Как мой опыт поможет вам сохранить деньги. Проект на торгах | КапиталЪ / Пассивный доход / Блог Антона Гловацкого
Как мой опыт поможет вам сохранить деньги. Проект на торгах
Недавно я встретил интересный лот. Это нежилое помещение 374 кв. м. в г. Ярославль с долгосрочным договором в обременении в виде магазина «Дикси».
Организатор торгов — молодец, постарался и детально обозначил: «Арендная ставка составляет до 01.12.2020 - 255 000 ₽/мес.,
с 01.12.2020 - 405 000 ₽/мес. (без НДС).» Но самое главное, что столь прекрасный лот имел начальную цену 13.4 млн. ₽
Все устраивает и локация, и площадь, и арендатор.
Такой лот вызовет интерес у участников. Если 3-4 года назад был реальный шанс, что я могу оказаться единственным участником и забрать лот по начальной цене, то сейчас ожидал увидеть 5-10 участников. При этом цену поднимут до 20-24 млн. ₽. Но я реально думал сделать ставку в районе 18-20 млн. ₽.
А теперь самое интересное. Перед покупкой я поискал информацию, она меня удивила. Оказалось, что данный конкретный магазин торгует всего на 4.2 млн. ₽/мес оборота в среднем по году. Это очень мало и слабо для аренды в 255 тыс. ₽ , а уж тем более аренду в 405 тыс. ₽ там никогда не видать.
Более того, для компании «Дикси» эта точка убыточная по показателю EBITDA последние 2 года. Она никогда не показывала чистую прибыль.
Тут я понимаю, что в декабре повышения до 405 тыс. ₽ точно не случится, а, скорее всего, компания объяснит, что может платить 150-170 тыс. ₽/мес или съедет.
И даже если пойти им на уступки, рано или поздно «Диски» уедет. И получается, что это помещение повиснет мертвым грузом.
Стал бы я такое покупать? Нет.
Хотя, на первый взгляд все выглядело интересно.
Если я берусь подбирать недвижимость инвесторам, подобный шлак никогда не предложу к покупке. Это один из множества параметров, на который стоит обратить внимание при выборе объекта для инвестирования.
В итоге, из-за отсутствие знаний на объект обратили внимание 40 участников, при этом итоговая цена составила 38.5 млн. ₽.
Сорок человек хотели купить этот неликвид
Не будем жалеть победителя. Во-первых, у него очень много денег, которые ему легко достались, если он ими раскидывается. Во-вторых, он купил себе замечательный опыт.
