Доходный дом

2022-09-20 12:50:03 #новости_рынка_недвижимости

Названы самая дорогая и самая дешевая квартиры в Москве

https://iz-ru.turbopages.org/iz.ru/s/1397301/2022-09-20/nazvany-samaia-dorogaia-i-samaia-deshevaia-kvartiry-v-moskve

Вот вам и расхождение между стомостями и площадью. На одной ваше весов 12 кв.м за 1.6 млн, на другой 5.6 млрд рублей за 4.4 тыс. кв.м.

А если опять капнуть глубже в элитку, то это реконструкция исторического памятника, к которой есть вопросы.

"Исторически комплекс принадлежал знаменитой «Ольгинке» — детской больнице, построенной в 19-м столетии на пожертвованные графом Орловым-Давыдовым средства. Инвестировать в больницу он решил в память о матери Ольги Орловой-Давыдовой. Над проектом трудились архитекторы Быковский и Барков. В построенной на деньги графа больнице детей лечили бесплатно. На прилегающей территории был сад с лекарственными растениями и скотный двор, откуда маленьким пациентам доставляли парное молоко".

В разных открытых источниках эту инфу преподносят и как позитивную (приведение в порядок исторического особняка), и как негативную (будет жилье, закрытое для доступа, что-то вырубят и изменится строительный объем здания - подземный паркинг).
Грустно, что альтруизма и денег из бюджета не хватило на создание ещё одного парка на проспекте Мира.
Ну и остаётся надеяться, что будущий собственник любит историю своего города. Открыть/Комментировать

2022-09-17 12:01:00 В 2004 Академия сдает в аренду и в 2005 продает данный объект, начинаются работы по реставрации. Интересно, что это были за работы такие и как они проводились, что всколыхнулась общественность и гос. службы, и в 2007 сделку купли-продажи по суду признали недействительной. Как пишут открытые источники - "уникальные витражи оконных проемов были заменены на стеклопакеты, утрачены старинные паркетные полы, демонтированы декоративные элементы на ограде…" Кто-то серьезно просчитался, решив сэкономить. Но вам понравится формулировка 9 арбитражного суда - новый собственник "не проявил должной степени осторожности и осмотрительности, зная, что вопрос об основаниях возникновения права собственности Россельхозакадемии на объект культурного наследия федерального значения является спорным и находится на рассмотрении в Президиуме Высшего Арбитражного суда Российской Федерации." Чудо чудное все это. Если вкратце: академия была собственником, продала левому и опасному инвестору, который привлек внимание и бюрократическая машина отменила сделку и забрала ещё и в собственность РФ, отдав в оперативное управление академии. Потом на короткое время палаты были доступны для экскурсий, сейчас же объект стоит без отопления, ожидает рестоврации (причем не федеральной, а региональной), которая начнется в 23 году. Очень хотелось бы попасть туда на экскурсию.
Фрагменты внутреннего убранства смотрите по этой ссылке: https://dzen.ru/media/otvorotka/palaty-volkovyh-iusupovyh-v-moskve-fotootchet-5fb0d5edb321633937cf29dc Открыть/Комментировать

2022-09-17 12:00:09 #панорамы_Москвы

Палаты Волковых-Юсуповых, Большой Харитоньевский переулок, дом 21, строение 4.

Гуляешь такой и за оградой видно чудесный домик, смотрится немного сказачно и как будто ты за городом. И мне иногда кажется, что это какое-то здание из эпохи царя Грозного, как будто Иван Васильевич именно в нем поменял профессию!

Давайте чуть окунемся в историю, там особенно интересно в конце.

Это здание одно из старейших гражданских в Москве, датировка разная где-то пишут 17 или 18 век, по неподтвержденным данным реально видело Ивана Грозного, начало 16 века.
В начале своей жизни часто переходило от владельца к владельцу, даже успел А.С. Пушкин пожить со своим отцом, но до самой революции принадлежало 190 лет семье Юсуповых (княжеский род). Здание неоднократно достраивалось и реконструировались в царские времена, приобретая современный вид, который мы видим сейчас.
В советское время там была академия сельского хозяйства, работал Вавилов.
Продолжение Открыть/Комментировать

2022-09-16 13:30:01 #новости_рынка_недвижимости

https://realty-rbc-ru.turbopages.org/realty.rbc.ru/s/news/6322d8899a794750bbcd33f9

Риелторы объяснили скачок спроса на жилье в Москве скидками.

А вот уже интересная новость!
Кто хотел купить вторичку пора начинать присматриваться, если как говорится - "деньги жгут ляшку", то торгуйтесь особенно с хозяевами двушек на рынке риэлторов фиксируют скидки до 15%.

Если же попробовать посмотреть в будущее, а может есть варианты снижения цены (не является инвестиционной рекомендацией)? Давайте попробуем порассуждать, оперируя фактами.
Во-первых, льготная ипотека закончится, но ставка ЦБ и так ниже чем до февральского уровня. Спрос упадет на первичку, вторичка станет более интересной и спрос вырастет.
Во-вторых, главный фактор - отсутствие экономического стабильного будущего РФ, остаётся актуальнее актуального. А весь эффект санкций мы ощутим в 23 году и далее.
В-третьих, снижение доходов граждан страны.
В-четвёртых, выход на рынок вторички существенной доли квартир, купленных в инвестиционных целях для перепродажи, которые были приобретены в начале или середине срока дикого роста цен (данная категория граждан уже заработала х2 и готова для возврата денег на хорошие скидки).

Большинство вышесказанного кричит о возможном существенном снижение цены в будущем, но есть свои риски из первого и субъективного мнения продавцов "я хочу столько то".

Кто готов рискнуть - ждите и работайте с рынком продавцов, которым нужно срочно продать будет дальше все больше и больше, но помните, что инфляция кушает вложения. Кто копит на первоначальный взнос у вас ещё есть время, но далеко не откладывайте, смотрите так же рынок и не теряйте нить движения.
Так же и текущий момент является комфортным для покупки как первички, так и вторички.

P.s. Рынок продажи РФ как всегда уникален и инертен, в Америке недвижка уже падает, там рынок всегда реагирует на снижение спроса быстро, у нас же только ставка аренды быстро реагирует. Открыть/Комментировать

2022-09-14 10:00:12 #новости_рынка_недвижимости

https://iz-ru.turbopages.org/iz.ru/s/1393256/mariia-perevoshchikova/pol-nad-golovoi-v-rossii-poiavilis-pervichnye-apartamenty-v-podvalakh

В России появились первичные апартаменты в подвалах.

Ценник на недвижимость последние 2 года улетел куда-то в космос. Для этого была одна большая предпосылка - льготная ипотека. Что разом подтянуло за собой и апартаменты (в том числе и за счёт низких ставок), хотя их главный козырь ещё не реализовался (в Госдуме висит законопроект о правовом статусе апартаментов, который позволит переводить в жилые), позволяющий добавить к цене от 20 до 50% взависимости от объекта. Закон конечно до сих пор висит и много вопросов к реализации. Напишу об этом отдельный пост, там есть над чем подумать.

Высокий уровень цен в Москве начинает рождать различные гротескные вещи, как эта новость. Народу хочется свой угол, и да он маленький и неказистый, но свой. За эти пару лет средняя площадь квартир уменьшалась на 10-20 метров, я встречал новости о микроквартирах 15-18 квадратов, теперь вот подвалы, а самая "веселая" вещь - это продажа антресоли 3 кв.м. Все наверно видели фото микрокомнат Гонконга, где у человека 2-3 кв.м. все увешано вещами и только спальное место. С такой стоимостью кв.м. это через 5-10 лет станет реальностью и повседневностью. Большая площадь квартир уйдет в разряд премиальных и бизнес, а эконом и комфорт класс станет ещё меньше, качество строительство ухудшится. Получается, что мы за 60 лет замкнулся цикл истории - хрущевки и сегодняшний эконом класс. Открыть/Комментировать

2022-09-12 11:13:15 Здесь я вам описал, что новое здание на Курской имеет разночтения в будущем назначение.
Настало время обсудить это с точки зрения оценки и рыночной стоимости, чтоб сделать вывод, что в итоге получится и почему таки выгоднее апартаменты.
По данным Мосгостройнадзора (разрешение на строительство) это будет гостиница с торговыми помещениями, а фактически ведутся продажи апартаментов, вместо гостиничных номеров.
По факту нарушений в целевом использование земельного участка нет. Так почему застройщик выбрал именно этот вариант продажи недвижимости?
1. Срок экспозиции апартаментов (время продажи) с таким местоположением и классом не сравним с продажей единым блоком помещений под гостиницу крупному инвестору (возврат инвестиций и капитала быстрее).
2. Даже если застройщик запустил бы самостоятельно гостиницу (доходный и маржинальный бизнес, стабильногенерирующий денежный поток на протяжение всей экономической жизни), но крупный бизнес-проект внутри другого проекта и, не имея в структуре хорошей управляющей компании с опытом гостиничного бизнеса, это не сравнимо сложнее проект (гостиница 4/5 ).
Таким образом, инвестор/девелопер выбрал может несамый максимально доходный вариант, а самый быстровозвращающий его вложения.
Как показало время это был правильный и верный выбор. С февраля сменилась целая парадигма нашей экономики: ускорение инфляции, закрытость всей страны для международных соревнований и мероприятий на нашей территории, снижение экономического роста, ухода крупных компаний и Санкции. Кто-то вложит денег в стабильный сегмент рынка, кто-то инвестирует для перепродажи апартаментов, кто-то просто будет там жить и смотреть с высотного здания на ЦАО (какие там будут виды на самом верху и в сторону Кремля).
Остаётся последний вопрос у вас - а почему и там и там торговля-то осталась? Нарезали бы ещё апартаментов - это будет уже нарушением, так как в разрешительных документах прописана площадь, процент назначения помещений. Да и торговлю можно быстрее сдать/продать и генерировать более стабильный денежный поток, чем с гостиничного бизнеса. А и тема для размышления - рядом Атриум и это же конкурент, но при грамотном подходе выбора арендаторов можно создать синергию от этих двух зданий (дополнить друг друга и привлечь более высокий трафик). Открыть/Комментировать

2022-09-10 11:52:40 Открыть/Комментировать

2022-09-09 19:00:05 #новости_рынка_недвижимости

https://www.дом.рф/media/smi/domrf-zapustit-v-rossii-biometricheskuyu-ipoteku/

«Дом.РФ» запустит в России биометрическую ипотеку.

Все в этой новости чудесно - и резко, и жёстко, как советский герб прям. Только для меня эта новость останется на уровне других: блок-чейн придет в сделки с недвижимостью, ЭЦП сэкономит время - это же, считай, живая подпись, биометрия поможет в банке для совершения операций. Ага, знаем, плавали и иногда, как топор!

Парочку сделок в Мск по левой ЭЦП и шумиха в прессе. Ропытки телефонных мошенников получить заветное "да" от вас. Блок-чейн вообще остался где-то на бумаге, да и хорошо, не услышали ещё одной грустной истории.

А самое интересное после ЭЦП появилась такая услуга, как отметка в ЕГРН о невозможности сделки без личного участия (ставьте палец вверх в новости и в следуещем посте я расскажу подробнее что это и как обезопасить себя и свою недвижимость).

Да мы идём в эпоху цифры и виртуальных миров, но хромает у нас безопасность и серьезно! Сливают базы у разных контор, что гос, что коммерция и все они доступны кто в даркнете, кто через поиск на сайте.

У меня первый вопрос ко всей этой биометрии от Дом.рф! Дипфейки уже года три, как развиваются нейронными сетями и иногда сложно отлечимы от оригинала, как гос. структура будет защищаться от этого? Если же это просто галочка перед вышестоящими, пропускайте эту новость дальше и не бегите за модой, сроки регистрации давно комфортны для любых неторопливых и может вы не станете гуглить слово, которое скажет ваш адвокат - виндикация. Открыть/Комментировать

2022-09-08 15:38:33 Обожаю такие панорамы - три и более эпох в одном кадре. Они по-своему передают дух Москвы - динамичноразвивающегося города с вековой историей.
Тут тебе и ТЦ "Атриум", один из самых проходных ТЦ в Москве, и усадьба Боткиных, от которой остался только один дом, как пямятник федерального значения, а остальные строения исчезли под пятном застройки ТЦ, и современный подход к редеволепменту исторических мест, то ли это гостиница с торговлей, то ли апартаменты с торговлей.

Выбрать правильный ответ даст понимание, что таки выгоднее и быстрее будет продать! Об этом мы с вами поговорим позже, если интересно ставьте отклики и я расскажу в рамках оценки.

Вернёмся к фотке, она точно отражает сменяемость эпох в рамках технологий строительства и внешнего вида. Для меня всё по-своему красиво, но старая архитектура так сказать ван лав. Открыть/Комментировать

2022-09-07 13:24:57 #новости_рынка_недвижимости

https://iz-ru.turbopages.org/iz.ru/s/1391043/2022-09-06/minstroi-perenes-rabotu-nad-sozdaniem-reestra-arendovannogo-zhilia-na-2023-god

Минстрой перенес работу над созданием реестра арендованного жилья на 2023 год

Была попытка "обелить" рынок аренды жилья и получить дополнительный доход в казну, но то ли ресурсная база подкачала и исполнение, то ли кто-то принял решение пока не закручивать гайки.

Хотя уровень развития ФНС и отсутствия банковской тайны в РФ и без данного реестра виден весь ход кэша между физиками, а уровень аналитики для поиска чуть выше школьного уровня: у кого больше 1 квартиры в собственности и есть переводы на карту от одних и тех же лиц одна и та же сумма (самые простые темы для поиска в биг дате). Но как всегда никому не нужен социальный протест, а может посчитали и поняли, что юриков интереснее контролировать. Открыть/Комментировать