каких материалов построен дом, какая крыша и система обеспечения.
По какой цене продают квадратные метры в отделе продаж и на вторичном рынке.

Какое наполнение в квартирах элит-класса. Тому, кто планирует продавать квартиры стоимостью от полумиллиона долларов, стоит выучить марки производителей отделочных материалов, сантехники и бытовой техники, а также мебельных брендов.

Вы должны оперировать понятиями стилей дизайна, знать самые последние тренды наполнения квартиры. Так как стоимость наполнения в большинстве случаев равна стоимости квадратных метров.
А также дружить с дизайнерами, продавцами дорогой мебели и техники.

Зачем это все?-спросите вы?
Ведь я всего лишь продавец квартиры?
А для того, чтобы правильно оценить ее стоимость и знать, как аргументированно отвечать на возражения покупателей по цене.

Понимая в том, какой дорогой товар вы продаёте, вы и проявляете ту самую экспертность, о которой так любят говорить наши клиенты.

Просто представьте, что вы приходите в магазин эксклюзивной мебели и продавец оперирует названиями марок, о которых вы даже не слышали.

Он знает достоинства каждой из них и непременно подберёт ту самую, которая идеально подойдёт именно вам.

Продавец ювелирных украшений, дорогой посуды, эксклюзивной парфюмерии, прежде чем начать работу в магазине, изучает номенклатуру и обучается у производителя.

Чтобы риэлтору зарабатывать много, нужно сначала в себя это «много» вложить. А не взять фото из Инстаграм и выставить от своего имени.

Всем добра! Открыть/Комментировать

2021-04-19 09:01:33 #будетдорожать
Такой язвительный хештэг обычно ставят под аналитическими статьями, связанными с рынком Недвижимости.

Чаще всего, это делают покупатели, у которых недостаточно средств на квартиру и в условиях полного отсутствия ипотеки.
В развитых странах такие граждане понимают, что если не хватает средств, нужно идти в банк и брать кредит.

Мы долго жили без ипотеки, возможно, поэтому хейт на тему «всериэлторыкозлы» и «вывсеврете» стал возможным на просторах украинского РН.

В прошлой статье я написала, на какие м2 цены уже выросли, а на какие будут ещё расти.

Сегодня, как и обещала, пишу, какие объекты упали в цене.

1. Учитывая, что рынок рос, начиная с середины 2019го, цена на квартиры хрущевской постройки не изменилась. В некоторых районах города даже упали.
В основном, это районы, где плохо ходит общественный транспорт, а до метро более 7-8 остановок.
2. Квартиры в домах, построенных до 1999го года. 9, 12, 16тиэтажки, в которых невозможно установить тепломеры. В некоторых домах были организованы ОСББ, установлены счётчики на тепло, тем самым снижена нагрузка на общий счёт за коммунальные, но это, скорей, единичные случаи.

В таких домах проживает в основном , население старше 50 лет, чаще с пожилыми родителями, получающими субсидию. За счёт субсидий они держатся в таких домах, а не продают свои м2, чтобы переселиться в более новые и современные.

Счета за Отопление-одна из главных причин, почему покупатели не хотят покупать квартиры в таких домах. Кпд отопления иногда составляет 50% в панельных высотках, это означает, что половина тепла улетает в трубу-отапливает улицу.

3. Чем больше строится ЖК, тем больше будет конкуренция между отдельно стоящими домами и закрытыми комплексами.
Платёжеспособное население выносит на 1е место заботу о своей безопасности и безопасности своей семьи.
Это значит, цены будут расти быстрее на квартиры в ЖК с замкнутой инфраструктурой, и медленней ( или остановятся) в домах, стоящих особняком.

4. Важный вопрос -парковки. Уже сегодня в городе огромная проблема с парковками, а возле домов машины стоят в 2 ряда. Готовится норма, при которой будут отведены места для машин экстренных служб ( давно пора!).
А это означает, что в домах, где нет парковок или подземных паркингов, квартиры будут пользоваться спросом все меньше.
Застройщики должны об этом подумать в первую очередь.

А вам всем желаю только удачных покупок и инвестиций на рынке Недвижимости!
Всем добра! Открыть/Комментировать

2021-04-17 22:33:50 «Почему растут цены»?- такие вопросы мне задают примерно раз в день.

Отвечаю:
1. Деньги, которые люди зарабатывают в других отраслях, надо куда-то реинвестировать. Кто инвестирует в Акции, стартапы или крипту, также хотят иметь надежный, хоть и не такой высокомаржинальный актив.

2. Деньги, которые раньше тратили на путешествия, корпоративы, рестораны и прочие удовольствия, а это от 10% до 30% от годового дохода, также аккумулировались. Банкам доверия мало, да, и процентная ставка по депозитам падает. По гривневым. Чтобы положить валюту на депозит, уже нужно заплатить банку. Дожили, как говорил кот Матроскин.

3. Ипотека. Которой не было с 2008го года и о Который могли только мечтать. Кстати, в 2008м самую низкую процентную ставку предлагал УкрСибБанк в швейцарских франках и составляла 7,8%.

Франк в 2008м потерял треть своей стоимости, а заёмщикам впоследствии пересчитали кредит в гривне, при этом ставка увеличилась до 22%.

На 1.04.2021 самую низкую ставку предлагают 7 банков ( символично) по госпрограмме под 7% годовых, правда, эффективная ставка пока 10%.

4. Крах или падение 2х системных застройщиков, УкрБуда и Аркады, которые строили домино или пирамиду, но за счёт этой же пирамиды наращивали объемы, тем самым самим себе создавая конкуренцию и снижая цены на квадратные метры.

Сегодня образовался определённый дефицит бюджетного жилья, в которое в основном инвестируют деньги инвесторы под сдачу в аренду. Особым спросом пользуются 1но комнатные квартиры 40-45м2, которые наши умельцы перепланируют в «евродвушки», повышая их капитализацию и арендный ценник.

Все это вместе и ещё ряд факторов влияют на рост цен первичной Недвижимости, которая традиционно тянет за собой вторичку.

На какие м2 точно не будут расти цены, расскажу в следующем выпуске.
Всем добра! Открыть/Комментировать

2021-04-15 22:38:11 Знаете, какой страшный сон риэлтора?
Вы удивитесь.
Думаете, срыв сделки? Собственник запил? Покупатель ногу вывихнул накануне?
Нет!

Страшный сон-это когда сделана аналитика, согласована стартовая цена, проведена подготовка к продаже.
Далее Риэлтор делает красивые профессиональные фото и даёт рекламу.

И вот первый же покупатель приходит, восхищенно смотрит на квартиру и сразу же предлагает ее купить по стартовой цене.
Риэлтор летит как на крыльях к собственнику, и тут... ему обламывают крылья.

-Знаешь, -вздохнув, говорит собственник,- я тут подумал. Давай ещё попробуем. Если первый покупатель сразу даёт сумму, не торгуясь, то стоит поднять цену.

Все. Аут. Что же нужно делать, чтобы приятный процесс продажи не превращался в кошмар и ожидание?

1. Прежде чем бежать по первому же звонку показывать квартиру ( офис, магазин, склад- не имеет значения), необходимо выявить всех возможных покупателей.
Которые должны/могут быть в вашей БД ( срм-системе), БД ваших коллег и партнёров, а также Лидов с рекламы.
2. Обзвонив всех потенциальных покупателей, вы соберёте пул заинтересованных лиц.
3. Если ваша стартовая цена, действительно, привлекательна для рынка, вы получите несколько оферов ( предложений по цене), которые и предъявите собственнику.
4. Рекомендую назначить 2 дня просмотров: рабочий и выходной, чтобы у собственника было время обстоятельно рассмотреть все оферты и принять самую лучшую.
5. После этого собственник не попросит вас подождать ещё, а вдруг прилетит шейх из Дубая. Он будет уверен, что его Риэлтор продал его недвижимость по максимальной цене на рынке. Или на лучших условиях.
Удачи вам в продажах!
И никаких страшных снов! Открыть/Комментировать

2021-04-15 10:51:26 Когда я говорю нашим покупателям участка под строительство загородного дома о том, что главное-это скорость взросления детей, они чаще всего зависают.
В моей практике случаи, когда
-планировался одноэтажный дом с инновационной крышей и широкими окнами в пол, получился проект в 2,5 этажа с подвалом в классическом стиле;
-дома под 1000м2, которые остались недостроенными;
-дома в 400м2 в 3х уровнях с 6 комнатами и гостевым домиком, которые удивлённые родители начинали продавать, понимая, что дети не будут жить с ними под одной крышей;
-дома-крепости, «построенные на века», так и похожие на крепость, с башенками, высоким кирпичным забором и даже смотровой башней;

Я была свидетелем, как строились такие дома. Годами, подчас десятилетиями.
Иногда владелец понимал, что ошибся и выставлял дом на продажу раньше, чем достраивал дом.
Иногда упорно вкладывал деньги, не давая себе принять, что «дом для семьи» превращается в дом для двоих.
Видеть, как взрослеют дети. Наблюдать и участвовать в их взрослении. Получать удовольствие и испытывать радость здесь и сейчас, пока дом строится.

Это прекрасно, по-моему, быть конструктором, идеологом, Креатором и участником строительства собственного дома, но уже жить на этом же участке!
По-моему, прекрасный выход, купить дом-Лего, Который можно сложить на заводе, а через сутки он уже будет стоять на участке!

Жизнь так стремительно летит. Главное, чтобы она не пролетала мимо нас.
Andriy Fedoriv.
- Что самое главное в проектировании и строительстве семейного дома? Спросил я однажды за ужином австрийского архитектора Гернота Лейтнера (Gernot Leitner)
- Скорость взросления детей! Это главное. И то, что все недооценивают. Проектируют дом для одной семьи, а через 3-5-7 лет въезжает в него совсем другая! Дети выросли, разъехались и люди остаются одни в огромном доме.

И тут возникла дилемма. С одной стороны мы с Yaroslava Gres хотим строить наш дом с чувством, толком и расстановкой. Долго выбирали где. Остановились на Riviera Village. Начали проектировать без компромиссов и глупой гонки. И это 3+ лет. Минимум. Для нас это важный творческий акт. Но откладывать кайф от жизни с детьми на природе идея очень так себе.

Поэтому!

Параллельно с проектированием и стройкой нашего дома мечты на Ривьере решили... сделать mvp! MVP - термин, который пришёл из программирования. Минимальная работающая модель. Когда для запуска на рынок нужен не максимально навороченный продукт (до его запуска можно и не дожить), а минимально возможный. Не идеальный, но уже работающий!

Купили в марте prefab дом по готовому проекту и планируем въехать в него уже в этом мае! Соснам, речке, шишкам, птичкам, моторке, великам и бесконечным лесам все равно сколько метров ваш дом. И за это лето лучше поймём, что нам нужно.

Prefab дом полностью собирается в цеху, а потом монтируется и доделывается на участке. Сделали предоплату 10 марта, а вчера дом уже приехал и за один день стал на участке!!!!!

Вау! Въезжаем в мае!

Жизнь слишком стремительна, чтобы откладывать ее на завтра!

Спасибо за идею Vladimir Limakov Открыть/Комментировать

2021-04-14 11:38:31 Пост только для коллег-риэлторов.
Остальным не читать!

Уважаемые коллеги, у вас бывает так, что к вам обращается за советом человек, который уже до вас к кому-то обратился ( или не обратился, а его сами нашли недобросовестные коллеги)?

Когда вы начинаете разбираться в ситуации, оказывается, что человек уже успел попасть в неприятную ситуацию, из которой его теперь нужно выпутывать.
А исправлять то, что уже кто-то наваял, намного труднее и подчас практически невозможно.

Ситуация 1. Девушка продаёт квартиру на неподконтрольной территории. Сама. Пару лет назад ей позвонил местный агент и сказал, что на ее квартиру есть покупатель. Девушка обрадовалась. Сделала как подобает доверенности и отправила их перевозчиком. И деньги тоже передала на подготовку документов.

Спустя год (!) позвонила агенту, тот сказал, что украинские доверенности уже не действительны и нужно ехать на та территорию. С мая-месяца ввели карантинные ограничения. Кроме того, девушке по некоторым причинам появляться там нельзя.
Прошёл год. Девушка обратилась ко мне. Телефон агента заблокирован. Где документы неведомо. Новые не изготовлены. Деньги, разумеется, уплыли.

Как исправить ситуацию? На подконтрольной территории просто: сделал дубликаты документов и продавай. Но документы моложе 2014го года на той территории уже не принимают. Как и доверенности.
Круг замкнулся. Выхода нет.

Ситуация 2.
Обратился ко мне за консультацией молодой человек. У него квартира под залогом в банке, которого нет с 2009го года.
Квартиру продавало «большое известное агенство».
Собственник о непогашенном кредите им говорил. Но зачем же вникать?

Когда «нашёлся» покупатель, оказалось, что собственник не может найти концов, кто правоприемник банке. ФГВ его футболит и ссылается на карантинные меры.
Покупатель подождал месяц и отказался.
Воз и ныне там. Квартира продавалась 1,5 года (!). Ни разу у агентов не возникло желания сначала завершить вопросы с банками и незакрытой ипотекой, а затем продавать. Сорвалось 4 (!) покупателя.
Начальная цена для сведения, была $350000.

На консультации я предложила:
1. Провести переговоры с банком, реструктурировать задолженность, исходя из новой рыночной стоимости и перевести статус кредита из проблемного в действующий, при котором покупатель может внести сумму в качестве задатка в погашение задолженности.
2. Нанять профессионального агента, Который сможет полноценно провести переговоры сначала с банком, а затем с покупателем, чтобы он не убежал, испугавшись кредитов.
Вы же знаете, коллеги, как наш народ напуган кредитами.
«А квартира не под залогом? Не в кредите?! Фух?»
А бояться нужно не кредитов и залогов, а совершенно другого.
Что скажете, коллеги?
Ах, да, примерная стоимость квартиры на сегодня 100-120.000 Открыть/Комментировать