В какую недвижимость инвестировать сейчас? В кризис 2020 го | КапиталЪ / Пассивный доход / Блог Антона Гловацкого
В какую недвижимость инвестировать сейчас?
В кризис 2020 года рынок недвижимости пережил настоящий бум. В целом по России квадратный метр вырос в цене на 20-40%. И это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости.
С жилой все довольно просто и понятно. Доходы населения падают и ипотека дешевеет. Но вместе с этим растет цена на квадратные метры. Например, ставка по ипотеке упала с 10% до 6,5%, а в это время квадратный метр вырос со 100 до 150 тыс. ₽. Но ипотечный платеж остался условно 40 тыс. ₽/мес. К тем, кто снимает жильё, это не относится.
Во всей ситуации застройщики снимают сливки. Их праздник обусловлен льготными программами и бюджетом страны.
На рынке нежилой ситуация сложнее. Даже в Москве на многих центральных топовых локациях множество пустых помещений с вывесками «аренда».
Толковый коммерческий объект, появившийся в продаже, уходит с рынка в течение нескольких дней.
Продать не сложно, сдать тяжело.
Многие профессионалы и начинающие девелоперы обратили внимание на апартаменты. Происходит это так:
- выкупают малоликвидное, часто офисное помещение;
- делят его на мелкие комнаты, в среднем по 20 кв м;
- делают ремонт, но это не обязательно, и разделяют на кадастровые номера;
- распродают в розницу, как апартаменты из расчета 200-400 т р за кв м.
С учетом, что площадь небольшая: 15-25 кв. м., один «жилой» юнит стоит всего 4-7 млн. ₽. Для Москвы это крайне конкурентоспособная цена. Я это называю «своя конура в Москве за 5 млн. ₽». Даже название придумал «KONURA Project»
История эта обусловлена бумом на рынке жилья, считаю очень краткосрочной, рынок либо перенасытится за пару лет, либо есть риск законодательных новых барьеров.
Поговорим о складах. Это направление очень интересно тем, что оно показало устойчивость к локдаунам, очень мало арендаторов съезжало или просило скидки. Речь о всех классах складов. Но и особого взрывного роста не наблюдается, как в других форматах. Этот рынок имеет свою специализацию и компетенцию, поэтому в нем мало экспертов
Вывод: это устойчивый и стабильный рынок.
Офисы — неликвид и худший вариант для вложения денег со множества сторон. Мы даже внимание задерживать на этом не будем. Некоторые офисные центры превращаются в дома-призраки. Но помогает им привлекать инвесторов то, что в банке уже дают всего 3-4% доходности, поэтому желающих получать 8-12% годовых на арендном бизнесе с каждым днем все больше.
На торгах продолжает расти конкуренция, приходят все новые инвесторы. У многих профессионалов продалось почти всё, что ранее было выиграно и выставлено на перепродажу, потому на рынке много денег и жадности. То, что выгодно — это максимально неочевидно и непонятно для большинства конкурентов.
Это общие тренды, но все зависит от конкретных проектов. О наших с партнерами расскажу дальше.
А в какую недвижимость инвестируете вы?
