Схемы инвестирования | Каримов Инвест

Мой кредит на инвестиционную однушку. Купил квартиру себе и квартиру банку ?

Продолжаю рассказывать про свои инвестиции в недвижимость. #кейс_инвест_однушка - предыдущие посты про этот объект.

Стоимость квартиры 9,3 млн. ₽ из них:
• я внес Первоначальный Взнос (ПВ) 1,88 млн ₽
• а остаток суммы 7,38 млн. ₽ взял в кредит в Сбере под 4.7%
• ежемесячный платеж 38,3 тыс. ₽ в месяц
• срок кредита максимальный — 30 лет
• кредитный калькулятор - https://calcus.ru/kalkulyator-ipoteki?result=163716

Согласно моей стратегии, именно низкая кредитная ставка и большой срок кредита позволят "майнить" квартиру так чтобы арендаторы оплачивали ипотечный платеж уже через год после покупки, когда дом будет построен.

Сейчас на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда один и тот же объект недвижимости можно купить в кредит под разные ставки. За остаток кредита в 7,38 млн. ₽ на 30 лет:
• по рыночной ставке 11% вы бы платили 71 тыс. ₽ в месяц.
• по ставке 4,7% я плачу 38,3 тыс.
• а по ставке 3% - получилось бы всего 31,4 тыс. ₽ в месяц
• полную таблицу ставок приложил к посту

Из графика погашения видно что в списание долга идет всего 30% ежемесячного платежа, именно эта сумма уменьшает кредит, остальные 70% забирает себе банк в оплату процентов. При этом сумма процентов за все время не такая большая - 6,4 мл. ₽. Купить квартиру "себе и банку" точно не получится.
А если учитывать, что каждый следующий платеж обесценивается из-за инфляции рубля, то итоговая переплата будет ещё меньше.

Может даже получиться, что в итоге, с учетом инфляции, я заплачу меньше первоначальной стоимости квартиры(9,3 млн.).

Как думаете, чему будет равна реальная стоимость квартиры в сегодняшних деньгах, если просуммировать все будущие затраты за 30 лет с учетом дисконтирования платежей на инфляцию, к примеру в 7% годовых? А если инфляция будет 10%? Правильный ответ в будущих постах.

И продолжается конкурс — небольшой донат тому кто угадает за сколько я смогу сдать эту однушку у МКАДа.

Как я купил квартиру в льготную ипотеку на 1 млн. р дешевле застройщика.

Когда я выбирал свою инвестиционную квартиру, выбор быстро пал на ЖК Зеленая Вертикаль. Однушки в декабре 2021 продавались у застройщика по 10,3 миллиона. До сдачи оставался ровно год. Как купить дешевле?
На вторичном рынке!

Большинство людей, большая часть риэлторов и даже часть сотрудников банков не знают, что самые выгодные, субсидируемые ипотеки (Семейная Ипотека и ИТ ипотека) позволяют покупки “по переуступке” — у физлица (инвестора который купил квартиру ранее). Но только до момента пока дом еще не достроен(не сдался). Это очень крутой лайфхак который помогает инвесторам продавать объекты на вторичном рынке ставя цену немного дешевле цен застройщика. А конечный покупатель получает возможность купить квартиру со значительной скидкой.

Переуступка прав требования по Договору Долевого Участия(еще иногда называют договором цессии) — это передача прав на строящийся объект новому владельцу.

Бывший владелец (инвестор), получает деньги, законную прибыль от разницы цен покупки и продажи объекта, а новый — договор купли продажи с новой суммой, старый договор между покупателем и застройщиком, эскроу счет с первоначальной суммой.

#кейс_инвест_однушка продолжение->

За сколько можно сдавать инвестиционную однушку в Москве ? Как выросли цены аренды за 2021?

В конце 2021 года я планировал покупку инвестиционной квартиры которая должна гасить кредит за счет аренды.
В рамках анализа цен на аренду в Москве я нашел график , который показывает стоимость аренды однушек в моём районе Южное Чертаново. Из него следует что средняя стоимость аренды выросла за 2021 год с 31 до 39 тысячи рублей.

Также я проанализировал цены сдачи однушек на Циан.
В декабре 2021 года они держались на уровне 35-45 тыс. ₽...
Но в основной массе это квартиры с плохим ремонтом в старых домах, их еще называют "бабушатник", поэтому я решил что смогу сдать квартиру через год за 45 000 ₽ в месяц.

Как думаете, за сколько получилось сдать квартиру в реальности? Насколько был точен мой прогноз? Тогда не было никаких намеков на СВО и массовую волну эмиграции из России. А если бы мне сказали что так будет, я бы не поверил... Символический донат тому кто угадает.

#кейс_инвест_однушка — все посты сериала по тегу. Подпишись чтобы не пропустить продолжение истории!

P.S. Жаркая дискуссия на Пикабу.

Сколько стоил метр недвижимости в Москве в 2000 году?

• В рублях рост стоимости м^2 недвижимости в Москве с 2000 года в 12.5 раз с 20 тыс. до 250 тыс. ₽ за м^2
• Квартиру 60 метров вы могли бы купить в 2000 году за 1200 тысяч ₽
• а в кредит(если бы тогда их давали) со взносом 15% всего за 200 тысяч ₽
аренда такой квартиры стоила примерно 10 тысяч ₽ в месяц.
• 1200 тыс. ₽ в 2000 году, это 44 тысячи долларов (по курсу 2000 года — 27 ₽ за $)

В РФ тогда начались тучные Путинские нулевые: высокие цены на нефть, экономическое процветание, стабильный рубль. Почти все кто рискнул и взял кредиты когда появились первые ипотеки под безумные 12% давно их выплатили и получили огромную прибыль за счет подорожания своих объектов.

Отдельная кара настигла свидетелей Секты Аренда Выгоднее Ипотеки (см график стоимости аренды за 14 лет).

Теперь, когда экономика в своём развитии настолько преисполнилась, что банки дают ипотечные кредиты на 30 лет под 4 реальных процента можно выстраивать схемы в которых аренда со старта окупает ипотеку. Инвестиционную квартиру вам покупает чужой дядя и чужая тётя(из Секты Свидетелей Аренды ).

В прошлом году банки во всю раздавали деньги вплоть до кредитов под безумные 0% на 30 лет, я смог взять под 2% ипотеку на коммерческую(доходную) недвижимость. Расскажу в будущих постах как так получилось.

P.S. Как думаете, на сколько выросла цена недвижимости в Москве в долларах с 1991 года? Ответ в следующем посте, надеюсь он вас удивит!

Как я пытался купить инвестиционную квартиру в кредит, чтобы арендатор платил больше ипотечного платежа.

После года инвестиций в фондовый рынок(акции, облигации), прочувствовав прелесть начисления дивидендов, ощутив горечь первых серьезных минусов по портфелю в Тиньков инвестициях, я задумался об инвестициях в недвижимость. Ведь в отличие от акций $SPCE или $TAL квартира не может обнулиться, а дивиденды платит каждый месяц! И это не жалкие 0,8 доллара в год на примере акций $AAPL (0,5% годовых) а полновесные 18% годовых(50 тыс. * 12 месяцев / 3000 тыс. первоначальных вложений)!

Казалось бы, беспроигрышная стратегия: купить квартиру в строящемся доме, дождаться окончания строительства, поселить арендаторов, оплачивать с их платежа ипотеку, да еще чтобы оставалось сверху, наслаждаться ростом инвестпортфеля и собственного капитала, что может пойти не так ?

Итак, в декабре 2021 года, я выбрал квартиру в ЖК Зеленая Вертикаль в Москве, со сроком сдачи через год(в конце 2022 года):
• ЖК Удобно расположен — 3-5 минут пешком от метро Лесопарковая, 15 минут пешком до метро Аннино, выезд на МКАД и Варшавское ш.
• стоит в окружении Битцевского леса
• панельный дом "башня" 24 этажа
• по 10 квартир на этаже
• однушка с лоджией, большой кухней и гардеробной
• 15 этаж, вид на МКАД

Цена объекта 9.3 миллиона, Первоначальный Взнос 1900 тыс, кредит на 30 лет по ставке 4.7%.

Квартиру я выбрал с чистовой отделкой — чтобы после постройки дома сразу можно было сдавать: двери, электрика, пол, плитка в ванной, потолки, батареи, окна.

Застройщик обещал сдать квартиру в срок до 31.12.2022 (через год после покупки).

#кейс_инвест_однушка — все посты сериала по тегу. Подпишись чтобы не пропустить продолжение истории!