GranatMaxim

Вашему вниманию подборка "безопасных" ипотечных сделок, каждая из которых завершилась судебным процессом с участием покупателя. Чуть погодя добавлю в эту коллекцию еще одно дело, где на дату купли-продажи и на момент получения одобрения банка все прежние договоры купли-продажи уже были признаны недействительными. А пока что вот, небольшая затравка: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/podborka_bezopasnykh_ipotechnykh_sdelok/

ВТБ кредитовал покупку у физического лица. После сделки и регистрации перехода права суд признал собственником квартиры... Москву. С трудом удалось выпутаться из этой ситуации: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/10_vtb_kreditoval_pokupku_u_fizicheskogo_litsa_posle_sdelki_sud_priznal_sobstvennikom_kvartiry_moskv/

Чуть дополнил программу завтрашнего мероприятия.

Вопросы безопасности сделок с недвижимостью на примерах судебных процессов

Споры с участием банков

1. «ВТБ» кредитовал покупку у физического лица. После сделки суд признал собственником квартиры… Москву;
2. Сервис безопасных расчетов «Домклик»: продавец - одно лицо, а настоящий собственник – другое. Тяжелые последствия для покупателя;
3. Первичная и последующая ипотека. Покупка квартиры с торгов вместе с залогом «Промсвязьбанка»;
4. Безопасность покупки квартиры с торгов при регистрации в ней ребенка (2021 г.)

Семейные споры

5. Отец ребенка не подписывает заявление в опеку с просьбой о разрешении сделки. Как выйти из ситуации? (2021 г.)
6. Запись в ЕГРН об отсутствии согласия супруга на совершенную сделку: два способа удалить отметку из реестра;
7. Неудачная попытка вывести бизнес из-под раздела имущества супругов;
8. Погашение ипотечного долга не увеличивает долю супруга в общем имуществе;
9. Квартира – жене, ипотечный долг – мужу? Очень странный брачный договор

Споры о недвижимости с участием страховщиков

10. Ипотека и рукоблудие: как при помощи одного избавиться от другого;
11. Взыскание страховой выплаты в счет компенсации вреда, причиненного нотариусом

Мошенничества с недвижимостью

12. Покойница продала жилье. Покупатель перепродал его и улетел в Грузию (2021);
13. Две сделки в один день с интервалом 10 минут, две посмертные экспертизы сделкоспособности и два противоположных процессуальных результата – разбираем причины;
14. Чем опасно невнесение сведений в ЕГРН – мошенничество с неоформленной в реестре квартирой;
15. Появление наследников из договора ренты: неожиданная судебная практика по ст. 1148 ГК РФ;
16. Психически больная женщина продала квартиру покупателю с ипотекой. Оспорила сделку. Снова продала (2021).
17. Анализ практики взыскания компенсационных выплат с казны России в пользу добросовестного приобретателя, утратившего права на приобретенное имущество;
18. Заколдованная квартира на ул. Гоголя (2021): две группы мошенников и выморочное жилье

По каждому рассмотренному эпизоду, сведения о котором размещены в открытом доступе, озвучивается номер гражданского дела и разбираются процессуальные документы.

Форма для регистрации на семинар в Москве 21.10.2022 г.: https://fedagent.ru/211022

Всем привет. 21 октября можно будет пообщаться вживую в Москве. Со "Службой поддержки риелторов" решено провести очное мероприятие. Программа и форма для регистрации по ссылке: https://fedagent.ru/211022

Друзья! С октября я вернусь к еженедельным публикациям, материала скопилось много. Пока что поделюсь одним небольшим фильмом А.Райкина, который часто вспоминаю. Без юмора ведь никуда:

Без выписок ЕГРН – что нас ожидает? Анализ изменений в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Небольшой и довольно грустный текст: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/bez_vypisok_egrn_chto_nas_ozhidaet/

Вчера получил от клиента текст судебного акта, хочу поделиться. В идеале решение о разделе ипотечной квартиры должно выглядеть именно так. Одному супругу - жилье и кредит целиком, другому - компенсацию (по простой формуле: активы минус пассивы, разделить на два). Мнение банка я не учитываю, так как закон этого не требует. Это - почти идеальный раздел имущества. К огромному сожалению, с нашим кривым СК РФ такие решения получить непросто. Об этом подробно писал, материал по ссылке все еще актуален: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/razdel_sudom_ipotechnogo_dolga_/

Волжский районный суд Самарской области, дело № 2-122/2022. Бывшая жена пыталась доказать в процессе, что одностороннее погашение ею ипотеки после брака увеличивает ее долю в праве на общее имущество, пришлось ее переубедить – доли остались равными;

Центральный суд Тольятти, дело о принудительном выкупе доли в праве собственности № 2-2241/2022 г окончилось мировым, ответчик был вынужден согласиться на условия истца;

Самарский областной суд, дело № 33-5334/2022. По нашей жалобе отменено решение районного суда об обращении взыскания на квартиру многодетной семьи;

Ставропольский районный суд Самарской области, дело
2-1280/2022, удовлетворен иск к Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области о взыскании убытков в виде стоимости строений в охранной зоне газопровода;

Волжский районный суд Самарской области, дело 2-1152/2022 о защите добросовестного приобретателя земли: местная администрация дважды (!) продала один и тот же участок, права на землю удалось сохранить

Автозаводский районный суд Тольятти, дело 2-2947/2022 – одному из участников долевой собственности удалось получить разрешение суда на ремонт коммерческой недвижимости, находящейся в долевой собственности, с регрессными требованиями к другому участнику. Наши требования удовлетворили.

Самарский областной суд оставил в силе решение по делу 33-2302/2022. Ранее истец пытался оспорить сделку с коммерческой недвижимостью, ссылаясь на свою несделкоспособность. Задача была от данных требований отбиться, это удалось сделать.

Выражаю глубокую благодарность друзьям и коллегам, вместе с которыми имею честь работать в судах: Щипанову А.В. и Зудовой Е.А.

Спасибо всем, кто нам доверяет

Помните дело про старушку-невесту и ее алчного супруга Угугбека? Вот здесь об этом писал: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/starushka_nevesta_/
Вчера это дело мы полностью продули. Посмертная психоневрологическая экспертиза дала результат не в нашу пользу. Попробуем в апелляции переломить ситуацию - много времени и сил потрачено на этот процесс. Грустно будет, если все так останется.

Но есть и хорошие новости. Актуализировал список дел, которые за минувшие 12 месяцев удалось выиграть. Есть интересные:

Лефортовский районный суд Москвы, дело № 2-225/2021 по иску о признании долга отсутствующим, наш иск удовлетворен полностью;

Чертановский районный суд Москвы, по делу 2-3420/2021, помогли отбиться от иска о переводе прав и обязанностей покупателя недвижимости по договору купли-продажи;

Дорогомиловский районный суд Москвы, по делу № 02-4664/2021 о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости доли в праве на жилье – наш иск удовлетворен полностью;

Арбитражный суд Самарской области, дело № А55-26164/2020 о взыскании неосновательного обогащения (спор между бывшими супругами о нежилой недвижимости), иск удовлетворен;

Арбитражный суд Тульской области, дело № А68-5477/2019 , подписали хорошее мировое соглашение в подрядном споре о возведении объектов горнолыжной инфраструктуры в п. «Лунная Поляна»;

Зеленоградский суд Калининградской области, выиграли дело 2-409/2021, об обязании продавца заключить договор купли-продажи по ранее согласованной цене;

Нефтегорский районный суд Самарской области, дело №2-418/2021, по иску о разделе имущества (о признании недвижимости личной собственностью жены), иск удовлетворен полностью;

Центральный суд Тольятти, дело №2-4985/2021, отбились от иска о признании части нежилого помещения местами общего пользования, в требованиях отказано;

Ставропольский суд Самарской области, дело № 2-2971/2021 по иску о разделе имущества, подписали отличное мировое соглашение;

Комсомольский суд Тольятти, дело № 2-1277/2021 г. о разделе имущества – помирили супругов, ушли от образования долевой собственности;

Самарский областной суд, по делу 33-3837/2021 удержали решение о взыскании с застройщика денежных средств по иску, заявленному за пределами сроков давности;

Центральный суд Тольятти дело №2-391/2022 о разделе имущества, доля истца определена в разы больше доли супруги - ответчицы;

Комсомольский суд Тольятти, дело № 2-103/2022 наш иск о признании доли в жилом помещении незначительной удовлетворен полностью, право собственности ответчика прекращено;

Самарский областной суд по делу №33-13836/2021 взыскали с местной администрации убытки в виде стоимости земли и строений, расположенных в охранной зоне газопровода

Автозаводский суд Тольятти по делу № 2-1318/2022 удалось признать долг заемщика перед банком отсутствующим;

Второй кассационный суд общей юрисдикции, по делу № 8Г-3614/2022 удалось отменить судебный акт о признании за Москвой права собственности на квартиру нашего доверителя

Ставропольский районный суд Самарской области по делу № 2-61/2022 удовлетворен иск об оспаривании сделок, совершенных мужем без согласия супруги, о возврате сторон в первоначальное состояние и разделе имущества

Ставропольский районный суд Самарской области по делу 2-86/2022 удовлетворен иск к Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области о взыскании убытков в виде стоимости строений в охранной зоне газопровода

Промышленный районный суд Самары, дело № 2-441/2022 по разделу имущества супругов. Наши встречные требования со стороны супруги удовлетворены, общим имуществом признано три квартиры, одна из которых была приобретена через программу Росвоенипотеки на имя мужа. Таких решений в России не очень много.

Центральный суд Тольятти дело № 2-50/2022, выиграли дело по ст. 37 СК РФ: имущество одного из супругов было признано общим на том основании, что в период брака в него были произведены вложения, существенно увеличивающие его стоимость. Таких решений крайне мало в России.

Подписали договор купли-продажи квартиры, сдали на регистрацию, но до перехода права жилье было арестовано в рамках уголовного дела. Разбираем, как можно потерять или сохранить квартиру: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/preodolenie_aresta_pokupaemoy_kvartiry_/

Есть ли противоречия в позициях высших судов России по вопросу согласия супруга на сделку с недвижимостью? Разбираем подробно постановления КС РФ и ВС РФ, принятые в 2021 г.: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/est_li_protivorechiya_v_pozitsiyakh_vysshikh_sudov_rossii_po_voprosu_soglasiya_supruga_na_sdelku_s/

Много лет ждал такого процесса, и вот, наконец, получил его. Как купить имущество в браке, но вообще не дать супругу шансов на раздел этой собственности? Небольшой текст по ссылке: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/kupil_kvartiru_v_brake_i_bez_brachnogo_dogovora_no_zhile_razdelu_ne_podlezhit/

История одного судебного процесса. Женщина продала имущество мужу, а потом разделила его же. Выгода - 100%. Небольшой материал по ссылке: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/snachala_prodala_imushchestvo_a_potom_ego_razdelila_vygoda_100_/

Странная история происходит сейчас в Севастополе. В муниципальной квартире жила семья. Бабушка умерла, отец умер, остались проживать малолетний ребенок и его мама. Договор социального найма на ребенка администрация города перезаключать не захотела. Судебный спор тянется с 2016 г., но сейчас город потребовал выселения ребенка и его мамы. Думаю, имела место судебная ошибка. Разбор с номерами гражданских дел по ссылке: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/gorod_geroy_sevastopol_protiv_malchika_daniila_/

Сегодня - материал о том, когда у отца возникает право на долю в жилье при использовании материнского капитала, а когда точно не возникает. Описание алгоритма со ссылкой на нормативные документы и судебную практику: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/pravo_ottsa_na_dolyu_v_zhile_pri_ispolzovanii_materinskogo_kapitala/

Тем не менее, поскольку желание (обоснованное или нет) заявить отвод все равно возникает, а возможностей реально добиться отвода судьи процессуальный закон не дает, участники судопроизводства вынуждены искать лазейки в законе.
В 2021 г. как раз подоспела украинская «инновация». Известность получила история, в которой участник судебного дела составил завещание на судью, председательствующего в уголовном процессе, об этом писала «Комсомольская правда» (https://kp.ua/incidents/691712-v-rovenskoi-oblasty-obvyniaemyi-zaveschal-nasledstvo-sude-chtoby-dobytsia-ee-otvoda). Логика завещателя понятна: поскольку между участником дела и судьей появляются некие имущественные отношения, вроде бы образуются также и основания для отвода судьи. При этом, поскольку завещание после «процессуального использования» легко отменить, многим это способ показался остроумным и неопасным. Его тут же взяли на вооружение и в России (https://pravo.ru/news/233652/).
Впрочем, большинство судей вполне обоснованно усматривают в таких действиях злоупотребление процессуальным правом, поскольку основания для отвода создает сам заявляющий об отводе.
Все это, в целом, невесело.
Завещания на судей – лишь следствие того, что система отвода судей в России не работает, и это скверно сказывается на нашей работе.
Только что услышал от эмоциональной клиентки, что она совершила «замечательное открытие», и что теперь мы «легко отведем» судью, который отказывает в удовлетворении наших ходатайств. Пришлось огорчить - не отведем, а она ведь уже записалась к нотариусу.
Всегда говорил раньше: «критикуешь – предлагай». Сейчас и предложить клиентке в ответ нечего.

P.S.
Что-то все чаще сталкиваюсь с использованием завещания не по назначению: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/davlenie_na_sosobstvennika_kvartiry_/

Завещание на судью - основание для отвода?

Нечасто правовые новшества приходят к нам с Украины, но вот в 2021 г. одну наработку россияне позаимствовали. Хорошо, если бы что-то стоящее взяли на вооружение, но ведь совсем наоборот вышло.
Поскольку вопрос возник не на пустом месте, приведу небольшую предысторию.
Каждое судебное заседание в России, как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражном процессе традиционно начинается с разъяснения участникам дела их процессуальных прав и обязанностей. В любом судопроизводстве, даже в третейском, сторонам среди прочего разъясняют право на отвод судьи (судей, если дело рассматривает коллегия). Вопрос о доверии суду задается в обязательном порядке буквально в каждом судебном заседании, поскольку непредвзятость суда – один из основополагающих принципов правосудия.
К сожалению, действующие редакции наших процессуальных законов сделали процедуру отвода судьи фактически невозможной.
Согласно п.2 ст. 25 АПК РФ «вопрос об отводе судьи, рассматривающего дело единолично, разрешается тем же судьей». Аналогичная по смыслу норма содержится и в п.2 ст. 20 ГПК РФ, как и в подавляющем большинстве уставов третейских судов.
Проще говоря, при единоличном рассмотрении дела вопрос о том, беспристрастен судья или заинтересован, решает он сам. Ни председатель суда, ни квалификационная коллегия, а он сам. Прямо на месте и выносит определение.
При коллегиальном рассмотрении дела этот же вопрос решает коллегия большинством голосов, но отводимый судья также голосует. Если отвод заявлен всем троим судьям – они сами и голосуют, рассматривая по очереди вопрос об отводе каждого из них.
Сложно представить себе ситуацию, при которой судья, услышав заявление о том, что сторона по делу не доверяет ему рассматривать дело, требование об отводе удовлетворит. Теоретически, наверное, возможно, а на практике – нет. Доходит ведь до смешного.
Я участвовал в одном судебном процессе в качестве представителя ответчика. В ходе заседания выяснилось, что рассматривающий дело судья – дальний сводный родственник стороны по делу. Настолько дальний, что судья с ответчиком даже не были лично знакомы. Истец, через социальные сети вычислив их родство, заявил отвод. После долгого выяснения того, действительно ли судья является родственником ответчика, стало понятно, что родство все же имеется. Основание для отвода было налицо, но суд не спешил рассматривать заявление об отводе.
Я был не против удовлетворения отвода, мне совершенно не хотелось создавать процессуальные основания для отмены решения в апелляции. Тем не менее, суд явно колебался и вскоре стало понятно, почему.
Немолодой уже судья пояснил участникам процесса, что он не хотел бы удовлетворять заявление об отводе, так как это будет выглядеть некрасиво: мол, почему суд не поднял вопрос о самоотводе самостоятельно, если есть родственная связь? Судья предложил выход из ситуации: он все равно уходит в отпуск, а во время его отдыха председатель суда передаст дело другому судье. Такое решение всех устроило, так и было сделано.
Случай, тем не менее, очень показательный. Наша правовая система фактически не дает возможности судьям удовлетворять заявления об отводе даже тогда, когда есть для этого основания, поскольку удовлетворение заявления об отводе означает, что суд должен был взять самоотвод, но по какой-то причине не сделал этого. Последнее - уже повод, как минимум, для служебной проверки. Зачем его создавать? Проще отказать в заявлении об отводе. Соответственно, сработавшее, успешное заявление об отводе судьи в России – огромная редкость.
Довелось как-то держать в руках иностранный учебник зарубежного процессуального права, переведенный на русский язык. В нем приводился казус: рассказывалось о том, что у русских вопрос об отводе решает тот самый судья, которому не доверяет сторона по делу. Это подавалось чуть ли не как юмористическая зарисовка. Действительно, фактически процедура разъяснения сторонам права на отвод - всего лишь традиция, бессмысленный ритуал. Прописанная в законе процедура просто не работает.

Отвечая на вопрос Елены я руководствовался принципом «не навреди». Думаю, что если оставить все как есть, рано или поздно новый кредитор попросит с Елены еще большую сумму, чем ее долг составляет сегодня.
Когда посетительница уходила, она сообщила, что другие юристы не видят проблемы и посоветовали ей оставить деньги себе. Интересно, как она в итоге поступит.
Большие игры часто отражаются на маленьких людях, и хорошо бы нам всем это минимизировать – в рамках существующего закона.

P.S.
По-прежнему приоритетный канал связи со мной – почта info@granatmaxim.ru

Еще статьи http://granatmaxim.ru/stati-i-video/