2% - Владимир Недыхалов

2023-07-03 16:17:12 В СМИ продолжают нагнетать панику по поводу заканчивающихся лимитов по льготной ипотеке.
В связи с этим я решил сделать видео

, где наглядно показываю и доказываю, что льготная ипотека с нами надолго.
Будьте бдительны, не попадайтесь в ловушки от застройщиков! @dva_procenta Открыть/Комментировать

2023-06-29 18:38:37 СМИ продолжают искусственно нагнетать обстановку вокруг заканчивающихся лимитов по льготной ипотеки.
А тем временем, совершенно незамеченной осталась новость о том, которая доказывает как раз-таки обратное, что ничего льготной ипотеке не грозит.

Как только у банков-передовиков начали заканчиваться выделенные им лимиты на льготную ипотеку, как тут же Дом.рф подкинул им новую партию денег, забрав эти деньги у банков-аутсайдеров (ссылка на сточник).

Но, к сожалению, для большинства потенциальных покупателей эта новость про перераспределение лимитов не дойдет, так как ангажированные застройщиками СМИ о ней рассказали "шепотом".
А вот о том, что лимиты по льготной ипотеке скоро закончатся, кричат "на всю Ивановскую" и из каждого утюга @dva_procenta Открыть/Комментировать

2023-06-19 19:49:31 Сейчас из каждого утюга мы слышим новость, что:
"Лимиты по ипотеке с господдержкой израсходованы на 86% по объему выделенных средств и на 96% — по количеству выданных кредитов".
Означает ли эта новость, что надо срочно бежать покупать новостройку, пока лимиты ещё остались?!

И в очередной раз ответ: нет, нет и ещё раз нет!
Рынок новостроек очень прочно сидит на игле льготной ипотеки, так как без этой льготной ипотеки продажи у застройщиков просто рухнут!
Поэтому наше правительство из кожи вон вылезет, но лимиты по льготной ипотеке в случае достижения лимитов увеличит, так как планы строительства в 120 млн.кв.м жилья к 2030 году никто не отменял.
К тому же, очень много сфер экономики завязано на строительный сектор, поэтому "резать" его никто в здравом уме не будет.

Ну а теперь самое интересное!
Если сопоставить то, что эта новость звучит из всех ангажированных СМИ и то, что сейчас начало низкого сезона для строителей (так как лето и людям не до квартир), то можно легко заметить на заднем плане этой новости... уши застройщиков!

Причём это уже не первая попытка от застройщиков создать искусственный ажиотаж. В декабре прошлого года я предупреждал о подобной коварной ловушке, когда точно так же из каждого утюга все СМИ кричали, что льготную ипотеку продлевать в 2023 году не будут. Продлили! Причём сразу на полтора года продлили @dva_procenta Открыть/Комментировать

2023-06-14 19:19:36 Я настоятельно советую использовать мой метод четырёх квадратов не только потенциальным инвесторам, но и тем, кто подбирает квартиру для собственного проживания.

На первый взгляд кажется, что для них (покупателей "для себя"), полная бесмыслеца применять метод 4х квадратов, ведь они не собираются сдавать свою будущую квартиру. А значит им не важно по какой цене сдаются квартиры в той локации и не важно какая будет итоговая доходность квартиры.

Но! Это только на первый взгляд!
Дело в том, что итоговая доходность Вашей будущей квартиры - это прекрасный показатель её ЛИКВИДНОСТИ!
А чем выше ликвидность, тем:
- легче и дороже можно будет продать квартиру в будущем;
- будет выше качество жизни в этой локации.

С первым пунктом всё понятно, думаю здесь всё очивидно.
Со вторым пунктом тоже несложно. Дело в том, что цена аренды зависит от спроса, а спрос выше там, где качественнее и лучше живётся. Кстати, это классный лайвхак, для тех, кто ищет квартиру "для себя " в чужом малознакомом городе.

Именно поэтому я крайне рекомендую всем покупателям "для себя", прежде чем сделать окончательный выбор в пользу той или иной квартиры, разложить все выбранные варианты по методу четырёх квадратов.
Результат может сильно удивить и уберечь от серьезной ошибки @dva_procenta Открыть/Комментировать

2023-06-14 14:53:31 Не инвестируйте в недвижимость

Было время, когда можно было взять практически любую новостройку от надёжного застройщика на этапе котлована, а потом продать её перед получением ключей и заработать 30-70%, а то и все 100%.

Сейчас ситуация на рынке такова, что ни один проект не даст вам гарантированной доходности в перспективе 2-3 лет. Об этом пишут эксперты Home Expert. Нет гарантии, что вы купите на котловане и сможете продать с хорошей прибылью до получения ключей. Если вас убеждают в обратном — будьте осторожны. Скорее всего, на вас хотят заработать.

Однако сейчас недвижимость как никогда актуальна в качестве инструмента надёжного долгосрочного вложения капитала.

Квартира в доме класса бизнес или премиум в хорошей локации — это беспроигрышный актив. Сейчас инвестиции в московскую недвижимость — это инвестиции в будущее вашей семьи. Быстрого заработка не ждите, зато у вас будет актив на все времена.

На канале Home Expert регулярно выкладывают видеообзоры ЖК со всеми их плюсами и минусами, подборки квартир, интервью с экспертами и истории клиентов. Подписывайтесь, чтобы лучше разобраться в рынке недвижимости Москвы.

Подписывайтесь t.me/novostroykimoscow

#реклама Открыть/Комментировать

2023-06-13 18:35:31 Дорогие друзья, меня настолько шокировала доходность от однушки в Москве, что я решил снять по этому поводу отдельное видео (ссылка:

)

В этом видео я подробно показал на какие варианты квартир опирался для расчёта @dva_procenta Открыть/Комментировать

2023-06-12 09:21:58 Друзья, прикрепляю пустой бланк моего метода 4х квадратов.
Крайне рекомендую его использовать при выборе квартиры как для инвестирования, так и для покупки «для себя» @dva_procenta Открыть/Комментировать

2023-06-07 11:07:10 В предвкушении скорого периода адекватных цен на квартиры, я решил разложить по методу 4х квадратов однушку в Москве и выяснить, а так ли всё адекватно на самом деле.

И, как Вы можете сами убедиться, для инвесторов в недвижимость всё очень печально...
Если всё разложить по полочкам (*), то сейчас доходность от однушки в Москве равна 3,28% в год.

3,28% в год! В рублях!
Это меньше депозита в 2 раза и, самое главное, это в 7(!) раз меньше, чем требует Золотое Правило 2% для инвесторов!

Возникает логичный вопрос: как такое может быть?
Как такое возможно, что цены на квартиры стремительно приближаются к адекватному уровню, а Правило 2% говорит нам, что инвестировать в недвижимость по прежнему крайне невыгодно?

А всё дело в реальных доходах россиян.
Да, цены на квартиры растут совместно с инфляцией, здесь всё адекватно.
Но!
Цена аренды к инфляции никак не привязана. Она привязана к доходам.
К большому сожалению, реальные доходы россиян уже который год не растут, а падают, поэтому мы в 2023 году и видим практически такие же цены на аренду, как и в далёком 2008 году!
И именно поэтому мы сейчас наблюдаем такую невероятно низкую доходность от сдачи квартир в аренду @dva_procenta

(*) За основу расчета взяты 2 максимально похожие квартиры в Москве у метро Окская:
- квартира на продажу (ссылка);
- квартира в аренду (ссылка) Открыть/Комментировать

2023-06-02 19:28:18 "Сейчас средний размер первоначального взноса составляет 15%. При повышении минимального порога до 20% рынок может потерять половину потенциальных заемщиков", - сообщил глава департамента продаж Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Максима Турта.
"Повышение минимального размера первоначального взноса сделает ипотеку недоступной примерно для трети потенциальных заемщиков. Из-за ужесточения условий «отсечется» до 40% ипотечных кредитов", - оценили в ГК «Полис».

Застройщики в один голос начали реагировать на новые ужесточения от ЦБ, о которых я писал ранее.
И их, застройщиков, понять можно, так как они сейчас прочно сидят на ипотечной игле. Причём на льготной ипотечной игле. А если быть ещё более точным, то застройщики прочно сидят на льготной ипотечной игле с микроскопичныи первоначальным взносом (ПВ) со сроком погашения 30 лет!
На тонкого положение у застройщиков, согласитесь.
А где тонко, там и рвётся, как гласит народная мудрость!

А ведь эти все ужасные прогнозы о катастрофическом падении спроса на ипотеку вытекают из скромного повышения минимального ПВ с 10% до 20%!
Остается только догадываться, что будет с продажами у застройщиков после нового года, когда минимальный ПВ повысится до 30% dva_procenta Открыть/Комментировать

2023-06-01 16:04:02 Вы что-нибудь слышали про новый формат коммерческой недвижимости - light industrial? Это промышленные парки для малого и среднего бизнеса, специально созданные для размещения легких производств. Площади в таких проектах начинаются от 500 метров, каждый резидент имеет изолированный блок с производственно-складской и офисно-торговой частью, что позволяет в одном пространстве совместить производство, склад, офис и шоу-рум. В зависимости от локации light industrial может быть интересен не только производителям, но и ретейлу, екому и логистике.

Индустриально-складской сегмент убедительно доказывает свою устойчивость к рыночным коллебаниям последних лет. Но до недавнего времени такие инвестиции были доступны только крупным компаниям, располагающим значительными объемами капитала. Развитие light industrial открывает возможности этого стабильно сегмента для частных инвестиций.

Одно из немногих предложений в городском сегменте light industrial - Промышленный парк Бутово от ПИК, строительство которого будет завершено уже этим летом:

уникальная локация
долгосрочные договоры аренды с ежегодной индексаций
востребованный формат на фоне развития импортозамещения и редевелопмента старых промзон
доходность инвестиций до 20% годовых

Девелопер отмечает, что спрос на покупку и аренду площадей в проекте распределяется практически поровну, поэтому инвесторам, интересующимся организацией долгосрочного арендного бизнеса, стоит рассмотреть этот вариант. Тем более, что задачу по поиску арендаторов можно делегировать управляющей компании.

#реклама Открыть/Комментировать