![]()
![]()
![]()
![]()
Мой кредит на инвестиционную однушку. Купил квартиру себе и квартиру банку ?
Продолжаю рассказывать про свои инвестиции в недвижимость. #кейс_инвест_однушка - предыдущие посты про этот объект.
Стоимость квартиры 9,3 млн. ₽ из них:
• я внес Первоначальный Взнос (ПВ) 1,88 млн ₽
• а остаток суммы 7,38 млн. ₽ взял в кредит в Сбере под 4.7%
• ежемесячный платеж 38,3 тыс. ₽ в месяц
• срок кредита максимальный — 30 лет
• кредитный калькулятор - https://calcus.ru/kalkulyator-ipoteki?result=163716
Согласно моей стратегии, именно низкая кредитная ставка и большой срок кредита позволят "майнить" квартиру так чтобы арендаторы оплачивали ипотечный платеж уже через год после покупки, когда дом будет построен.
Сейчас на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда один и тот же объект недвижимости можно купить в кредит под разные ставки. За остаток кредита в 7,38 млн. ₽ на 30 лет:
• по рыночной ставке 11% вы бы платили 71 тыс. ₽ в месяц.
• по ставке 4,7% я плачу 38,3 тыс.
• а по ставке 3% - получилось бы всего 31,4 тыс. ₽ в месяц
• полную таблицу ставок приложил к посту
Из графика погашения видно что в списание долга идет всего 30% ежемесячного платежа, именно эта сумма уменьшает кредит, остальные 70% забирает себе банк в оплату процентов. При этом сумма процентов за все время не такая большая - 6,4 мл. ₽. Купить квартиру "себе и банку" точно не получится.
А если учитывать, что каждый следующий платеж обесценивается из-за инфляции рубля, то итоговая переплата будет ещё меньше.
Может даже получиться, что в итоге, с учетом инфляции, я заплачу меньше первоначальной стоимости квартиры(9,3 млн.).
Как думаете, чему будет равна реальная стоимость квартиры в сегодняшних деньгах, если просуммировать все будущие затраты за 30 лет с учетом дисконтирования платежей на инфляцию, к примеру в 7% годовых? А если инфляция будет 10%? Правильный ответ в будущих постах.
И продолжается конкурс — небольшой донат тому кто угадает за сколько я смогу сдать эту однушку у МКАДа.
