ЮРИСТЫ PRO НЕДВИЖИМОСТЬ

2022-07-08 09:00:21 Сменю замки – посмотрим, как заговорит, или право арендодателя на ограничение доступа в помещение при задолженности по договору аренды.
 
Одним из действенных рычагов на арендатора, не оплачивающего платежи по договору аренды: (ДА) является способ «перекрыть доступ/электричество/кислород» и прочие радости.  
 
Обоснование простое – помещение мое, имею право.
 
Так ли это на самом деле
Все не так однозначно.
 
Реакция суда на такие действия арендодателя зависит от того, о чем стороны успели договориться до, и от обоснования позиции арендодателем.
 
Отказ от встречного исполнения.

Это общее правило, на него часто ссылаются, если нет особых оговорок в ДА, т.к. при ДА имеет место встречное исполнение обязательств. И если арендатор не исполняет свою обязанность по оплате, арендодатель вправе приостановить исполнение корреспондирующего ему обязательства по предоставлению владения и пользования помещением.
 
НО
Арендатор в таком случае может оспорить начисление арендной платы в период ограничения доступа в помещение.
Кроме того, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением договора в связи с созданием препятствий в пользовании помещением.
 
Средство самозащиты.

Суды нередко принимают позицию арендодателя, как способ самозащиты нарушенного права. Однако, есть опасность, что арендатор может сослаться на несоразмерность способа самозащиты и выиграть спор.
 
Ответственность за нарушенное обязательство.

Работает, если в договоре прямо прописано ограничение доступа в помещение в случае просрочки платежей по договору. В таком случае арендатору придется заплатить аренду и за период ограничения доступа в помещение.
 
Способ обеспечения обязательства.

Так же эффективно в случае, если такое право поименовано в договоре.
 
Часто при этом Арендодатель не дает возможности вывезти Арендатору имущество. Насколько правомерны такие действия? Это также зависит от формулировок в договоре, и уведомлении об ограничении.
Неверные формулировки помогут арендатору оспорить действия Арендодателя.
 
Что делать

Проверить, какие формулировке в договоре есть на этот счет.
Направить письменное требование о погашении задолженности с предупреждением об ограничении доступа в помещение со ссылкой на соответствующие пункты в договоре, либо обосновав свое право со ссылкой на нормативно-правовые акты.
 
Если арендодатель не направил такое предупреждение и не зафиксировал причины ограничений, арендатор может защищать свои права следующими действиями.

Фиксация ограничений.
 
Акт о фиксации факта ограничения доступа (оформляется сторонами Договора (либо с отметка в присутствии третьих лиц об отказе от подписи).
Протокол осмотра помещения произведенного Нотариусом
Видеозапись, фиксирующая ограничения доступа.
 
Письменная претензия об устранении нарушений договора и о предоставлении доступа в помещение.
 
Вывод: насколько правомерными будут признаны действия арендодателя и кто победит в схватке арендодатель v/s арендатор существенным образом зависит от того, какие формулировки использовались сторонами при заключении ДА, а также от того, какими документами сопровождаются эти действия.   Открыть/Комментировать

2022-07-07 18:01:23 Не будем отчаиваться на фоне свежих новостей об ограничении сведений из ЕГРН.

Иногда даже по одному номеру регистрации можно собрать целый паззл об объекте.

Например, онлайн-сведения на сайте Росреестра - это кладезь полезной информации. Там укороченный вариант того, что мы видим в выписке: сам объект, право собственности, и все обременения.

https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online

Поэтому мы постепенно разберем, какие драгоценные знания таит в себе информация, которую можно быстро найти в открытом доступе.

Сегодня расскажем Вам о том, как расшифровать пометки об ипотеке.

«ипотека в силу закона».
Такая отметка появляется, если объект недвижимости приобретен с использованием кредитных средств банка или в рассрочку от продавца. А также в случае, если дом был построен на заложенном земельном участке.
Видя эту информацию, вы сразу можете понять, что объект был обременении как раз для цели его покупки. И принимать решение, как провести сделку, отталкиваясь от этой информации.
Например, люди купили квартиру в ипотеку как инвестицию, решили перепродать вместе с ипотекой. И вы легко сможете провести чистую сделку через банк.
Сейчас такие сделки уже на потоке и никого не пугают.

«ипотека».
Эта отметка используется тогда, когда вы закладываете в банке уже имеющийся объект по договору об ипотеке (залоге) недвижимости.
Например, собственник заложил квартиру, чтобы получить кредит на бизнес. Или застройщик закладывает свои активы, чтобы получить проектное финансирование на несколько миллиардов.
И тут понятно, что возможно придется задать чуть больше вопросов продавцу.

есть еще интересные отметки в виде целого водопада разных ипотек на один участок. Такую красоту мы часто видим на земельных участках для строительства домов по ДДУ. Регистрационную надпись о ДДУ в открытых сведениях мы не видим, а вот если он ипотечный, то мы можем наблюдать его ипотеку в силу закона. Но если вам обещают ДДУ - а в открытых сведениях ни одного обременения об ипотеке в силу закона - стоит задуматься.

Конечно, сейчас мы не говорим о сложных объектах, где нужно проводить глубокий due diligence. Но мы можем поймать солнечного зайчика в отражении до того, как это станет большой проблемой.

Непосредственно в Выписках из ЕГРН мы можем увидеть намного больше информации, например на основании какого документа зарегистрирована ипотека и некоторые существенные условия. Но давайте уже подождем, в каком виде нам будут их выдавать уже в августе.

Расскажите, пользуетесь такими возможностями открытой информации? Открыть/Комментировать

2022-07-07 10:09:19 Ну что, с сожалением вынуждены сообщить, что наши коллективные юридические молитвы (о которых мы писали здесь: https://t.me/lawyers_pro_nedvizhimost/291) не помогли.

Теперь в выписках не будет светится ФИО собственника, если он не сходил в МФЦ и не дал добро на это

https://t.me/rbevzenko/1176 Открыть/Комментировать

2022-07-07 09:02:15 Вы за или против?
Мы не воздержались!
А точнее, выступили инициатором, договорились и провели в прошлую пятницу важное мероприятие. Потому как не хватает связи между государственными органами и конечным потребителем услуг, предпринимателем. Ведь в Петербурге нужно не только разводить мосты, но и наводить
Считаем, что такие встречи города и предпринимателей нужно сделать регулярными. Чтобы бизнес смог задать свои вопросы чиновникам напрямую и получить ответ, не ввязываясь в бумажную волокиту. Важно, что участие в мероприятии могут принять все желающие, по предварительной регистрации.

Раньше, когда были районные агентства, любой человек мог прийти к инспектору, посоветоваться. Тот, в свою очередь, посоветоваться с юристом, с руководителем, и после этого уже принималось решение или давалась консультация.

Сейчас, к сожалению, многие люди не получают ответов на свои письменные обращения и телефонные звонки. А, получив, еще долго разбираются с тем, что же именно хотел сказать чиновник.
Подобная некомпетентность очень явно отражает качественный состав чиновником имущественного блока на сегодняшний день.

Поделитесь в комментариях, считаете ли Вы такие встречи полезными для бизнеса? А для города есть польза в прямом диалоге с предпринимателями?

https://t.me/lawyers_pro_nedvizhimost/345 Открыть/Комментировать

2022-07-06 17:39:41 Утрата интереса.
 
Что делать арендодателю, если арендатор уклоняется от приемки помещения?
 
Мы уже обсуждали ситуацию, когда арендатор, приняв помещение, вдруг понимает, что он что-то погорячился, и пытается найти «косяки» в помещении, чтобы переложить вину на арендодателя.
 
Но бывают и другие случаи, когда арендатор просто передумал (и не важно по какой причине) и даже не принимает помещение.
 
Что делать в такой ситуации

Требовать принятия помещения? Удерживать (если успел получить) обеспечительной платеж? Возвращать его? Какие штрафы предъявлять? Можно ли просто сдать помещение другому арендатору (без подписания документов о расторжении)?
 
Недавно такое дело попало на рассмотрение судов. Ну как недавно – три года назад.

И все эти три года стороны судились

Точка поставлена в марте 2022 года.

Какие выводы
 
Понудить арендатора принять помещение нельзя. Но! Не стоит терять время. Письменная претензия к арендатору, не реагирует – иск!

Утратил интерес – не значит фенита ля комедия. Договор то не прекратился.
Утративший интерес  лишь вправе инициировать расторжение договора,  при условии компенсации убытков другой стороне, причиненных неисполнением обязательства. (В данном случае арендной платы за весь срок аренды до тех пор, пока помещение не будет сдано новому арендатору). Если Арендатор не так действовал, то Арендодатель вправе инициировать расторжение  в суде с взысканием убытков.

Можно договориться об отступном. Кстати,  договоре изначально можно прописать плату за односторонний отказ на такой случай.

Важно, как прописано назначение обеспечительного платежа в договоре (какую часть убытков он покрывает). Нельзя взыскать одновременно суму депозита и убытки в полном объеме.

Пока договор действует, арендодатель вправе взыскать и депозит (если он не был внесен) и неустойку за его невнесение.
 
PS: нерадивый арендатор, заключивший договор аренды по ставке чуть больше 1,2 млн в месяц, потерял в результате более 13 млн (за тот период, пока помещение не было сдано новому арендатору)
 
Так что арендатору на заметку – если помещение вами не принято, это не значит, что «вот это вот все как бы не считается».

Арендодатели – в такой ситуации закон на вашей стороне. Главное сразу действовать. Процессуально. Но процесс небыстрый.

Не стоит забывать о таком инструменте, как медиация. Как правило, обе стороны выигрывают. И это очень быстро.
 
Ну и внимательнее на стадии согласования договора.
 
  Открыть/Комментировать

2022-07-06 09:02:58 Решение задачи

Рекомендованный юристами ответ на предыдущую задачу - отказ от покупки.

⁃ имущество куплено по возмездной сделке. Значит, находилось в общей совместной собственности и должно было попасть в наследственную массу после смерти жены. Не просто так в условиях была упомянута супруга и сын

⁃ А так как документов о вступлении в наследство как правоустанавливающий не указан, а только ДКП, значит наследство на супружескую долю муж и сын не оформили.

⁃ Если наследство оформлено не было, значит оно так и зависло в воздухе. И если сын не сообразил этого сразу - то кто помешает ему достать душу из покупателя с требованием вернуть мамину долю и поделить ее «по честному»?


Если же вы гусар и готовы взять риски на себя, чтобы открыть бутылку шампанского на новой даче, то тогда обязательно возьмите справки НД и ПНД - из-за серьезного возраста продавца


Заявление о семейном положении Продавца в текущий момент вам не актуально. Конечно, седина в голову, бес в ребро. Но имущество не будет являться совместно нажитым с новой супругой

А заявление, что споры с наследниками продавец берет на себя, которое может сделать любой нотариус - вас уже не спасет. Из-за весомого возраста продавца, который уже вряд ли сможет закрыть вопрос с другими наследниками. Открыть/Комментировать

2022-07-05 17:40:14 Открыть/Комментировать

2022-07-05 08:55:14 Утро начнём с хороших новостей

Все же слышали о дачной амнистии? Вот тут мы писали про её версию 2.0 и расширение действий на дома, построенные до 14.05.1998 г.

Если кратко, то их, а ещё и участок под такими домами можно оформить в упрощённом порядке.

Собственно новости такие

Срок вступления в силу закона о продлении дачной амнистии до 1 марта 2031 года перенесен с 1 сентября 2022 года на 1 июля этого года

Можно оформлять дома Открыть/Комментировать

2022-07-04 18:01:52 Помните, мы вам рассказывали про выкуп городом помещений по заниженной цене?
Собственники часто необдуманно соглашаются на предложенную городом цену, а потом сожалеют о поспешности своего решения.

Так вот, недавно вышло постановление Правительства СПб № 475. Суть его в том, что за период 2022-2024 гг. Санкт-Петербург планирует выкупить у частных собственников определенное количество объектов. Постановлением как раз утвержден перечень этих объектов недвижимости. В основном это детские сады, школы, но есть и обычные здания, помещения, очень уж подходящие для государственных нужд.

Скорее всего, от города не стоит ждать высоких цен. Вероятно, ценники будут значительно ниже рыночных.

Мы настоятельно рекомендуем не соглашаться и не ждать пока город предложит свою цену. Лучшим решением будет обратиться к специалистам, то есть к нам И уже с нашей помощью получить за свои объекты справедливую рыночную стоимость.

https://t.me/lawyers_pro_nedvizhimost/308 Открыть/Комментировать

2022-07-04 09:03:01 За чей счет банкет?
 
Знаете что все любят? Все любят потратить поменьше, а получить побольше.
 
Так вот сейчас я вам расскажу сколько может стоить “экономия” на проверке земельного участка перед покупкой. 
 
Данные, которые стоить проверить перед покупкой читаем тут и тут. 
 
А что же будет, если положиться на всеми любимый русский авось. Точнее сколько это может стоить.
 
Не стали проверять вы границы. 
 
При условных границах все весьма демократично - от 15 до 30 тыс. за межевой план. Правда если при уточнении выяснится, что по факту площадь меньше, чем по документам, а добрать из свободных земель нет возможности, то + стоимость потерянных кв.м. Добавим сюда риск отказа в согласовании границы смежником (если у него границы тоже не уточнены), тогда может быть и суд, который будет стоить от 100 тыс. и более. 
 
Несоответствие фактической и юридической границы. При адекватных соседях все тоже демократично от 15 до 30 тыс. за межевой план. На практике инициатору часто приходится оплатить межевой план и соседей, а это + стоимость межевого плана на каждый участок, где несовпадение.
 
Не договорились с соседом?  Привет суд. Спор о границах в среднем будет стоить от 150 до 300 тыс. 
Если к тому моменту успели что-то построить с заступом на чужой участок, то расходы на строительство + снос и новое строительство или реконструкцию построенного объекта. Чаще всего переносить приходится заборы и хозпостройки.
 
Обременения. 
 
Больших трат редко несет, но если обременение затрагивает большую часть участка, то ценность участка падает. Вот вам и финансовые потери.
 
Градостроительный статус участка.

Здесь разбег цен спрогнозировать крайне сложно. 
 
Вынос сетей за границы участка редко стоит меньше 500 тысяч.
 
Уменьшение охранных зон (при наличии такой возможности) подразумевает проект + процедуру согласования, а это тоже как правило от 150 тыс. и вверх. 
 
Зоны с особыми условиями использования часто требуют дополнительных согласований и проектов. Даже если вы не будете привлекать специалиста для сопровождения этого процесса, то такое согласование может занять не один месяц, а то и год.
 
И вишенка - это проблемы с зонированием. От утраты инвестиционной привлекательности до невозможности построить объект в принципе, считай = стоимости участка.
 
Цены указаны примерные и всегда зависят от “тяжести болезни пациента” и региона. Но в 90 % случаях речь идет о внушительных суммах или о месяцах / годах согласований. 
 
В заключение можно сказать только одно - риск, конечно, дело благородное, но шампанское может оказаться прокисшим))) 

Соавтор канала, Кузовлева Яна. Открыть/Комментировать